Y que el petróleo no se pone duro.
1 me gusta
El símil es que una promotora tiene como negocio producir casas al igual que el panadero producir pan, y que el beneficio se obtiene de los márgenes obtenidos de la venta.
Osea que si la promotora tiene un capital para inversión va a perder el coste de oportunidad hoy para eventualmente vender más caro (no se sabe a qué porcentaje) mañana. Ese coste de oportunidad se tiene que descontar en el valor de la inversión hoy. Y si alguien de aquí tiene alguna idea de cuánto es ese % y me lo relaciona con el riesgo asumido de tener parada la producción, de tener que poner de acuerdo a todas las promotoras de un sector sin que intervenga competencia, de explicar a los inversores que paras obviando la demanda y la rentabilidad de hoy pues bien por él. Muy crack.
Los promotores están deseando tener suelo finalista parado sí.
1 me gusta
Y el símil es erróneo.
Si sacas todas las viviendas a la vez aumentas la oferta y propicias una guerra de precios entre competidoras.
Échale un ojo a las políticas de la OPEP, que pueden sacar todo el petróleo que quieran y se lo quitan de las manos.
Hasta la prensa extranjera se ha dado cuenta ya y sabe identificar la causa del problema de la vivienda en Madrid. The Economist:
3 Me gusta
Ok es erróneo.
Lo que comentas no tiene mucho sentido. Supongamos que eres el director de una promotora y que has comprado suelo, en base a un estudio de mercado que te marca un precio de salida de X, y ese suelo lo has valorado en base a un residual dinámico a 7 años fundamentado en ese precio de salida. Ahora te llega alguien y te dice, no ,no tu construye cuando yo te diga, todos a la vez, nos importa un carajo la financiación, y hacéis viviendas. No tenéis en cuenta la absorción anual por qué patatas, y si sobra producto lo dejáis ahí sin ocupar hasta que la absorción lo digiera. Si tu como dirección de la promotora dices ok a esto, acabas de perder un montón de pasta de mucha gente. Obviamente te niegas. Si te niegas, no hay casas nuevas y el problema persiste.
Ahora llega la administración y dice pues promuevo yo. Ok. Será capaz la administración de meter en el mercado toda la vivienda necesaria? La cifra en la cabeza me baila, pero según Asprima eran necesarios 6.000 M€ anuales de inversión ,no sé si en Madrid o en toda España. El presupuesto de la CAM son 22.000 M€?
1 me gusta
No tengo ningún interés en discutir perogrulladas.
No te voy a quitar la ilusión.
1 me gusta
Buena noticia:
La nueva alcaldesa popular, Paloma Tejero, lanzará al mercado 82.257 metros cuadrados, la mayor oferta de suelo público de la historia del municipio con el objetivo de aumentar la oferta de pisos y así intentar abaratar los precios.
4 Me gusta
Más que m2 urbanizables es que otras ciudades construyen 5 veces más viviendas por m2 nuevo… Y no tienen la mitad del desarrollado ocupado por calles y avenidas de proporciones estalinistas.
5 Me gusta
¿Es la norma que los ayuntamientos tengan tantísimas parcelas guardadas? En la situación actual, ¿puede crear la Comunidad un mecanismo de presión para que ayuntamientos con parcelas en su haber las edifiquen o saquen al mercado?
Todo suma…
3 Me gusta
Pasé el artículo por Madrid comparada con.
Esto es lo que dice sobre este asunto en concreto:
La tensión de los precios que tiene la vivienda en Madrid NO tiene su causa en una presión en la demanda, sino en una muy fuerte contracción de la oferta.
Lo llevamos diciendo mucho tiempo aquí. Hace falta incrementar la oferta, pero también que esta no sea paus de 5 alturas; sino que hay que densificar el centro, yendo a más alturas y edificar solares del centro que ahora ocupan edificios bajos o edificios improductivos (antiguos edificios industriales sin ninguna utilidad aparente, antiguos edificios públicos que no alojan dependencias administrativas -meros almacenes- sin ningún valor arquitectónico y que liberarían muchísimo espacio etc) e incentivar que por los propietarios privados se edifiquen sobre sus edificios más alturas. También agilizar los nuevos desarrollos en marcha. Urge.
10 Me gusta
Un ejemplo de liberar edificios de antiguo uso industrial para vivienda.
Ejemplos actuales en Madrid que piden a gritos su conversión a vivienda no nos faltan: richard gans en Argüelles, edificios varios de canal de Isabel II (en el caso de plaza de Castilla pide una gran torre de oficinas o de uso mixto), el parque móvil del Estado etc.
Por no hablar de la liberación de espacio que podría suponer la ciudad de la justicia. Sacando solares del centro para uso residencial y oficinas
5 Me gusta
La colonia de San Cristóbal, edificando en altura, podría dar lugar a cientos de viviendas. Tiene algún tipo de protección, pero sinceramente, no veo la razón… tiene el mismo aspecto que los barracones de casas cuartel de la Guardia Civil de cualquier provincia de España.
En cuanto al parque móvil, es un solar inmenso. Tiene sentido que el Estado tenga lo que podría tener en cualquier Poligono en pleno centro de Madrid, con la consiguiente pérdida de dinero público por el coste de oportunidad que supone? Tal vez podría conservarse solo una parte, la que alberga la rampa (no creo que llegue al 25% del conjunto de superficie del solar…) opciones más eficientes habría.
En cuanto a la esquina de mateo inurria con general López pozas, es algo que aquí hemos hablado en más ocasiones y no habría problema alguno. Igual con los edificios del centro de Madrid que hoy día ocupan juzgados cuando se vayan a la ciudad de la justicia. El solar de plaza de Castilla perfectamente podría albergar dos torres y parte podría dedicarse a residencial o mixto.
Y lo de richard gans lo he puesto de ejemplo porque antes vivía cerca y pasaba mucho por ahí. Ese solar bien podría aprovecharse y no veo las razones para su conservación actual. Por supuesto que hay muchos más ejemplos
Los tiempos cambian y las necesidades de la ciudad y sus habitantes también. Hay que preservar aquello que merece la pena, pero no se puede proteger todo porque entonces no se avanza… de lo contrario no se habría edificado la gran vía por ejemplo.
La almendra central se puede aprovechar más. Por no hablar de levantar más alturas allí donde ya hay inmuebles; lo cual puede ser también un negocio estupendo para los vecinos del edificio por ejemplo. ¡Y por supuesto, impulsar los desarrollos que hay proyectados!
Vamos, que frente a un problema que es una realidad (la escasez de oferta) opciones hay. Lo que hace falta es voluntad de las instituciones
5 Me gusta
El centro de Madrid yo creo que ya es muy denso, aunque alguna operación de densificación podría no ser mala.
Yo el mayor potencial lo veo en polígonos que han quedado incrustados en la mancha urbana, dentro de la M-45 o la M-50.
En Villaverde, con 2 paradas de Metro y 2 de Cercanías delante, varios terrenos baldíos… Yo lo reconvertiría, creo que puede ser algo más que un polígono.
Lo mismo MadBit en las zonas con Metro más cercano…
O facilitar y agilitar el añadir usos y densidades a hipermercados de una sola planta, centros comerciales, aparcamientos en superficie…
11 Me gusta
Que Barcelona haya decidido expulsar toda actividad industrial de su término municipal porque no tiene mas remedio no significa que Madrid deba hacer lo mismo. Esas actividades son necesarias y la solución no es expulsarlas cada vez más lejos.
El vaciamiento industrial tarde o temprano se acaba pagando.
1 me gusta
En Málaga hay varias operaciones de densificación y nuevos usos, ayudarán a paliar algo la gravísima crisis de vivienda de la ciudad…
Distintas franjas “poligoneras” se están convirtiendo en complejos residenciales, comerciales y de oficinas.
Muchas transformaciones pueden verse a golpe de Streetview. Mucho polígono y mucha nave que pasa a ser algo más.
San Rafael
Aparcamiento y recinto ferial en superficie…
Manzana Verde
Madrid debería sacar adelante este tipo de operaciones a decenas o cientos…
Puede que la capital sufra de cierta “maldición del PAU”, que ante tanto m2 disponible para urbanizar no haya la misma presión que en Málaga o Barcelona para estas operaciones bastante más pequeñas.
9 Me gusta
Barcelona, Madrid, Bilbao, Londres, París… y todas las ciudades desde finales del siglo XIX andan expulsando las áreas industriales a medida que crecen…
Son muy intensivas en el uso de suelo (ese recurso tan escaso y demandado en las grandes ciudades), la urbanización del entorno complica la ampliación del área industrial o de nuevas conexiones, problemas de congestión…
Que no todas… Pero un polígono rodeado de ciudad, con 2 paradas de Metro y 2 de Cercanías… Yo creo que podría ser algo más.
6 Me gusta
Qué razón existe para proteger la colonia de San Cristóbal? Sinceramente, ya hemos comentado muchas veces en el foro que rompe por completo MNN y más cinco torres y que los pisos son de muy baja calidad constructiva. Ahí podría levantarse cosas mucho mejores… incluso conservando algunos elementos de fachada característicos como los arcos que tiene podría hacerse algo interesante y de mucha más calidad y altura.
¿De verdad merece protección algo que es igual en aspecto y calidad que una casa cuartel de la guardia civil de una capital de provincia? Muchos no entendemos la razón para esa cerrazón con la colonia
5 Me gusta
Lo de «soulless, unwalkable places» es una ostia con la mano abierta a los defensores del modelo PAU.
5 Me gusta
También digo… En las zonas con muchas torres… Se agradecen los espacios algo más libres…
Pienso en la zona 0 de la Moscow City, la City londinense o la de Fráncfort. Aunque espectaculares, estando ahí a uno el cuerpo le pide resguardarse en espacios algo más despejados y soleados… Debe ser algo instintivo…
…
Si nos deshiciéramos por completo de la Colonia para llenarla de torres… Calles como Mauricio Legendre quedarían en la sombra para siempre, puede que el margen oeste de la operación Chamartín llegase a ser demasiado denso…
Prefiero que se alternen espacios más o menos bajos y despejados entre tantas torres de 20 plantas para arriba.
Eso sí… No creo que tenga que dejarse tal cual la colonia… El trasiego que vivirá y su situación cambiarán radicalmente, tal vez el Ayuntamiento debería hacer un plan de reconfiguración, facilitar nuevos usos.
A mi parecer es absurda la posición de algunos vecinos y activistas por la “defensa del barrio”, defienden una Colonia intacta… No tiene sentido porque va a cambiar toda la realidad del entorno… Igual que cambió la realidad de muchas localidades rurales que rodeaban Madrid cuando se proletarizaron, llegó Cercanías y miles de emigrantes… Aquí cambiará de ser periferia a ser Centro (uno de los 3 definidos de la ciudad). Va experimentar un cambio radical, de vida comunal (ni siquiera “de barrio”, es más bien una especie de comuna o urbanización auto suficiente) a estar en “tol medio” de la que posiblemente sea la tercera centralidad de una metrópolis de 7 millones de habitantes (con el Centro y Nuevos Ministerios). Esa energía y ese movimiento nuevo se llevará por delante cualquier intimidad y tranquilidad vecinal.
Cosas que podría hacer la ciudad, por ejemplo, el mercado… Pasará de ser un lugar comunitario a ser, seguramente, un lugar mucho más frecuentado o con bastante potencial. El Ayuntamiento podría seguir estas tendencias y darles respuesta. No veo mal que, si la necesidad de espacio aumenta por la mayor demanda, se contemple un nuevo mercado más grande.
También el espacio público debería peatonalizarse por la pérdida de esa condición periurbana para ser una centralidad
y por (seguramente) el incremento abismal de peatones.
Habrá que ir con ojo. No son escasos los lugares degradados cerca de las City y las grandes estaciones… Antros de fiesta, prostíbulos, hostales de mala muerte, centro neurálgico de drogadictos Tal vez si no hacemos nada la Colonia termine como uno de ellos, un meadero, un complejo más o menos degradado de Airbnbs y albergue no oficial de sin-techo…
Por cierto… Ya se ha dicho en el foro… La Colonia tiene protección estructural. Da margen para mucho. Pero la pelota vuelve a estar en el tejado de Cibeles.
11 Me gusta
Tengo una relación de amor-odio con la colonia, pero creo que es más por el abandono en el que está la zona, con la estética autopistera, los jardines y bloques descuidados… que por sus cualidades. No es malo ese contrapunto altura-horizontalidad, pero con el entorno en buen estado. Un contrapunto que se vería reforzado con la construcción del centro de negocio de Chamartín.
4 Me gusta