Madrid: Mercado Inmobiliario

El centro de Madrid yo creo que ya es muy denso, aunque alguna operación de densificación podría no ser mala.

Yo el mayor potencial lo veo en polígonos que han quedado incrustados en la mancha urbana, dentro de la M-45 o la M-50.

En Villaverde, con 2 paradas de Metro y 2 de Cercanías delante, varios terrenos baldíos… Yo lo reconvertiría, creo que puede ser algo más que un polígono.

Lo mismo MadBit en las zonas con Metro más cercano…

O facilitar y agilitar el añadir usos y densidades a hipermercados de una sola planta, centros comerciales, aparcamientos en superficie…

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Que Barcelona haya decidido expulsar toda actividad industrial de su término municipal porque no tiene mas remedio no significa que Madrid deba hacer lo mismo. Esas actividades son necesarias y la solución no es expulsarlas cada vez más lejos.

El vaciamiento industrial tarde o temprano se acaba pagando.

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En Málaga hay varias operaciones de densificación y nuevos usos, ayudarán a paliar algo la gravísima crisis de vivienda de la ciudad…

Distintas franjas “poligoneras” se están convirtiendo en complejos residenciales, comerciales y de oficinas.

Muchas transformaciones pueden verse a golpe de Streetview. Mucho polígono y mucha nave que pasa a ser algo más.



San Rafael


Aparcamiento y recinto ferial en superficie…


Manzana Verde

Madrid debería sacar adelante este tipo de operaciones a decenas o cientos…

Puede que la capital sufra de cierta “maldición del PAU”, que ante tanto m2 disponible para urbanizar no haya la misma presión que en Málaga o Barcelona para estas operaciones bastante más pequeñas.

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Barcelona, Madrid, Bilbao, Londres, París… y todas las ciudades desde finales del siglo XIX andan expulsando las áreas industriales a medida que crecen…

Son muy intensivas en el uso de suelo (ese recurso tan escaso y demandado en las grandes ciudades), la urbanización del entorno complica la ampliación del área industrial o de nuevas conexiones, problemas de congestión…

Que no todas… Pero un polígono rodeado de ciudad, con 2 paradas de Metro y 2 de Cercanías… Yo creo que podría ser algo más.

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Podemos empezar con el dato de que la densidad de población de la almendra central (siete distritos más el barrio de Argüelles) es de 24.000 habitantes por kilómetro cuadrado. A eso debemos sumar la concentración de oficinas y servicios. Sin embargo, para una buena parte de la población de la almendra no hay una zona verde de cierto tamaño a mano (yo vivo en Arturo Soria y es algo que aprecio muchísimo), lo cual es aún más grave en el caso de las familias, que tienen que irse lejos del centro para tener una calidad de vida aceptable. Como he dicho, también las salas de estudio y los centros deportivos están hasta arriba. La única zona de la almendra central donde me parece aceptable un aumento generalizado de las alturas es en gran parte del distrito de Chamartín, pero con cuidado, protegiendo las colonias y sin acabar como Buenos Aires (esas torrecillas de apartamentos son horrorosas)

El problema de la vivienda existe en todo Madrid (y en España). La vivienda fuera de la M30, no la regalan tampoco, y ahí podría construirse muchísimo más de lo que se hace

El patrimonio merece ser protegido por muchas razones. Igual la colonia de San Cristóbal no es un palacio, pero es parte de la historia de la ciudad y de su sociedad. También hay cientos de edificios protegidos en el centro cuyo único mérito es ser antiguos, y está bien que sea así. Si Madrid pierde su patrimonio, qué la distingue de Dubái? Y no es que todo esté protegido, sigue habiendo cientos de edificios en toda la almendra que pueden sustituirse sin mayor problema

No pretendo que el Parque Móvil del Estado retenga su uso actual, podría tener un uso deportivo, cultural… o incluso podría usarse como aparcamiento público para residentes a cambio de retirar de las calles de Chamberí las mil plazas que tiene de capacidad, pudiendo ampliar aceras con bancos, árboles, jardineras o cualquier cosa que haga la vida más agradable a las 150.000 personas (casi 30.000 hab/km2 y ningún parque grande) que ya viven en Chamberí

Mientras tanto, en los PAU se sigue desperdiciando suelo. No todo el coste de oportunidad se concentra en la almendra central

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Qué razón existe para proteger la colonia de San Cristóbal? Sinceramente, ya hemos comentado muchas veces en el foro que rompe por completo MNN y más cinco torres y que los pisos son de muy baja calidad constructiva. Ahí podría levantarse cosas mucho mejores… incluso conservando algunos elementos de fachada característicos como los arcos que tiene podría hacerse algo interesante y de mucha más calidad y altura.
¿De verdad merece protección algo que es igual en aspecto y calidad que una casa cuartel de la guardia civil de una capital de provincia? Muchos no entendemos la razón para esa cerrazón con la colonia

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Supongo que te refieres a la calidad de los materiales. La calidad arquitectónica y urbanística también tiene que tenerse en cuenta para determinar su valor. Igual los competentes para protección pueden darte más razones

Hombre… Teniendo en cuenta que la colonia existe desde décadas antes de que se plantease un MNN que ni siquiera existe, pues a lo mejor no rompe nada. Yo no entiendo la cerrazón a utilizar para rascacielos todo el espacio utilizable que hay alrededor de la colonia

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Lo de «soulless, unwalkable places» es una ostia con la mano abierta a los defensores del modelo PAU.

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Es más, creo que el campus de innovación Oria es un ejemplo de que es posible integrar el patrimonio para seguir sumando a la ciudad. Que tras una operación similar la colonia sigue pareciendo un cuartel de provincia? Bueno, a mí eso como madrileño me acompleja menos mil, y menos aún tratándose de una obra de Secundino Zuazo. Si lo llenamos sólo de torres corremos el riesgo de que, en lugar de a una capital provincial española, se parezca al centro de Oklahoma City (yo sé lo que prefiero). Lo que pase de ahí puede ser simplemente aporofobia

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También digo… En las zonas con muchas torres… Se agradecen los espacios algo más libres…

Pienso en la zona 0 de la Moscow City, la City londinense o la de Fráncfort. Aunque espectaculares, estando ahí a uno el cuerpo le pide resguardarse en espacios algo más despejados y soleados… Debe ser algo instintivo…

Si nos deshiciéramos por completo de la Colonia para llenarla de torres… Calles como Mauricio Legendre quedarían en la sombra para siempre, puede que el margen oeste de la operación Chamartín llegase a ser demasiado denso…

Prefiero que se alternen espacios más o menos bajos y despejados entre tantas torres de 20 plantas para arriba.

Eso sí… No creo que tenga que dejarse tal cual la colonia… El trasiego que vivirá y su situación cambiarán radicalmente, tal vez el Ayuntamiento debería hacer un plan de reconfiguración, facilitar nuevos usos.

A mi parecer es absurda la posición de algunos vecinos y activistas por la “defensa del barrio”, defienden una Colonia intacta… No tiene sentido porque va a cambiar toda la realidad del entorno… Igual que cambió la realidad de muchas localidades rurales que rodeaban Madrid cuando se proletarizaron, llegó Cercanías y miles de emigrantes… Aquí cambiará de ser periferia a ser Centro (uno de los 3 definidos de la ciudad). Va experimentar un cambio radical, de vida comunal (ni siquiera “de barrio”, es más bien una especie de comuna o urbanización auto suficiente) a estar en “tol medio” de la que posiblemente sea la tercera centralidad de una metrópolis de 7 millones de habitantes (con el Centro y Nuevos Ministerios). Esa energía y ese movimiento nuevo se llevará por delante cualquier intimidad y tranquilidad vecinal.

Cosas que podría hacer la ciudad, por ejemplo, el mercado… Pasará de ser un lugar comunitario a ser, seguramente, un lugar mucho más frecuentado o con bastante potencial. El Ayuntamiento podría seguir estas tendencias y darles respuesta. No veo mal que, si la necesidad de espacio aumenta por la mayor demanda, se contemple un nuevo mercado más grande.

También el espacio público debería peatonalizarse por la pérdida de esa condición periurbana para ser una centralidad
y por (seguramente) el incremento abismal de peatones.

Habrá que ir con ojo. No son escasos los lugares degradados cerca de las City y las grandes estaciones… Antros de fiesta, prostíbulos, hostales de mala muerte, centro neurálgico de drogadictos Tal vez si no hacemos nada la Colonia termine como uno de ellos, un meadero, un complejo más o menos degradado de Airbnbs y albergue no oficial de sin-techo…

Por cierto… Ya se ha dicho en el foro… La Colonia tiene protección estructural. Da margen para mucho. Pero la pelota vuelve a estar en el tejado de Cibeles.

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Tengo una relación de amor-odio con la colonia, pero creo que es más por el abandono en el que está la zona, con la estética autopistera, los jardines y bloques descuidados… que por sus cualidades. No es malo ese contrapunto altura-horizontalidad, pero con el entorno en buen estado. Un contrapunto que se vería reforzado con la construcción del centro de negocio de Chamartín.

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Qué implica la protección estructural? Qué se podría “tocar”? O mejor dicho qué no se podría modificar?

Con este planteamiento no se habría podido hacer nada… no se habría derribado la muralla musulmana, ni la cerca de Felipe IV, seguirían los arrabales donde estaban, ni se habrían hecho los ensanches y bulevares, y por supuesto habría sido imposible construir la gran vía… Por favor, seamos serios.

La realidad es la que es: es un pabellón de cuartel de guardia civil. Zuazo tiene cosas mucho mejores para conservar (la casa de las flores por ejemplo). Esto otro son edificios sin ningún valor estético ni calidad para sus ocupantes. Es más, las personas que allí habitan no andan muy sobrados de recursos (por eso viven ahí, en una zona marginal. Sí, marginal…por mucho Zuazo que lo haya construido) y seguramente lo que querrían es que la suerte que supone las cinco torres y MNN también pueda ser para ellos y puedan por fin vender semejantes “chozos” y sacar un buen dinero del que ahora mismo no disponen. Si se defiende que la colonia no se modifique, tampoco van a ver modificado su patrimonio estas personas de clase baja…¿y todo para qué? ¿para que se conserve un edificio más de Zuazo que no tiene ningún valor y que a nadie importa? A mí eso sí me parece clasista y aporofobia…

Renta de sus habitantes: 19.250 euros… prácticamente la mitad que en el resto de Chamartín …

Por no hablar de como rompe MNN y las cinco torres. Ya se vio con el trazado de las calles en este foro. Para cruzar de un lado a otro va a haber que atravesar semejantes casuchas y calles con varios quiebros… Si la colonia no se toca será unos bajos de azca 2.0, inseguro y con narcopisos en vez de tirar, ordenar y construir bien, incluso conservando alguna cosa suelta integrada con lo nuevo y permitiendo a los vecinos prosperar económica y socialmente.

No obstante, yo en ningún momento he mencionado meter en la colonia torres. Yo lo que he dicho es que de ahí podrían salir cientos de viviendas (lo cual implica levantar alturas, sí, pero no necesariamente construir torres). La configuración que se haga puede ser diversa. Mi duda es qué implicaría la protección estructural que dice @boiler y qué es lo que se podría hacer allí.

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No se puede tocar la estructura portante, por lo que el margen es mucho.

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En efecto, hoy en día no se derribaría la muralla, del mismo modo que no se derriban las de Ávila. Como sociedad hemos llegado a un acuerdo en el que nuestras administraciones protegen los edificios que se consideran valiosos por algún motivo. Como he dicho, hay cientos de edificios en Madrid que pueden ser derribados sin problemas

Que tú digas que la colonia de San Cristóbal no tiene valor no quiere decir nada. Hay un hecho objetivo y es que está incluida en el catálogo de edificios protegidos de Madrid, los cuales no son incluidos ahí de manera aleatoria. El COAM, en su guía arquitectónica, dice lo siguiente:

Al margen del claro valor arquitectónico de las construcciones, hay que resaltar el interés que los espacios urbanos que los bloques dejan entre sí, en los que juntos a las vías de acceso rodado, se disponen zonas ajardinadas que proporcionan una interesante escala a la edificación

Por cierto, también en Madrid Nuevo Norte le ven un alto valor a la colonia:

Respecto a la renta de sus habitantes, dos cosas. La primera es que es baja, pero superior a muchas zonas de Tetuán y Fuencarral (sin contar todo el sur de Madrid). La renta por hogar está en la mediana de la española. Humilde, pero no lo que algunos quieren hacer creer. La segunda es que un edificio protegido lo está independientemente de la renta de sus propietarios. Al dueño del edificio España le habría encantado sacarse una pasta mediante el derribo del edificio, pero estaba protegido y no pudo ser, por suerte

Por favor, seamos serios. Se tarda menos de dos minutos en cruzar la colonia. Es verdad que hay que hacer un pequeño quiebro que aumenta en seis segundos el trayecto, pero…

Sobre su hipotética situación de agujero degradado en mitad de un centro puntero de negocios que no existe, podemos poner todos los what if que queramos, pero no dejan de ser lo que son, puras especulaciones. Yo nunca he pedido que no se toque la colonia, sino que se respete e integre en MNN

“Chozos”, “casuchas”, “construir bien”… Ostras con lo de enmendarle la plana a uno de los mejores arquitectos de España de su época

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Que el trabajo lo firme Zuazo no borra que son casas para clase obrera, construidas en la posguerra con materiales malos. Yo no cuestiono que el arquitecto no fuera una persona de renombre, pero la obra es la que es: casas para clase obrera construidas con unos medios limitados.

Si como dice @UrbiEtOrbe solo habría que conservar la estructura portante, habría muchísimo margen para realizar un muy buen lavado de cara a esos edificios, haciendo algo más moderno, con mucha más calidad de materiales y que encaje mejor con el nuevo entorno como decía también @boiler . Incluso -esto lo desconozco, pero seguro que alguien de aquí lo sabe- tal vez ese nivel de protección y la conservación de la estructura portante podría permitir un recrecido que levantase algunas plantas más con un diseño moderno. Vamos, de ser como dice @UrbiEtOrbe habría un margen importante para que pudieran sus dueños actuales llegar a un acuerdo con un promotor para desarrollar toda la actuación (permuta de solar a cambio de obra futura) y permitirles no solo una ganancia importante para ellos sino también que un espacio situado en medio del que va a ser de los más importantes de Madrid y uno de centros financieros más importantes del continente luzca de otra manera.

Asimismo, en ese espacio hay edificaciones que no tienen ninguna protección: las dos más bajas, que son el mercado y la situada enfrente. Esas podrían tirarse y hacer edificios dotacionales o comerciales para el nuevo vecindario y las personas que trabajan en las cinco torres y, en un futuro, en MNN.

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No soy favorable a recrecidos, la Colonia se podría restaurar primorosamente unificando marqueterías en los mejores materiales, cambiando solados y alicatados, se podría peatonalizar su interior, casi boscoso, y se podría añadir densidad en el solar del mercado o la antigua Repsol, mucho más fácil de modificar:

Que parezca de otra época no es un defecto per se, le da un toque de autenticidad que otros sitios echan en falta.

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Y esto es interés del promotor en la buena prensa… los vecinos de la colonia intentaron paralizar las cinco torres (les da sombra) y se han mostrado contrarios a las torres de MNN (si esos edificios de la colonia no ganan algo dé altura en una actuación que pudiera hacerse, cierto es que van a tener sombra, sea por un lado sea por el otro, buena parte de las horas de sol salvo a mediodía).

Lógicamente el promotor busca defender su interés diciendo que es bueno para los vecinos; y lo cierto es que es así. Esos edificios de la colonia pueden ganar un valor económico importante si se realiza una actuación urbanística allí de la mano de otro promotor, aunque sea conservando la estructura portante como han dicho. Sin MNN eso no sería así.

Sin el recrecido, en la hipótesis de la permuta de solar a cambio de obra futura con un promotor, la viabilidad económica del proyecto es nula: el número de pisos futuros es igual al actual, que los recibirían sus propietarios en virtud de la permuta… el promotor no gana dinero ahí, lo pierde. El promotor tiene que cobrarse recibiendo pisos resultantes de la obra y eso solo se consigue incrementando el número respecto de los actuales. Tendría que haber un recrecido para ello.

Yo no he hablado de sacar a nadie de su casa.

Pero si nos ponemos así, se podría hacer una operación conjunta con la antigua Repsol, ahí se hacen un par de torres residenciales de gran tamaño, más otra en el terreno del mercado, se reparte a los vecinos por las torres, en pisos mejores que los que abandonan, y el promotor gana el sobrante de las torres más los nuevos pisos de superlujo que haría en una nueva colonia restaurada y peatonalizada con todas las comodidades que el dinero puede comprar.

Pero esto son operaciones que requieren meterle mano al PGOU.

Si os parece poco consistente lo he pensado en 30 segundos.

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