De las cosas que más me matan de las nuevas distribuciones internas de los pisos es la entrada directa por la cocina… da igual pagar 250k€ que 680k€… en todos entras a la casa oliendo el vapor de repollo y la grasuza de los fritos, y por supuesto, también desde el salon, porque parece que separar cocina y salon de forma física y completa es algo caduco de un pasado de riqueza que ya no existe… y aquí llego a chalets de 1 millón también e incluso de pueblos perdidos. Y no hablamos de cocinas salon abiertas y de grandes dimensiones tal y como vemos en las pelis americanas, vemos todo bien juntito y pequeño.
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Si para construir 130 viviendas el promotor tiene que pagar 50 millones de euros en suelo, eso significa que esas viviendas empiezan ya con un coste de partida de 392.307€ por unidad, sin meter todavía en la calculadora costes de construcción, margen de rentabilidad, impuestos, etc.
Y con esto todavía algunos discuten que el problema fundamental de la vivienda sea el suelo.
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“mari qué caro está el azafran”.
Vamos a hacer números de verdad y no inventados.
Precio del suelo en Valdecarros: 1330€/m²
Si suponemos 5 alturas entonces el precio del suelo para una vivenda de 105m² sería:
1330 x 105 % 5 vivendas en altura= 27.930€ es lo que cuesta el suelo por vivienda. Así que el precio del suelo no es el problema que hace que luego se vendan por más de 360.000€
Estos cálculos están mal por lo que explica Sorzano.
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Por lo que sea esto, nunca es el problema
Por un lado es una forma de disimular lo pequeñas que son las viviendas (juntando cocina y salón) pese a lo caras que son y por otro lado es esa tendencia tan fuerte que están intentando meternos en la cabeza de olvidarnos de cocina y comprar todo ya hecho o pedir a domicilio. 
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Desde luego no parece un problema cuando una vivienda tiene un precio de partida en 390.000 solo por el coste del suelo.
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Como acaban de recordar hace dos o tres posts, hace no mucho Roig, el tirano de Mercadona, “sugeria” que dentro de poco todo el mundo dejaría de cocinar y el futuro era tener una casa en la que calentar comida, no cocinarla.
Os podéis imaginar el comentario que quiero hacer y sin embargo me muerdo la lengua porque no quiero que nadie se desmaye.
Si el dato procede de esta noticia de junio de 2025 (ya desfasado)
lo que nos indica es el precio del metro edificable (no del metro de solar). Para tu ejemplo el valor del suelo de una vivienda de 105 m2 sería entonces de 139.650 €
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Hacen unos barrios horribles e invivibles con la excusa de que van a ser baratos y luego los ponen a precio de Campos Elíseos. La mayor estafa urbanística de la historia de la humanidad, una completa vergüenza. Sus responsables deberían ser juzgados y condenados por estafa y delito contra la salud pública, y luego están los que lo aplauden, que también.
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Aquí se han borrado mensajes y no entiendo por qué.
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Y otros que no se han borrado cuando son los más improcedentes.
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Muy bien visto. No vi que era el precio del metro edificable. Rehago mis cálculos para una vivienda de 2 habitaciones. Ahí le supongo unos 75m² de edificabilidad (y creo que soy generoso) por lo que el precio del suelo sería 99.750€ para una vivienda. Teniendo en cuenta que se venden por 361.900€ no parece que sea el suelo el que encarece la vivienda.
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Está muy bien coger los datos que a cada uno le de la gana coger.
En mi caso, me da la gana coger los datos de la noticia de Insur que se trajo el otro día al foro, que es la noticia con la que hice números, y no cogiendo los datos de noticias de hace meses o hace años, o noticias de otros suelos.
Insur compra dos parcelas de suelo residencial en Valdecarros (Madrid) por 51 millones | EjePrime
Y los datos de la noticia de Insur del otro día es que 2 suelos se vendieron por 51 millones de euros y que en dichos dos suelos se podrán construir 130 viviendas y que estos suelos tienen una edificabilidad de 11.226 m2 (m2 de techo).
Esto nos da según queramos hacer un cálculo por vivienda o por m2 edificable:
- 51 millones / 130 viviendas = 392.307 euros por vivienda en concepto de suelo.
- 51 millones / 11.226 m2 edificables = 4.543 € por m2 edificable. Para una vivienda de 75 m2 = 340.725 € en concepto de suelo.
A esto que ya es disparatado, sumémosle después todos los demás costes necesarios para tener viviendas (construcción, promoción, impuestos, etc).
Se está pagando la materia prima suelo a precio de oro.
Si alguien duda que el suelo es lo que fundamentalmente está encareciendo la vivienda yo no se qué más necesita ver…
4.500€/m2 es el precio por el que se está vendiendo la obra nueva ya construida así que a tus datos les falta algo.
Esto es fácil de ver ya que nadie vendería por 369.000€ una vivienda cuándo solo el suelo le ha costado 340.000€.
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No. 4.543 es el precio de m2 edificable en la compra de Insur, que no es lo mismo que el m2 de obra nueva.
Ahí tienes los números 51.000.000 / 11.226 m2 edificables = 4.543 € por m2 edificable.
La operación no tiene mucho misterio.
Esos 340.000 no son de una vivienda de la promoción de Insur.
A lo mejor han timado a Insur.
Parece que el problema está en lo mal que ha titulado ejeprime la noticia. Tal cual lo ha hecho, parece que los 51 millones son el valor del suelo, mientras que si se lee bien la noticia en la web de INSUR
los 51 millones son inversion total prevista (que obviamente incluye el suelo y el resto de gastos) y queda a falta de beneficio industrial para fijar precio de venta.
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Ah, carallo, agora entendo!
Cuidado que tienes que contar la repercusión de zonas comunes, el trastero y la plaza de garaje, una vivienda de 2 habitaciones de 70m2 se te va facil a 120-130m2 si sumas todos esos metros, y se cuenta como m2 edificable.
Con tu mismo cálculo por €/m2 se sube a 160-170k€ por vivienda, ahi suma los 150k€ de construirla, suma un 15% de honorarios, impuestos y técnicos y otro 20% de beneficio para el promotor. Ya estás en 350-400k€ para vivienda estándar de PAU que hace 5-6 años estaban a 250k€.
El problema que tenemos no es otro que el precio del suelo, el resto de costes han subido mucho menos.
Y el gran problema del suelo es que está en manos de MUY poca gente cuyo único interés es vender por lo máximo posible, porque las promotoras ya solo compran suelo finalista, ya no se compra suelo en desarrollo por lo mucho que se tarda en recalificar y desarrollarlo.
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