Otro dato a recordar, Málaga es la 5ª provincia de España con más viviendas vacías, y la 3ª provincia con más viviendas de uso esporádico.
Más de 150.000 viviendas de Málaga están vacías: 15 de cada 100 casas están desocupadas en la provincia
Atendiendo a estos valores, la provincia de Málaga tenía a principios de 2021 un total de 152.774 inmuebles residenciales vacíos, lo que viene a representar el 15,3% del parque completo, integrado por 996.557 viviendas. Para medir esta realidad, los analistas toman como referencia el consumo eléctrico de ese núcleo.
Como ya ocurriera hace diez años, la provincia de Málaga se encuentra entre las que tienen más viviendas desocupadas, pero está lejos de otros territorios como Barcelona, con 213.464; Alicante, con 209.028; Madrid, con 187.858, y A Coruña, con 163.164.
Uso esporádico
El INE, en su amplio registro sobre la intensidad de uso de las viviendas, genera otra categoría: uso esporádico. Una acepción que podría corresponderse, por ejemplo, con lo que antiguamente eran viviendas secundarias. Según este concepto, en la provincia de Málaga hay 89.731 inmuebles de este tipo, muy lejos de 186.609 de Madrid o los 166.016 de Barcelona.
Cuatro de cada diez nuevas viviendas de Málaga son segundas residencias
El 39,66% de las nuevas viviendas que se han construido en Málaga desde 2011 hasta 2020 son segundas residencias. En total, se conformaron 6.349 hogares, de los que 2.518 no están pensados para uso habitual según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Caída de la construcción
Aunque puede parecer que en los últimos años es cuando se ha elevado la tendencia a tener una vivienda residencial, en la provincia de Málaga esta preferencia ha caído en picado desde el año 2011.
En general, el total de casas y pisos que se levantaron sólo en la capital malagueña, desde el 2001 hasta el 2010, el INE lo cifra en 45.736; un número muy superior al de la siguiente década. En cualquier caso, las que se dedicaron para segunda vivienda del total, únicamente fueron 8.803.
Que voy a saber yo… mejor te lo explican unos expertos. Aunque seguro que decís que están en contra de Málaga, o que en Málaga eso no pasará.
La inversión inmobiliaria ha caído con fuerza, pero los precios, en España, se resisten a caer. Lo mismo sucede con la vivienda. Las compraventas se desploman, pero el precio aguanta el tipo. Nadie quiere o puede mover ficha, nadie quiere ser el primero en reconocer el ajuste. Y España, como sucedió en 2008, corre de nuevo el riesgo de que cuanto más tarde en aceptar el ajuste, más duro será.
En España, al igual que Alfredo Muñoz y Juan Velayos, Echavarren habla de “negación de la evidencia. Este año esperamos una caída en torno a un 50% de la inversión respecto al año pasado. Porque no hay presión para vender y los que compran sí tienen presión para no comprar como compraban antes, con independencia de la financiación, si bien tampoco tiene sentido apalancar muchas de estas transacciones porque cuanto más apalancas, más pierdes. En España somos un mercado que tiende a ser bastante mentiroso de decir, oye aquí no hemos bajado tanto, aquí nos mantenemos… Por el contrario, Londres está poniendo activamente las cosas en evidencia y sus valores y, por lo tanto, se recupera más rápidamente”.
Y es que, como ha apuntado Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, “cuanto más rápido corrige un mercado, más rápido llega la estabilidad y más rapido llega la recuperación. Y eso es algo que no hacemos nunca bien en España. Nos resistimos a aceptar que los precios tienen que corregir. Y cuanto más nos resistamos más brusca será la caída”.
Y ha puesto como ejemplo el caso de la vivienda. “El precio de la vivienda en España está sobrevalorado y los precios deberían corregir, pero no lo hacen. Los informes dicen que todavía durante 2023 subirán, aunque por debajo de la inflación. Y esto, tampoco es positivo. Los precios de la vivienda también tendrán que corregir en España y si no corrigen, finalmente, cuando lo hagan, será bruscamente. Cuanto mayor es el coste del activo, mayor es la rentabilidad que se exige y llegará un momento en que las rentabilidades no salgan”, ha dicho Salcedo.
¿Noticia mala para quién? ¿noticia buena para quién? Eso es muy relativo.
Si eres un especulador es una buena noticia para ti que los precios estén altos. Te interesa que haya poca oferta y mucha demanda. Como ocurre ahora mismo en Málaga y en muchas otras partes de España.
Si eres alguien que necesita comprar o alquilar una vivienda para vivir, pues es una mala noticia que los precios estén tan altos. Te interesa que haya mucha oferta y no tanta demanda.
Yo simplemente me dedico a compartir las noticias y los datos que veo interesantes y si acaso a decir mi humilde opinión personal, nada más. En ningún momento me verás insultar, ni menospreciar, ni faltar el respeto a nadie.
Lo que está claro es que los precios que hay a día de hoy son insostenibles en el tiempo y a la larga no benefician a nadie. Decir eso no es ir en contra de una provincia o de una ciudad. Es simplemente una obviedad que hasta los propios expertos del sector reconocen y advierten.
Para bien o para mal el mercado es cíclico, lo que pasó en 2008 volverá a pasar y nos volveremos a recuperar. Eso sí… por desgracia se volverá a llevar a mucha gente por delante.
jaja vamos que ha puesto el reducido periodo que le interesaba para insistir en una inminente crisis inmobiliaria en Málaga.
pero no pensemos mal de él, que solo quiero fomentar el debate, compartir información imparcial y sin ninguna intención, siempre transparentes, como seres de luz que somos
es muy difícil, como se ha dicho, concluir un inminente colapso inmobiliario como el de 2008 con esos datos. las variables son enormes: puesta en marcha o paralización de operaciones urbanísticas, tipos de interés, coste de la obra, incertidumbre económica, pandemia y su resaca, teletrabajo.
además, la estadística que ya has traído varias veces indica que las bajas y subidas se alternan constantemente cada pocos meses.
en la del marco temporal más amplio veo un despegue espectacular de Málaga, solo parado por la pandemia y sus crisis posteriores, con una recuperación muy acelerada. veo una tendencia que se consolida: la singular y particular evolución de Málaga, respecto al esto de Andalucía. antes era una más, ahora es punto y aparte.
Y que hay que tener en cuenta que el mercado no puede ser una línea recta hacia arriba, no es realista.
Lo que pasa es que los titulares sensacionalistas tienen muchas más interacciones. Si creces un 6% vas como una moto, si luego tienes una corrección y tu crecimiento baja ya estás en crisis.
la gente confunde, en este caso no sé si adrede y con intención, crecimiento relativo con riqueza total.
seguir creciendo un 2% después de crecer un 7% está muy bien, más en un contexto de inflación, intereses altos y estancamiento, sino decrecimiento, económico en los países vecinos.
Como ya he dicho antes, creo que nadie pone en duda que la evolución desde el 2008 ha sido positiva.
Pero desde el 2019, y exceptuando el repunte que hubo tras la pademia, lo que se ve es un frenazo inmobiliario.
Aquí los datos del 2019.
Las ventas de viviendas siguen cayendo este año en Málaga, lo que parece certificar que el sector ha entrado ya en una fase de cierto enfriamiento después de varios ejercicios de continuo aumento de la actividad, si bien es cierto que factores como la entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva Ley Hipotecaria, la bajada del consumo y la propia inestabilidad política nacional e internacional pueden estar contribuyendo a frenar el mercado. Málaga registró un total de 20.620 operaciones hasta el mes de agosto (un 9,8% menos que en el mismo periodo del año anterior), según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Incluso ya en 2019 el precio se empezó a ralentizar.
Este crecimiento, según sus datos, ha sido del 4,48%, parámetro inferior a lo observado en la Costa del Sol, tanto en su parte occidental como oriental. Esta realidad contrasta con lo ocurrido el año pasado, cuando se produjo una elevación de los valores del 15,05%, “el momento más alcista desde la recesión de 2008”. La escala actual, precisa el OMAU en su informe, se asemeja a lo ocurrido en 2015.
Me parece muy bien mirar los datos de años atrás. Pero lo que importa ahora no es lo que sucediera antes, sino lo que está sucediendo ahora. Aludir a datos de años pasados porque fueron buenos me parece un poco consuelo de tontos, si se me permite la expresión, espero que nadie se sienta ofendido, es una simple expresión común, no estoy llamando tonto a nadie.
Yo prefiero fijarme en lo que está ocurriendo en este año, porque se ve una clara ralentización, bastante más brusca en Málaga que en otras provincias andaluzas. Y estos son los datos de la primera mitad del 2023.
A mí me parece que está claro: el mercado malagueño es más fluctuante por el importante peso mercado de segundas residencias además de que, por sus características, podría ser que Málaga esté desarrollando como Barcelona o Madrid, un mercado de viviendas únicamente como activo de inversión.
Por mucho que se insista y se vuelvan a citar, ahí está: descendemos desde el último dato de transmisión de viviendas, pero el penúltimo en cambio era mucho más bajo (estamos bastante más altos que hace 6 meses).
Aunque sin duda queda lejos el cénit de la ola, con aumentos del 500% interanual en visados de obra nueva en algunos municipios malagueños. Ese ritmo de crecimiento está claro que no se puede sostener.
Realmente lo que yo quería decir aquí hoy era que si en algo está destacando Málaga y el área de la Costa del Sol son los proyectos inmobiliarios tan grandes que, como dijo @Perro_Viejo (si no recuerdo mal), individualmente se llevan más que toda la inversión extranjera privada que llega a provincias enteras.
Intu Costa del Sol en Torremolinos (750 millones)
Complejo Four Seasons Marbella (740 millones)
Residencial de Dolce&Gabbana en Marbella (250 millones)
Nueva Zagaleta en Castellar de la Frontera (200 millones)
Residencial Lamborghini en Benahavís (282 millones)
…
Los datos que compartes son del 2018, o sea, de hace 5 años.
Repito que yo hablo de este año, del año actual. Y en el primer semestre de este 2023 las compraventas en Málaga han caído un 15%. Si para ti ese dato no es significativo, pues no sé yo ya qué consideras como significativo.
En cuanto al acumulado entre enero y junio, el primer semestre del año se han realizado 18.383 operaciones, frente a las 21.646 contabilizadas en el mismo periodo de 2022, lo que supone un 15% menos en la comparación interanual.
Por encima de la media andaluza que es del 9,3%.
Por su parte, la compraventa de viviendas en Andalucía en junio ha experimentado una caída del 9,3% respecto al mismo mes de 2022.
Y cae tanto en vivienda nueva como en usada, aunque el desplome en nueva es mucho más acusado.
Y aunque el descenso se ha registrado tanto en vivienda nueva como en vivienda usada, es en la primera donde esa caída ha sido mayor en el cómputo del primer semestre, con una bajada interanual del 26%, frente al descenso del 12% que muestra la compraventa de vivienda usada en la provincia de Málaga.
Añadidos los datos de julio del 2023 que han salido hoy. Málaga ya encadena 8 meses consecutivos de descenso, si contamos también diciembre del 2022.
La compraventa de viviendas en Málaga cae el triple que en España
En los siete primeros meses del año hubo poco más de 21.100 transacciones inmobiliarias en la provincia, un 16% menos que en el mismo periodo de 2022, mientras que en España la caída de las operaciones se limita al 5%.
En Andalucía sólo las provincias de Sevilla, Huelva, Córdoba, y Almería han tenido más compraventas en julio del 2023 con respecto a julio del 2022. Aunque Andalucía en general ha tenido menos.
Es la tercera vez que veo esa estadística en este mismo hilo, no empecemos…
Claro, estaba hablando del cénit de la ola. Que yo creo que ya ha pasado (en cuanto a crecimiento bombástico).
Bueno, si has subido un 300 o un 400% en años anteriores y decreces un 15%, es relevante, pero sin el contexto general no se puede valorar. Insistes en esas caídas constantemente cuando antes de 2013 Málaga iba a la par de otras andaluzas, y de ahí duplicó el ritmo de transmisión de viviendas, cae la que más en 2020, para luego multiplicarse por 4.
Luego llevamos meses con descensos (que a saber: a lo mejor hubo un acumulado por el COVID, a lo mejor va a ser una tendencia larga, falta de oferta, contexto económico…).
