Málaga: Mercado Inmobiliario (Inversiones, Evolución...)

Por eso digo, que no llegue a pasar porque no es su dinámica. No es por fortuna Cádiz o Linares (que no pierden población precisamente por la turistificación sino por el abandono institucional puro y duro)

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El problema en Málaga es que parece que ha tenido un ascenso meteórico muy acelerado, que las lentas administraciones no han podido prever, ni regular, ni ordenar.

Ha pasado de ser una ciudad-área metropolitana de carácter regional (claro que antes también era dinámica y todo eso) a situarse en el podio de las ciudades españolas, con problemas que van más allá de la capital de provincia (arreglar patrimonio, zonas verdes, etc) para entrar de lleno en problemas que más semejantes a los de Madrid o Barcelona (asequibilidad de vivienda, construir zonas económicas, habilitar espacio terciario atractivo, estrategias de movilidad supramunicipales asociadas al urbanismo, necesidad de construir vivienda asequible/pública a miles por año, evitar el colapso de infraestructuras…).

Lo malo es que…

  • Málaga Ayuntamiento recauda 460 euros por habitante frente a los 750 de Barcelona o los 790 de Madrid. La capacidad de, por ejemplo, construir vivienda asequible municipal es mucho más difícil.
  • Faltan infraestructuras de manera crónica, pero Málaga no tiene peso político ni autonómico ni a nivel nacional.
  • La inercia hasta ahora ha sido bastante liberal y abierta, que ha posibilitado este desarrollo. Pero ahora, por puro temor a que colapse o morir de éxito, sea momento de poner algunas pegas, poner “peros” (tasas, priorizar el desarrollo de algunos sectores económicos sobre el turismo, plantearse limitaciones en algunas zonas o calles, planes de regularización, etc).
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Málaga debería caminar hacia un tándem, más sensato, entre la conciencia de que en la provincia es necesario un gran gasto público (infraestructuras de transporte e hídrica, posicionamiento cultural, vivienda) , con seguir abierta a proyectos privados interesantes, facilitar la construcción y habilitar bolsas de suelo.

Toca estudiar cómo conseguimos más dinero de “la gallina de los huevos de oro” (segundas residencias, hoteles y apartahoteles…) para destinarlo a las necesidades del área metropolitana, creo que en orden de necesidad:

  • transporte público
  • vivienda asequible
  • equipamientos
  • zonas verdes y restauración ambiental

Ahora eso no está sucediendo.

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Para el tamaño que tienen y la zona en que están, 500k no es poco precisamente… Pero que los salarios son bajos si es cierto. Y más que una forma eficiente de regenerar, es barata para el Ayuntamiento. Sin embargo, se observó que la construcción de las torres de Martiricos promovieron el alza de los precios a su alrededor. Las torres de Martiricos 'encarecen' el precio de la vivienda en el entorno de la Rosaleda de Málaga
Si tu medida para regenerar una zona acaba suponiendo el desplazamiento de los vecinos de esa zona, no sé yo si es especialmente eficiente…

Málaga necesita un plan de choque de vivienda, viviendas públicas de alta densidad a través de una colaboración conjunta del AVRA y de la empresa municipal de viviendas. Y eso pasa por arreglar las cosas en casa primero, con este alcalde que ningunea el problema como pasó en aquel polémico pleno donde dijo un comentario totalmente fuera de lugar hacia una persona que estaba desesperada por encontrar una vivienda asequible.

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Y este artículo de Málaga Hoy dice mucho de la situación actual

Esta maestra granadina, con el curso escolar, como todos los años los últimos cinco, tiene que volver a Granada a casa de sus padres: su casera no le hace contrato durante el verano, sólo de septiembre a junio. […]
Llegó a la ciudad de la Costa del Sol en 2019, cuando obtuvo su primera plaza en un colegio público. Tanto le gustaba su piso compartido en calle Pacífico que no había pensado en irse, hasta que, claro, siente que va siendo hora de dar pasos adelante y buscar piso de manera independiente. En Málaga no se puede, ni en compra ni en alquiler, "soy funcionaria , debería tener un sueldo digno, pero estoy soltera y no me puedo dejar la mitad del salario en la vivienda ", resopla. En definitiva, Cristina deberá dejar Málaga y volver a su Granada natal , no por una elección plenamente libre, sino por la necesidad de independizarse y la imposibilidad de hacerlo aquí.

Ni ser funcionaria le permite tener un alquiler de larga duración. Esto es ya el principal problema de la ciudad. Y este es uno de los 10 testimonios de este artículo. Leyendo este artículo se ve claro que es un problema estratégico para el desarrollo de una ciudad. Los precios impiden el desarrollo de negocios:

"por más que he buscado locales, casas en las que pudiera tener un taller, primero en Málaga y luego en la provincia, no he encontrado nada accesible, para mí ha sido duro alejarme de mi familia y de mi espacio, porque intento volcar mucho de Málaga en lo que hago, pero en Jaén sí que me salen las cuentas y me han recibido con los brazos abiertos. Dudo mucho que quede ningún artista autóctono aquí en unos años ".

Gente que incluso con trabajo no puede permitirse vivir, lo cual resta competitividad a las empresas malagueñas a la hora de atraer trabajadores:

Las cuentas difícilmente le salen a Sergio Serra, un protésico dental almeriense al que le salió un trabajo "con muy buenas condiciones" en Málaga para empezar a mitad de mayo. Una oportunidad laboral difícil de rechazar, pero el mercado habitacional malagueño se lo puso cuesta arriba. “No encontraba nada, me tuve que venir a Airbnbs entre semana”, afirma. Hasta que encontró una habitación en la que quedarse temporalmente, había gastado 1.000 euros, “y porque sólo estaba de lunes a viernes, los fines de semana volvía a Almería para ahorrar”.
Mientras trabajaba y se quedaba en los distintos alojamientos temporales, Sergio buscaba un piso donde quedarse más o menos definitivamente: “Anuncios hay, pero el 50% directamente son inaccesibles, el otro 20% si podías entrar en junio te hacían una entrevista y te decían que hasta unos días antes estarían buscando enseñándolo, haciendo más entrevistas y luego decidirían, ¿cómo iba a estar hasta el 1 de julio sin ninguna certeza?”, se pregunta.

¿Imaginan tener un trabajo y rechazarlo por no saber si vas a tener dónde dormir cuando salgas? Eso le ha ocurrido a Elena Rivera, oriunda de Algeciras, pero que estudia en la Universidad de Málaga. Pretendía quedarse el verano mientras trabajaba como camarera en un bar del centro que ya le había ofrecido un contrato , pero el piso en el que se queda durante el año terminaba contrato en verano y no encontraba una habitación "por menos de 450 euros ". Las cuentas, obviamente, no daban.

Subidones del alquiler que descuadran los presupuestos personales:

“Más los gastos y comer… No tendré capacidad para ahorrar para ningún proyecto”, afirma estresada por la incertidumbre y la asfixia económica que se le avecina pese tener una carrera y un trabajo muy cualificado.

Y lo que dice de un proyecto es importante. Si los ciudadanos no pueden ahorrar y está carísimo el alquiler de un local, el emprendimiento se hace mucho más complicado.

Y en Marbella tres cuartas partes de lo mismo:

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Justo ayer estuve hablando con un amigo de Marbella, quiere montar una empresa, busca futuros empleados y la verdad, está viendo que es sencillamente imposible que se puedan permitir un traslado o una mudanza para ir a trabajar. Sería interesante saber cuántos contratos no se están firmando en la Costa del Sol sencillamente por eso.

Bueno, y encima, coche imprescindible.

Toda la razón. Pero es que yo no sé los malabares que deben hacer con las cuentas en el Ayuntamiento de Málaga. No sé cómo con el presupuesto que tienen consiguen hacer tantas cosas. Que si proyectos de reforma, nuevos parques, nuevos contenedores culturales.

En Madrid detrás de toda la oferta cultural está, generalmente, el Estado. En Barcelona una Generalitat con un presupuesto enorme. En Málaga el Ayuntamiento.

A mi que la Junta, encima, parezca que se retira del asunto de la vivienda y pasa el marrón a los ayuntamientos… Lo peor del liberalismo madrileño.

A ver cuando sacan adelante de una vez lo de la Manzana Verde…
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Y cuando empiezan a desbloquear esas bolsas de suelo eternas…

Aunque creo que el problema ya trasciende Málaga.

¿Construyen Marbella, Estepona… vivienda pública?¿Tienen institutos, agencias… para eso?

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También hay que darle una pensada a las VPO, porque estamos viendo unos precios a unas viviendas que se suponen que están protegidas…

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Grupo ABU adquiere un suelo en Torremolinos para levantar 20 viviendas
Con esta operación, Grupo ABU pretende generar un volumen de negocios en torno a los 16 millones de euros.

Fuente: Grupo ABU adquiere un suelo en Torremolinos para levantar 20 viviendas - Brains Real Estate News

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Parece que le están sacando los colores a los políticos con su gestión con la construcción de VPOs…

A nivel provincial, el documento señala que la provincia de Málaga requiere la construcción de al menos 3.425 viviendas anuales durante los próximos veinte años, incluidas las ayudas que puedan habilitarse para la compra de las de renta libre, las de precio asequible de promoción privada, y las desarrolladas directamente por la administración pública, lo que implicaría una inversión anual de 124 millones de euros, una inyección económica de la que el 54% debería corresponder a las instituciones para resucitar las VPO públicas.

Frente a la «hiperregulación», que considera insostenible, el presidente de Fadeco defiende que la única solución es «hacer más viviendas y más rápido, pero de verdad; no decirlo, sino hacerlo». «¡Qué cantidad de solares vemos en Málaga, abandonados desde hace 30 años, y que sólo sirven como aparcamientos clandestinos!», critica el representante de los promotores andaluces, quien se lamenta que ahora está en la calle un asunto sobre el que «los promotores llevamos muchos años predicando en el desierto y pidiendo medidas». «Las políticas de vivienda y suelo han sido abandonadas de los presupuestos públicos.

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Destaca Málaga.

En particular, la provincia de Málaga requiere un tercio de la inversión y los inmuebles residenciales necesarios para dar solución al acceso de vivienda.

¿Podría presionarse de alguna manera a los propietarios de suelos edificables que no los ponen en el mercado…?

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Esta noticia es de hace un par de años…

Aunque la normativa urbanística a nivel regional lo permite desde hace años, el Ayuntamiento de Málaga se resiste por ahora a llevar a cabo la subasta forzosa de inmuebles y solares abandonados de la ciudad […]
En el caso de la capital, el equipo de gobierno municipal ha sacado pecho en varias ocasiones de los resultados de ese Registro Municipal de Solares, ya que ha contribuido de manera decisiva a animar a algunos empresarios y propietarios a que agilicen sus planes para construir o rehabilitar, especialmente en el Centro Histórico. No obstante, el Consistorio no ha realizado aún subasta alguna de estos edificios y solares pese a que sus dueños han dado muestras sobradas de su desinterés o sus dificultades para acometer las obras.

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Málaga la que más sube…

Junio 2024 | Precio medio de la vivienda usada en venta

Capitales de provincia (euros/m2)

Capitales Precio Venta (€/m2) Trimestral (%) Anual(%)
Málaga 3.016 9,3% 19,9%
Alicante 2.092 4,7% 16,9%
València 2.554 6,4% 14,7%
Santander 2.317 2,9% 13,7%
Soria 1.712 6,5% 13,6%
Madrid 4.514 4,1% 12,4%
S/C de Tenerife 1.990 1,7% 12,4%
Granada 2.154 5,2% 11,8%
Cádiz 2.885 2,8% 11,1%

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Creo que de toda la lista, Málaga es donde menos se construye y, si no la que más, de las que más demanda tiene. Si le sumas viviendas turísticas, o seguridad jurídica para alquilar tu vivienda por riesgo de okupación, obras eternas que tardan décadas en gestionarse burocráticamente, casi imposibilidad de vivir en el área metropolitana por los atascos y la ausencia de ferrocarril, etc. tenemos el cóctel perfecto…
En otro país, ya se habría firmado un pacto entre instituciones para dotar con financiación un acuerdo que incluya construcción masiva de VPOs y libres para clase media, desbloqueo de suelos, agilización exclusiva de burocracia y un Plan de Transporte Metropolitano para desviar demanda a municipios menos tensionados. Pero no, es Málaga, no es capital de comunidad, no es Cataluña ni tiene diputados nacionalistas, así que no importa…

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10 años sin VPOs de la Junta ni del Gobierno, y tan solo unas pocas del Ayuntamiento (que no tiene competencias). Luego se echan las manos a la cabeza…

Lo peor de todo es que no aprenden. Décadas sin invertir en agua, viene una sequía y a los 8 años se ponen como locos “a ver si se puede hacer algo”. Con los transportes, igual, hasta que no se mate ningún político en carretera no van a hacer nada, os lo aseguro. El pasotismo que hay con Málaga no se lo deseo a ninguna provincia de España…

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El día en el que nos centremos en esas inversiones con retorno y menos chorradillas electorales… Esta región no hay quien la pare.

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