Yo creo que mucha culpa la tiene el diseño previo de las actuaciones urbanísticas. Si diseñas bodrios como el del cutrón de Bardají en Calderón-Mahou, tendrás un Pasillo Verde 2.0.
En este sentido, el retraso en el desarrollo de los PAUs del sureste nos ha venido bien. De haberse construido Valdebebas durante el Manzanato, igual tendríamos un nuevo Sanchinarro. Si hubiese sido durante el Carmenato, más arte-factos y huertos urbanos… Y así sucesivamente.
El otro día leía que hace falta poner 25.000 millones en equity para levantar 100.000 viviendas mas otros tantos en financiación. 25.000 millones es todo el presupuesto de la CAM anual creo mas o menos.
Digo esto por que a veces menospreciamos la labor de captación de capital e inversión de estos fondos y sin ellos muchos de nosotros no tendriamos trabajo.
Se podria hacer mejor los desarrollos pero no se podria hacer sin fondos.
Parece que ha mejorado algo la fachada del Mandarin Residences.
Sigue siendo un poco tosca, pero bueno algo es algo. La verdad que parece sorprendente que esta propuesta haya pasado patrimonio… tiene que tener enchufazo directo Bueso Inchaustin.
Porque para otros proyectos que he participado en el barrio de Salamanca como el de Nuñez de Balboa, se ponían super exigentes con proporción de hueco, aperturas, materiales, mimetizarse… Pasó lo mismo con Lagasca 99… Aquí la esquina está fuera de toda casa que patrimonio te deja hacer. Algunos sabrán de lo que hablo
No tengo ninguna duda de que el problema de la vivienda nace de la restricción del suelo urbanizable que hay en toda España y también en Madrid.
Al final si hay poco suelo urbanizable este tendrá un elevado precio que solo podrán pagar grandes empresas y fondos. Por otra parte, al haber poco suelo la única forma de conseguir elevados números de viviendas es reduciendo la superficie por vivienda. Y a las grandes constructoras y fondos los números les salen porque quien quiere una casa para vivir no tiene otra alternativa. El que quiere una casa está secuestrado.
Son problemas artificiales que siempre tienen un mismo origen; la restricción artificial del suelo urbanizable.
Y añado sobre esto; es curioso que en un lugar que se vende como el paradigma de la libertad tu no te puedes construir una vivienda donde te de la gana o al menos con un mínimo de libertad. Una vez alguien me dijo que aquí en Madrid se vivía en libertad y le dije que me dijese si se podía construir una casa donde quisiera, con libertad de elegir el lugar. Evidentemente no puede, ¿que libertad es esa entonces?
La libertad se estará buscando en otros campos pero en el de la vivienda cada vez está todo más intervenido o constreñido y nadie dice nada o le parece importar.
Que pronto nos olvidamos de la crisis de 2008.
Además los problemas de oferta actuales no son por falta de suelo. Hay otras restricciones que ahora pesan más.
¿Puedes desarollar el argumento?¿que tiene que ver la crisis del 2008 originada por un incremento de la demanda por el crédito fácil y las hipotecas basura?¿que se supone que hemos olvidado? En Madrid seguimos con el PGOU de 1997, es decir, el mismo con el que se vivió la crisis de 2008.
Supongo que es una frase fácil que gusta sacar pero que en el fondo no dice nada.
Que los problemas de oferta no se deben a la falta de suelo es tu opinión. La mia es que el principal problema, ¿acaso las mayores bolsas de vivienda para el futuro en Madrid no nacen de los suelos urbanizables actualmente delimitados por el PGOU? Véase los desarrollos del sureste ¿Por que no delimitar más suelos urbanizables?¿nos falta espacio?
También ocurre que los desarrollos del sureste (y los PAU en general) podrían albergar muchas más viviendas de lo planeado en esa misma cantidad de suelo
Tiene que ver que en España se construían más casas que en toda la UE junta y el precio lejos de bajar seguia disparándose.
Así que solucionar el incremento de precios de la vivienda no es tan sencillo como decir «que se construyan más», hay muchos más factores implicados.
Supongo que en 2007 habría que haber construido más casas que el mundo entero para controlar los precios.
No, no funciona así. La facilidad para obtener hipoteca es una variable, pero no la única. Y ya es una variable que no tiene relación directa con la cantidad de inmuebles disponibles, que es la solución simplista que propones.
Por eso no hay ningún país civilizado donde la vivienda sea una ganga, porque hay factores de mercado autocompensatorios. Independientemente de cuanta vivienda construyas.
En USA el suelo es infinito y no te regalan la casa ni mucho menos.
Completamente de acuerdo.
Esto es un problema de gestión del suelo. Nada más y nada menos. Y lo de la despoblación de ciertas regiones, también. Yo mismo llevo algún tiempo queriendo construirme una casa en la España vacia, y es harto difícil sin dejarse una millonada, y todo el problema es ordenamiento del suelo. Al final solo te dejan la salida de comprar algo construido en tiempos en los que había más libertad y hacerte una reforma. Los mismos que se luego se llenan la boca con “la España vaciada” piensan que me voy a ir a vivir a un pueblo de 200 habitantes para comprar una casa de adobe de 1920, con vecinos a los lados y en una calle estrecha. Si me voy a vivir a un pueblo es para mejorar mi calidad de vida y construir lo que me salga de los huevos (con un escrupuloso respeto al medio, etc.), si me ponen limitaciones, paso.
En las grandes ciudades ocurre lo mismo. Alrededor de Madrid hay terreno para regalar. Terreno que es puro matorral sin ningún uso. A base de sacar suelo al mercado se podría reducir el precio de la vivienda casi un 40%. Y si se empiezan a reducir las restricciones de alturas y cosas así, más todavía. En su lugar se cogen amplias áreas de terreno para construir con una densidad tan baja que no genera un barrio con vida. Se generan ciudades dormitorio a precios sin sentido. La razón por la que los años 80 y 90 la vivienda fue tan barata es porque desde los 70 se empezó a sacar suelo (de manera pública o privada) y se construyó como si no hubiera mañana. Con mucha más densidad que hoy:
(sé que lo del vídeo tampoco son los mejores desarrollos…)
El asunto, en mi opinión, es que a nadie le interesa que en un país avanzado baje el precio de la vivienda, porque gran parte de la economía está capitalizada gracias al precio de esta. Si baja, los bancos se quedan sin su colateral, la gente sin sus ahorros (la vivienda es el principal vehículo de ahorro de los españoles), etc. Así que al final se sacrifica el acceso de la vivienda de los jóvenes, en pos de quienes ya poseen vivienda.
El otro día me encontré con esta promoción de obra nueva en Idealista y me llamó la atención parte de la descripción:
https://www.idealista.com/inmueble/101892271/
Lo que me llamó la atención en cuestión son los siguientes siguientes párrafos:
¡Oportunidad de inversión rentable!
ATRAYENTE INVERSIÓN. Los Berrocales es un nuevo desarrollo urbanístico donde la amplia oferta del suelo permite ofrecer viviendas a un precio muy competitivo. Esto unido a la amplia demanda de viviendas destinadas al alquiler en zonas próximas al centro de Madrid, hacen que este proyecto sea muy atractivo para personas que buscan rentabilizar la adquisición de una vivienda.
Esto está en la descripción de una promoción de viviendas de 2 habitaciones, 65m2, en un barrio totalmente nuevo y desarrollado por una cooperativa. Todo esto por 200 mil euros, nada más y nada menos.
La percepción que tengo, es que cada barrio nuevo que se desarrolle tendrá un precio medio de viviendas más alto que el anterior.
Yo me lo he preguntado siempre: ¿Quién narices, con dos dedos de frente, se gasta semejantes pastizales por los pisuchos que se están ofertando? Y la respuesta más lógica que se me ocurría coincide con lo que se “ofrece como positivo” en la descripción de esta promoción que he compartido: un modelo de inversión cojonudo para unos cuantos.
En fin, que la vivienda es un activo de inversión en este país y, teniendo en cuenta esto, es imposible argumentar una solución seria al problema que no cuente con la participación directa del Estado. Aquí hay que construir decenas de miles de viviendas públicas al año y nadie está moviendo un dedo.
Es de coña. Un piso que tardarás 1-2 años mínimo en tener, en un barrio que cuando vayas no habrá NADA, y estamos hablando de un zulo de 60m2 por 200.000 euros. Se nos va de las manos.
¿Y cuantas se vendían/colocaban/hipotecaban en España? Si aumentas la oferta un 100% y la demanda un 100% te quedas igual.
En cuanto pinchó la demanda por la crisis económica los precios se vinieron abajo en 2010, 2011, etc.
Es evidente que el precio viene determinado por una relación entre la oferta y la demanda. Solo hay que ver que los precios de la vivienda son más bajos en zonas rurales, donde hay menos población. Aceptando esto, el objetivo número 1 debería ser aumentar la oferta y para ello hay que eliminar la primera y principal losa que son las restricciones de suelo.
De hecho la propia adquisición de suelo dada su baja disponibilidad es en si mismo un factor que contribuye al encarecimiento de la vivienda. Si para construir una vivienda cuyo coste es de 200.000 tengo que pagar otros 500.000 por el terreno porque la administración no facilita su disponibilidad, ya vamos mal.
Lo que quería decir es que en mi opinión los problemas en el mercado no siempre se solucionan con más oferta (ejemplo la burbuja de principio de siglo).
Por otro lado ahora hay falta de trabajadores, materiales más caros y sobre todo que venimos de unos años en los que el ritmo de construcción no ha sido el “normal” (Covid). Hay otros factores de oferta como decía.
Para mí la solución es un gran parque de vivienda pública de calidad (arquitectónica también si es posible) para alquiler “asequible” en zonas tensionadas. No me importaría la colaboración público-privada en este tema. Tampoco me desagrada facilitar el aumentar densidad en zonas consolidadas con buenos servicios.
Además se debería penalizar más fiscalmente las casas sin uso. No nos podemos permitir tantas casas vacías. A la vez que se mejora la seguridad jurídica de los arrendadores (ocupación y no son ONGs tampoco …).
Para incrementar de forma importante la oferta de vivienda pública también hace falta suelo donde poder construir esa vivienda pública.
Al final todo lleva siempre al mismo punto.
Al mismo punto…pero en este caso no todos los caminos llevan a Roma. Con matices…
Pues sí, y ya no solo el suelo, el cambio de uso es un infierno burocratico, se podrian reposicionar activos facilmente pero te topas con él ayuntamiento de turno. Resposicionar un almacen ruinoso en el centro para construir un edificio en altura de vicie das? Esperese aquí sentado señor que ahora le atienden…
Solo un apunte, lo repito siempre que puedo y el INE acaba de sacar estadisticas actualizadas de las viviendas vacias. No hay un stock relevante de viviendas vacias en los nucleos urbanos importantes. Esto hay que asimilarlo cuanto antes por que erramos el tiro en el problema y en la solución. Y de las que hay vacias, es muy probable que una gran parte esten vacias por que no se pueden conercialzar por algun motivo: cargas, okupas, mal estado, etc…
Un ejemplo de ayer: un bajo en entrevias de 110 m2 en un edificio conflictivo por decirlo suave, destrozado y quemado por dentro por sus antiguos propietarios, dos plantas. Lleva vacio un tiempo…
Era sólo un tema más…no siempre ha sido ese el caso. No invalida el resto de lo que decía.
Si puedes traer algún dato mejor.
Está claro que hay un problema de suelo y de cantidad de viviendas básico, contundente e inicial: se construyen mucho menos de lo que de demanda.
Ahora, podríamos apostar por formas de crecer menos intensivas en cuanto a uso del suelo (regeneración urbana, densificar, torres).
Es cierto que hay que cumplir un mínimo de vivienda interanuales, si construyes a menor ritmo que el demográfico habrá problemas claros de oferta.
Aunque no todo se solucionará con la oferta, en eso tiene razón @BennyHill. Hace 15 años construíamos 10 veces más que ahora y la subida histórica del m2 era de récord.
En Londres se construye mucha vivienda en el centro, en forma de grandes torres, pero parece que un gran % de esas unidades cumple el simple propósito… de lavar dinero. No alivia la presión residencial.
Para mí lo ideal…
Perdona estimado, excepto lo de las viviendas vacias del resto no he comentado por que creo que hay una parte de razón.
Lo de las viviendas vacias, no hay datos de lo que no se puede reposicionar sin que entre en el mercado capital que asuma riesgo y vuelva a poner en el mercado esas viviendas.
