Que pronto nos olvidamos de la crisis de 2008.
Además los problemas de oferta actuales no son por falta de suelo. Hay otras restricciones que ahora pesan más.
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¿Puedes desarollar el argumento?¿que tiene que ver la crisis del 2008 originada por un incremento de la demanda por el crédito fácil y las hipotecas basura?¿que se supone que hemos olvidado? En Madrid seguimos con el PGOU de 1997, es decir, el mismo con el que se vivió la crisis de 2008.
Supongo que es una frase fácil que gusta sacar pero que en el fondo no dice nada.
Que los problemas de oferta no se deben a la falta de suelo es tu opinión. La mia es que el principal problema, ¿acaso las mayores bolsas de vivienda para el futuro en Madrid no nacen de los suelos urbanizables actualmente delimitados por el PGOU? Véase los desarrollos del sureste ¿Por que no delimitar más suelos urbanizables?¿nos falta espacio?
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Tiene que ver que en España se construían más casas que en toda la UE junta y el precio lejos de bajar seguia disparándose.
Así que solucionar el incremento de precios de la vivienda no es tan sencillo como decir «que se construyan más», hay muchos más factores implicados.
Supongo que en 2007 habría que haber construido más casas que el mundo entero para controlar los precios.
No, no funciona así. La facilidad para obtener hipoteca es una variable, pero no la única. Y ya es una variable que no tiene relación directa con la cantidad de inmuebles disponibles, que es la solución simplista que propones.
Por eso no hay ningún país civilizado donde la vivienda sea una ganga, porque hay factores de mercado autocompensatorios. Independientemente de cuanta vivienda construyas.
En USA el suelo es infinito y no te regalan la casa ni mucho menos.
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Completamente de acuerdo.
Esto es un problema de gestión del suelo. Nada más y nada menos. Y lo de la despoblación de ciertas regiones, también. Yo mismo llevo algún tiempo queriendo construirme una casa en la España vacia, y es harto difícil sin dejarse una millonada, y todo el problema es ordenamiento del suelo. Al final solo te dejan la salida de comprar algo construido en tiempos en los que había más libertad y hacerte una reforma. Los mismos que se luego se llenan la boca con “la España vaciada” piensan que me voy a ir a vivir a un pueblo de 200 habitantes para comprar una casa de adobe de 1920, con vecinos a los lados y en una calle estrecha. Si me voy a vivir a un pueblo es para mejorar mi calidad de vida y construir lo que me salga de los huevos (con un escrupuloso respeto al medio, etc.), si me ponen limitaciones, paso.
En las grandes ciudades ocurre lo mismo. Alrededor de Madrid hay terreno para regalar. Terreno que es puro matorral sin ningún uso. A base de sacar suelo al mercado se podría reducir el precio de la vivienda casi un 40%. Y si se empiezan a reducir las restricciones de alturas y cosas así, más todavía. En su lugar se cogen amplias áreas de terreno para construir con una densidad tan baja que no genera un barrio con vida. Se generan ciudades dormitorio a precios sin sentido. La razón por la que los años 80 y 90 la vivienda fue tan barata es porque desde los 70 se empezó a sacar suelo (de manera pública o privada) y se construyó como si no hubiera mañana. Con mucha más densidad que hoy:
(sé que lo del vídeo tampoco son los mejores desarrollos…)
El asunto, en mi opinión, es que a nadie le interesa que en un país avanzado baje el precio de la vivienda, porque gran parte de la economía está capitalizada gracias al precio de esta. Si baja, los bancos se quedan sin su colateral, la gente sin sus ahorros (la vivienda es el principal vehículo de ahorro de los españoles), etc. Así que al final se sacrifica el acceso de la vivienda de los jóvenes, en pos de quienes ya poseen vivienda.
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El otro día me encontré con esta promoción de obra nueva en Idealista y me llamó la atención parte de la descripción:
https://www.idealista.com/inmueble/101892271/
Lo que me llamó la atención en cuestión son los siguientes siguientes párrafos:
¡Oportunidad de inversión rentable!
ATRAYENTE INVERSIÓN. Los Berrocales es un nuevo desarrollo urbanístico donde la amplia oferta del suelo permite ofrecer viviendas a un precio muy competitivo. Esto unido a la amplia demanda de viviendas destinadas al alquiler en zonas próximas al centro de Madrid, hacen que este proyecto sea muy atractivo para personas que buscan rentabilizar la adquisición de una vivienda.
Esto está en la descripción de una promoción de viviendas de 2 habitaciones, 65m2, en un barrio totalmente nuevo y desarrollado por una cooperativa. Todo esto por 200 mil euros, nada más y nada menos.
La percepción que tengo, es que cada barrio nuevo que se desarrolle tendrá un precio medio de viviendas más alto que el anterior.
Yo me lo he preguntado siempre: ¿Quién narices, con dos dedos de frente, se gasta semejantes pastizales por los pisuchos que se están ofertando? Y la respuesta más lógica que se me ocurría coincide con lo que se “ofrece como positivo” en la descripción de esta promoción que he compartido: un modelo de inversión cojonudo para unos cuantos.
En fin, que la vivienda es un activo de inversión en este país y, teniendo en cuenta esto, es imposible argumentar una solución seria al problema que no cuente con la participación directa del Estado. Aquí hay que construir decenas de miles de viviendas públicas al año y nadie está moviendo un dedo.
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Es de coña. Un piso que tardarás 1-2 años mínimo en tener, en un barrio que cuando vayas no habrá NADA, y estamos hablando de un zulo de 60m2 por 200.000 euros. Se nos va de las manos.
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¿Y cuantas se vendían/colocaban/hipotecaban en España? Si aumentas la oferta un 100% y la demanda un 100% te quedas igual.
En cuanto pinchó la demanda por la crisis económica los precios se vinieron abajo en 2010, 2011, etc.
Es evidente que el precio viene determinado por una relación entre la oferta y la demanda. Solo hay que ver que los precios de la vivienda son más bajos en zonas rurales, donde hay menos población. Aceptando esto, el objetivo número 1 debería ser aumentar la oferta y para ello hay que eliminar la primera y principal losa que son las restricciones de suelo.
De hecho la propia adquisición de suelo dada su baja disponibilidad es en si mismo un factor que contribuye al encarecimiento de la vivienda. Si para construir una vivienda cuyo coste es de 200.000 tengo que pagar otros 500.000 por el terreno porque la administración no facilita su disponibilidad, ya vamos mal.
Lo que quería decir es que en mi opinión los problemas en el mercado no siempre se solucionan con más oferta (ejemplo la burbuja de principio de siglo).
Por otro lado ahora hay falta de trabajadores, materiales más caros y sobre todo que venimos de unos años en los que el ritmo de construcción no ha sido el “normal” (Covid). Hay otros factores de oferta como decía.
Para mí la solución es un gran parque de vivienda pública de calidad (arquitectónica también si es posible) para alquiler “asequible” en zonas tensionadas. No me importaría la colaboración público-privada en este tema. Tampoco me desagrada facilitar el aumentar densidad en zonas consolidadas con buenos servicios.
Además se debería penalizar más fiscalmente las casas sin uso. No nos podemos permitir tantas casas vacías. A la vez que se mejora la seguridad jurídica de los arrendadores (ocupación y no son ONGs tampoco …).
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Para incrementar de forma importante la oferta de vivienda pública también hace falta suelo donde poder construir esa vivienda pública.
Al final todo lleva siempre al mismo punto.
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Al mismo punto…pero en este caso no todos los caminos llevan a Roma. Con matices…
Pues sí, y ya no solo el suelo, el cambio de uso es un infierno burocratico, se podrian reposicionar activos facilmente pero te topas con él ayuntamiento de turno. Resposicionar un almacen ruinoso en el centro para construir un edificio en altura de vicie das? Esperese aquí sentado señor que ahora le atienden…
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Solo un apunte, lo repito siempre que puedo y el INE acaba de sacar estadisticas actualizadas de las viviendas vacias. No hay un stock relevante de viviendas vacias en los nucleos urbanos importantes. Esto hay que asimilarlo cuanto antes por que erramos el tiro en el problema y en la solución. Y de las que hay vacias, es muy probable que una gran parte esten vacias por que no se pueden conercialzar por algun motivo: cargas, okupas, mal estado, etc…
Un ejemplo de ayer: un bajo en entrevias de 110 m2 en un edificio conflictivo por decirlo suave, destrozado y quemado por dentro por sus antiguos propietarios, dos plantas. Lleva vacio un tiempo…
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Era sólo un tema más…no siempre ha sido ese el caso. No invalida el resto de lo que decía.
Si puedes traer algún dato mejor.
Está claro que hay un problema de suelo y de cantidad de viviendas básico, contundente e inicial: se construyen mucho menos de lo que de demanda.
Ahora, podríamos apostar por formas de crecer menos intensivas en cuanto a uso del suelo (regeneración urbana, densificar, torres).
Es cierto que hay que cumplir un mínimo de vivienda interanuales, si construyes a menor ritmo que el demográfico habrá problemas claros de oferta.
Aunque no todo se solucionará con la oferta, en eso tiene razón @BennyHill. Hace 15 años construíamos 10 veces más que ahora y la subida histórica del m2 era de récord.
En Londres se construye mucha vivienda en el centro, en forma de grandes torres, pero parece que un gran % de esas unidades cumple el simple propósito… de lavar dinero. No alivia la presión residencial.
Para mí lo ideal…
- multiplicar la construcción de vivienda pública y social por ayuntamientos, Comunidad y Estado (lo de ahora es sonrojante)
- diversificar tipo de operaciones y barrios nuevos, no todo se tiene que limitar a PAUs enormes de miles de viviendas: barrios pequeños de nueva planta, torres aisladas (no 3 en todo el área metropolitana), estrategias de regeneración, operaciones y proyectos de uso mixto…
- conjugar la oferta de vivienda con la expansión de la red de cercanías a zonas rurales, dispersando la oferta residencial y revitalizando pueblos (y que ese crecimiento rural no se de tampoco en forma de grandes PAU ajenos al propio pueblo).
- posibilitar y favorecer dentro de lo que se pueda la autopromoción, difundir y dar a conocer modelos como las cooperativas…
- por supuesto, conjugar oferta a demanda. No puede ser que Madrid crezca en 100.000 y construya 10.000. Además se produce un efecto acumulado, por lo que habría que construir “más de lo que se necesita” para ese año. Un organismo metropolitano sería lo ideal para establecer esos objetivos.
- la Comunidad o el Estado deberían penalizar a municipios que tienen bolsas de suelo urbanizables en zonas presionadas pero que se encuentran paralizadas (de este tipo, millones y millones de metros cuadrados rodean la capital)
- no puede ser que la única EMVS realmente activa (y eso que es mucho menos activa que hace dos décadas) sea la de Madrid capital. Las de Getafe, Alcobendas, Alcalá… deberían empezar a construir un número relevante de viviendas, a miles tal vez.
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Perdona estimado, excepto lo de las viviendas vacias del resto no he comentado por que creo que hay una parte de razón.
Lo de las viviendas vacias, no hay datos de lo que no se puede reposicionar sin que entre en el mercado capital que asuma riesgo y vuelva a poner en el mercado esas viviendas.
Yo no he negado que la oferta y la demanda tengan relación con el precio, sino afirmado que hay muchos más factores implicados en el desarrollo de esa oferta y esa demanda y en la conformación del precio final que la mera disponibilidad de suelo edificable.
Por poner un mero ejemplo, si hay un interés internacional por comprar vivienda como refugio para la inversión, aumentar la oferta aumentaría la demanda de este tipo de inversionistas cuyo poder de comprar puede sobreponerse al local por varios órdenes de magnitud. Como es el caso de Londres.
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Sin suelo no se puede.
Salvo que pretendamos transformar barrios enteros consolidados donde ya vivien miles de personas y donde nunca se podrá lograr tanta capacidad como en un barrio de nueva planta.
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Sí, no quito el componente suelo. El suelo es base. Aunque no lo único.
Yo parto de la premisa de que en Madrid el problema de la vivienda existe ya. Actualmente tanto los precios de obra nueva como los de alquiler son prohibitivos para la mayor parte de la sociedad.
Aunque en el futuro haya suelo infinito disponible, el sector privado no va a bajar los precios de las nuevas promociones, ya que eso tiraría a la baja el precio de sus promociones previas. Pensar que un promotor privado va a devaluar sus propios activos me parece bastante inocente, por no decir otra cosa.
Y para prueba el enlace que os compartí de Idealista, alguno ya va a calzón quitado y no tienes tapujos en demostrar que las viviendas se están manejando como activos de inversión. ¡Que tampoco hacia falta que nos lo dijeran!
A lo máximo que aspirarías con suelo infinito en manos de promotoras privadas es a que los precios se mantuvieran estables más allá de las subidas por inflación, materiales de construcción y salarios. En el mejor de los casos, el status quo actual se mantendría, en el que YA EXISTE EL PROBLEMA.
Pero aquí todos sabemos que mientras puedan seguir apretando lo van a seguir haciendo, y que lo más probable es que el precio de las viviendas seguiría aumentando por encima de salarios y costes. Ya se inventarán nuevas formas de rentabilizar, cosas como las compras de habitaciones que han salido a la palestra en las últimas semanas, etc…
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Los problemas son muchos y muy diversos, de todo lo que habeis dicho podemos coger un poco de aquí y de allá. Pero hay una cosa que está clara, pasemos por el momento que pasemos, crisis, oferta baja, oferta alta, demanda baja, demanda alta, bonanza, vacas flacas o lo que sea, el mercado se autorregula para que siempre y de manera invariable, el producto al que puede acceder alguien con ingresos medios sea un piso de 70m2 como mucho. Lleva ocurriendo así desde los 70, no se ha mejorado absolutamente NADA. Como mucho ahora tienes garaje y trastero, pero son los mismos pisuchos con una fachada un poco más moderna, y eso si te lo puedes permitir, porque para muchos vivir en un piso nuevo es inviable, y tienen que comprar un piso de 30 años para atrás.
Cualquier cosa que sea pasar de un piso de 70m2 ya es para gente con muy buena posición económica, tener una casa directamente es para ricos. Algo completamente insólito y que solo pasa en España, especialmente en las grandes ciudades.
En París la vivienda es escandalosamente cara en el centro, pero en cuanto pasas el Boulevard peripherique, los pisos no bajan de los 100m2, y en cuanto te alejas un poco, todo son casas.
En Italia y Grecia, por tener una referencia mediterránea, hay menos casas, pero los pisos son mucho más grandes. Yo he vivido en Atenas y un piso de un dormitorio tiene las medidas que aquí uno de tres.
Aquí el tinglado está montado y grabado a fuego en la mente de los españoles: vas a vivir en un piso de 70m2, si tus ingresos son normales vivirás en un bloque espantoso que parecen chabolas, si tus ingresos son un poco mejores podrás tener uno más nuevo con garaje, y si eres rico podrás tener una casa. Todos los agentes del mercado son conscientes de ello y no van a cambiarlo porque les sale enormemente rentable, y el modelo PAU lo favorece completamente, ya que están planificados al extremo, con cientos de bloques en manzanas cerradas y unas pocas parcelas, muy pocas, para chalets, en las que ya viene predeterminado el tamaño que tendrán, y son gigantes, con lo cual al haber pocos y ser tan grandes, solo pueden acceder a ellos la gente con pasta, es decir, el propio planeamiento urbano ya limita y dicta el público objetivo de cada tipología.
Yo en los PAUS empezaría por hacer muchisimas más parcelas para unifamiliares, y que estos fueran más pequeños y asequibles, casas sencillas con jardincito para que familias normales pudieran vivir en ellos, como en cualquier país europeo. Otra parte del suelo la destinaría a parcelas libres para que pudieras comprar el terreno y construir tu casa
En cuanto a los pisos, a tomar por culo la estúpida manzana cerrada, torres el doble de altas que las actuales con terraza grande obligatoria para los pisos de mas de un dormitorio. Prohibición total de los patios interiores, en el s.XXI los pisos tienen que ser 100 por 100 exteriores.
Y por supuesto, habilitaría mucho más suelo para vivienda, y se acabó encorsetar los PAUS como entes individuales, los desarrollos urbanos tienen que ser un continuo que se extienda como una mancha de aceite, no el modelo sarampión que ha imperado hasta ahora.
Esto podía ser un comienzo.
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