Quería lanzar una pregunta al aire, para los de mediana edad y no tan jóvenes:
¿No tenéis cierta sensación similar a los años pre-burbuja ahora mismo (pongamos 2005-2007)?
Evidentemente existen aspectos fundamentales de diferencia en las dinámicas del mercado (ahora existe un problema de oferta y el acceso al crédito está mucho más controlado), que dan a pensar que esto no tiene nada de burbuja.
Pero esa sensación de que todo el mundo está comprando o con aspiraciones de comprar por miedo a quedarse fuera de la rentabilidad posible (o de que sus ahorros pierdan valor), anuncios por todos lados invitándote a “apaños” y negocios inmobiliarios más “turbios” o “informales”,
…y sobretodo esas subidas tan acusadas desde 2023 a ritmos del +10% trimestrales junto a que está invirtiendo especulativamente en vivienda todo hijo de vecino en cuanto se lo puede permitir, yo lo recuerdo muy similar.
Por contar mi caso personal, a mí lamentablemente se me ha “pasado el arroz” en el sentido de que llevo ahorrando y esperando a comprar piso 100% propio durante unos años sin llegar a hacerlo (afortunadamente vivo desde hace años en propiedad al 50% por herencia así que no tengo una urgencia real),
Pero llevo desde finales de 2024 muy mosqueado, porque veo que está todo sobrevaluado en cuanto al valor objetivo de lo que compras.
Aquí en la CAM veo pisos por 300.000€ - 350.000€ por ejemplo en Collado Villalba que realistamente son auténticos cuchitriles difíciles de creer (y no creo que haya mucha presión de factores turísticos o de inversión extranjera).
Y he tenido cierto cambio de chip de la ansiedad de “quedarme fuera” a la percepción de riesgo real de que “algo” va a explotar de alguna manera por lo que igual hasta es mejor no entrar a comprar con los precios actuales.
Es algo subjetivo que siento ahora y que por ejemplo en fechas tan recientes como 2023 no percibía, aunque soy consciente de que los datos son los que son. Por conocer opiniones.
Gracias por vuestras respuestas. A ver qué opina la gente, ya que es siempre interesante.
Por seguir tu razonamiento, creo que se está trabajando en un marco mental demasiado binario:
O hay burbuja como la de 2008
O no hay burbuja, porque las condiciones no son como en 2008 (que no lo son).
Pero la coyuntura económica y las crisis derivadas son siempre diferentes.
Yo no tengo ni idea de como va a ser el siguiente fin de ciclo, pero igual que se entiende la lógica de que “si no se construye, nunca va a dejar de subir el precio”…
…también hay una lógica más dura y primitiva de que con los salarios actuales es físicamente imposible que se mantenga una demanda constante y fiable de vivienda cuando un piso requiere más del 50% del salario bruto (y creciendo).
Y ante el argumento de que esta vez las fuerzas de la demanda no son exclusivamente nacionales como en anteriores burbujas por la fuerte presencia de la inversión especulativa extranjera, existe también un fuerte contra-argumento de que esos agentes extranjeros podrían salir igual de fácil para liquidar su inversión si se produce una contracción a nivel mundial.
En España estamos afectados por un incremento de la demanda muy por encima del incremento de la oferta lo que empuja los precios al alza. Pero ese incremento de la demanda no es “artificial”, es decir, no viene de hipotecas basura, créditos a personas sin solvencia, etc, sino que viene de inversores extranjeros que tienen capital de verdad.
En la anterior crisis los precios tiraban hacia arriba con una demanda interna artificial y dopada que terminó explotando. Ahora tenemos una demanda externa que yo no veo que sea artificial.
El problema lo veo más bien en el sector de la comercialización de vivienda cuando simplemente se les agote el producto, pero mientras no exista producto veo improbable que los precios se vayan abajo, más bien al contrario.
Tarde o temprano llegará el cambio de ciclo. Parece que las políticas de Trump van a acelerar la situación. Creo que coincidiremos en que no estamos en una burbuja crediticia como la de la Burbuja Inmobiliaria ™️así que mi impresión es que lo que ocurra será mucho más suave.
El tema de la AI es un gran engaño, de verdad que lo que viene en ese sector es peor que lo de las .com del 2000. Los inversores ya están con la mosca detrás de la oreja porque la prometida AGI no llega. Ya han empezado a sostener el asunto prestandose pasta entre las propias empresas del sector.
A&G Global Investors ha cerrado un acuerdo con Alterna, la plataforma de banca privada de origen mexicano, para poner en marcha un programa de coinversión de 50 millones de euros en ‘equity’ destinado a reforzar su estrategia en el sector ‘living’, según ha podido saber idealista/news y ha confirmado fuentes de A&G.
El nuevo vehículo se enfocará en compañías dedicadas al desarrollo y posterior puesta en marcha de negocios vinculados al ámbito residencial y habitacional. El objetivo es promover productos adaptados a las nuevas dinámicas del mercado español, que incluyen desde soluciones residenciales tradicionales y residencias de estudiantes hasta formatos flexibles (‘flex living’) y proyectos dirigidos a personas en etapas vitales más avanzadas (senior living).
Los promotores públicos avalan el Plan del Gobierno con mejoras en ‘matices técnicos’
La ministra mantiene como objetivo llegar al 8% del total de vivienda pública desde el 3,4% actual. Confirma que el plan no corre peligro aunque finalmente se produzca una prórroga presupuestaria, ya que hay partida para ello.
El objetivo del Gobierno en esta materia es lograr que el parque de vivienda pública alcance el entorno del 8% del total, para converger con Europa. Los datos así parece que confirman esta tendencia, ya que este último año se ha pasado de un porcentaje del 2,5% al 3,4%, “muy lejano todavía de la cifra europea, pero en la dirección correcta”, ha afirmado la ministra. También los datos de Vivienda de Protección Oficial (VPO) van en la línea correcta, con un incremento en el último año del 63%, mientras que el último dato de licitación de vivienda pública conocido esta semana ya arrojaba un crecimiento interanual del 61%.
¿Haber atravesado el shock de la burbuja condiciona la respuesta que hoy se está dando al problema de la vivienda?
Sí. Sobre todo mi generación, los millennials, tenemos un trauma con la burbuja y es normal. Ahora bien, hay un resultado no deseado de ese trauma que es pensar erróneamente que el precio de las viviendas no va a bajar si construimos más. La construcción absurda de la burbuja sí hizo que el precio bajase; lo que pasa es que tuvimos que quitar el río de crédito barato, que era el dopaje artificial de la economía. Tenemos la responsabilidad de aceptar que ha habido un aprendizaje fundamental de la burbuja, lo que pasa es que tenemos que construir sin el río de crédito barato y allí donde la gente quiere vivir.
Defiende en el libro que construir es “progresista”. ¿Por qué?
¿De qué le sirve a una familia o a un joven que le suban un poco el salario si sigue en una fila infinita para poder alquilar un piso? No sirve de mucho, por eso pongo el foco en que construir vivienda es progresista, porque tenemos unos cuellos de botella que solo se resuelven dejando hacer a quien puede hacer, que es el mercado y también el sector público.
El Ministerio de Defensa lleva 30 años especulando con un solar en Zaragoza, ¿cuantos casos como este pueden haber por toda España?:
Polémica por un suelo del Actur
La polémica se concentra especialmente en un solar de 4.800 metros cuadrados situado en el Actur, entre las calles Alejandro Casona y Margarita Xirgu. Se trata de un terreno que el Gobierno de Aragón cedió en 1994 al Ministerio de Defensa para construir 120 viviendas destinadas a militares de carrera, pero el proyecto nunca llegó a ejecutarse en más de tres décadas. Ante esta situación de abandono, la DGA había reclamado recuperar la parcela para levantar en ella 120 viviendas de alquiler público.
La respuesta del ministerio ha sido llevar el asunto a los tribunales, judicializando el requerimiento autonómico que se había tramitado para la recuperación de este activo. Desde la DGA consideran la decisión “incomprensible”, al recordar que la cesión original incluía una cláusula que obligaba al cesionario a destinar el suelo a vivienda militar.
El Gobierno aragonés insiste en que la cesión que plantea no es definitiva, sino temporal: 75 años de concesión, tras los cuales los terrenos revertirían al Estado, incluyendo los inmuebles construidos. “Nos falta solo la pieza del Gobierno central para completar un plan que está demostrando eficiencia y rapidez”, apuntan.
El solar del Actur cuya recuperación ha reclamado el Gobierno de Aragón al Ministerio de Defensa al no haber ejecutado el proyecto de viviendas previsto
La falta de terrenos urbanizables es la razón que explica la ralentización de los proyectos
La burocracia provoca que se tarden años en arrancar los desarrollos
Este contexto obliga a reflexionar sobre un punto clave: la escasez de suelo disponible en España. Actualmente, los proyectos se ralentizan por la falta de terrenos urbanizables en las zonas con mayor demanda. Esta limitación no solo impacta en la cantidad de viviendas que se pueden construir, sino que también influye directamente en los precios. Cuando la oferta se mantiene restringida frente a una demanda creciente, los precios tienden al alza, topándose únicamente con la capacidad adquisitiva de los compradores.
El déficit acumulado de vivienda en nuestro país exige medidas decisivas. El sector privado puede generar nuevas viviendas para paliar esta escasez, pero para ello necesita acceso a más suelo, agilidad normativa y seguridad jurídica.
(…)
En definitiva, si queremos que España avance hacia un modelo residencial equilibrado, accesible y sostenible, debemos actuar con decisión en la raíz del problema: la disponibilidad de suelo. Resolver este cuello de botella es la condición necesaria para ampliar la oferta, contener los precios y responder a las necesidades de las familias. La vivienda es la base sobre la que se construye el proyecto vital de millones de personas y, por tanto, una de las inversiones más estratégicas que una sociedad puede hacer en su futuro.
Proliferan desde hace años en ciudades de toda España. Edificios clónicos característicos por sus franjas blancas y negras. Los hay en centros y periferias. Anchos y en altura. A precios asequibles o de lujo. ¿Ejemplos? La operación Garellano en Bilbao. El barrio de Valdebebas en Madrid. Lezkariu en Pamplona. O Turianova en Valencia. Son las cebras o bloques cebra, un modelo de edificio que recibe furibundas críticas entre algunos arquitectos: alertan de que no pone en valor el oficio, no es sostenible, se cierra en sí mismo, no hace ciudad y tiene un impacto tremendo en el paisaje urbano. Las mismas voces reparten responsabilidades sobre su proliferación y señalan a promotoras, ayuntamientos, compradores o los propios arquitectos y sus colegios profesionales. Los promotores responden que es un producto que los clientes valoran y funciona, mientras el consejo de Colegios de Arquitectos conviene que el tiempo dirá cuál es el alcance del fenómeno y apuesta por “una arquitectura de calidad que se adapte al entorno”.
Por qué los grandes inversores extranjeros se han enamorado del ladrillo español
El buen comportamiento macroeconómico frente a otros países europeos, el tirón del turismo y la alta demanda residencial atraen al capital foráneo
