Voy a dejar aquí la respuesta que dieron los técnicos municipales sobre lo que estamos hablando de la cesión dotacional:
Las alegaciones relativas a la cuantía de las cesiones no pueden admitirse, ya que la actuación proyectada en esta MPG ha sido calificada como actuación de dotación y está explicado de forma extensa en la contestación a las alegaciones (tema 2) que las cesiones que le corresponden no son las propias de una actuación de renovación de la urbanización, sino las que contempla la propuesta, al tratarse de una actuación de dotación en aplicación de los artículos 7 y 18 del TRLSRU, que establecen:
“…/… cuando se trata de actuaciones de dotación a que se refiere el artículo 7.1 b), comportan los
siguientes deberes legales:
a) El deber de entregar a la Administración competente el suelo libre de cargas de urbanización
correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación o del ámbito
superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación
territorial y urbanística, se determinará atendiendo sólo al incremento de la edificabilidad media
ponderada que, en su caso, resulte de la modificación del instrumento de ordenación. Dicho deber
podrá cumplirse mediante la sustitución de la entrega de suelo por su valor en metálico, con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pudiera estar prevista en la propia actuación, o a integrarse en el patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
b) El deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como prevé el artículo 26.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.”
Así se recoge en la exposición de motivos de la ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, antecedente del Texto Refundido actual y totalmente vigente en lo que aquí respecta:
“En cuanto a lo segundo, sienta el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo, que son las que generan las plusvalías en las que debe participar la comunidad por exigencia
de la Constitución. La Ley establece, conforme a la doctrina constitucional, la horquilla en la que puede moverse la fijación de dicha participación. Lo hace posibilitando una mayor y más flexible
adecuación a la realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuación de que se trate o del
ámbito de referencia en que se inserte, aspecto éste que hasta ahora no era tenido en cuenta.”
Respecto a la cesión de suelo destinado a redes públicas, de conformidad con el artículo 67.2 de la LSCM, en la parcela calificada con el uso dotacional de servicios colectivos en su clase de zona verde se propone la compatibilización de otros usos dotacionales bajo la superficie de la misma, con la ejecución de un edificio dotacional, aprovechando la diferencia de cotas entre las calles de Kentia y de la Retama, que tendrá las siguientes características:
Área 1 semi-soterrado bajo el parque urbano. La diferencia de cota entre las calles de Kentia y de la Retama, ya descrita, favorece la posibilidad de que el equipamiento se sitúe bajo el parque urbano, de manera que su cubierta constituya un espacio ajardinado alineado con la rasante de la calle de Kentia. De esta manera, el volumen del equipamiento sirve también para dar solución adecuada a la topografía de la parcela. Este equipamiento podrá ubicarse dentro del área de movimiento identificada como AM-1 en el plano de condiciones de la edificación incluido en la documentación gráfica de la ordenación pormenorizada, con el objetivo de crear un espacio libre público ajardinado en prolongación de la acera de la calle de la Retama, al mismo nivel que ésta.
Fachada principal orientada hacia la calle de la Retama. Dicha diferencia de altura también sirve para liberar la fachada hacia la calle de la Retama, de cota más baja, y hacia el nuevo espacio público generado en ese nivel. De esta forma se facilita el acceso al equipamiento y se hace posible disponer de unas buenas condiciones de luz y de ventilación, al tiempo que se da visibilidad y protagonismo al equipamiento. Nuevamente, aplicando los criterios de sostenibilidad ambiental que se explican en la
memoria que orientan la propuesta, se aprovecha la complejidad topográfica de los linderos de la parcela para generar un conjunto cohesionado que se integre en el entorno.
Aparcamiento dotacional bajo rasante. En la cota más inferior del volumen liberado por la desaparición de las plantas de aparcamiento del actual centro comercial, se ubica una planta de aparcamiento asociado al uso de equipamiento como dotación del mismo. La superficie susceptible de ser ocupada en la parcela dotacional por el uso de garaje aparcamiento bajo rasante será la totalidad de la parcela.
**Respecto a lo que señala el alegante que “si con la actuación de dotación se está manteniendo el **
equilibrio preexistente al incrementar edificabilidad y dotaciones, realmente no se está consiguiendo la mejora dotacional pretendida y establecida como objetivo, y que justifica el interés general de la actuación,” parece que existe una confusión de concepto entre edificabilidad y suelo. La compensación del suelo de 8.500 m2 que se obtiene para el uso público se compensa, conforme a lo establecido por la legislación, con edificabilidad, exactamente 15.206 m2 e. En los 8.500 m2 de suelo público obtenido, el Ayuntamiento podrá construir para uso público una zona verde de 8.500 m2e, un equipamiento en dos plantas de 17.000 m2 e, y un aparcamiento dotacional de 8.500 m2 e. Por tanto, se obtienen 8.500 m2 de suelo público que, cumpliendo lo establecido por la legislación se compensan con 15.206 m2 e de edificabilidad, y con titularidad pública se podrá poner a disposición de todos los ciudadanos una superficie de uso público de hasta 34.000 m2 e.
No existen calificaciones superpuestas en suelos públicos ya obtenidos de estas características en el ámbito que se analizó para la estimación de déficits dotacionales. En este caso, puesto que el volumen bajo rasante ya existe (generado por la edificación actual que va a ser demolida) se produce una economía de construcción y, siguiendo los criterios de sostenibilidad ambiental que en la memoria se explica que han sido tenidos en cuenta, es posible realizar la configuración exitosa de un edificio dotacional cuya cubierta sea un parque público que satisfaga las necesidades de espacio para zona verde y dotaciones al servicio de los ciudadanos y solucione problemas detectados y analizados de estructura urbana. La calificación superpuesta defendida en la MPG tiene el fin único de garantizar que la materialización de esta dotación pública se ajuste a estas determinaciones. Soluciones similares se han realizado en nuestro entorno europeo para dotaciones públicas, con eficiencia
ambiental, ya que las condiciones de temperatura de su perímetro son constantes todo el año.
La MPG no plantea dos equipamientos superpuestos bajo rasante, la diferencia de cota entre las calles de Kentia y de la Retama, de cerca de 5 metros aproximados entre ambas vías, proporciona la posibilidad de proveer de las adecuadas condiciones de iluminación, ventilación y accesibilidad al equipamiento. Por este motivo, no se puede aceptar el contenido de la alegación que aventura la falta de luz, iluminación y ventilación de los equipamientos propuestos y se remite a casos de edificios como el Museo de Historia Nacional de Graz, Austria, realizado bajo rasante, que prestan un adecuado servicio público con mejores comportamientos de sostenibilidad ambiental.
Por otro lado, el alegante confunde el concepto de complejo urbanístico establecido en el artículo 26 del TRLSRU, pues la MPG no define ningún complejo inmobiliario urbanístico, que se caracteriza por la coexistencia en usos superpuestos del dominio público y privado, cuando esta propuesta es, única y exclusivamente, una parcela de usos públicos en la que se emplazan varios usos públicos superpuestos, zonas verdes y equipamientos públicos.
Esto aparecía explicado en la documentación sometida a información pública. De hecho, al valorar algunas de las alternativas posibles, en el epígrafe 8 de la Memoria de la MPG, alternativas 1 y 2, se analiza la posibilidad de generar un complejo inmobiliario urbanístico manteniendo la edificación existente o demoliéndola parcialmente, destinando algunas de sus plantas y su cubierta a zonas verdes y equipamientos, alternativas que, por los motivos expuestos en el apartado 8.1 de la Memoria, son descartadas, entre otras razones por la complejidad de la correcta gestión y ejecución:
“Complejo inmobiliario urbanístico. Se requiere la utilización de esta figura jurídica destinada a dar respuesta al deslinde tridimensional de parcelas con desdoblamiento de la titularidad de derecho de propiedad sobre el suelo, vuelo y subsuelo. De esta manera se permite la coexistencia del dominio público y privado a través de la técnica de zonificación por niveles o calificaciones urbanísticas superpuestas por planos o capas, en cuya proyección vertical pueden convivir distintas titularidades
tanto públicas (patrimoniales o demaniales) como privadas. Este requisito, aunque posible, debe ser
utilizado sólo en aquellos casos en los que sea absolutamente necesario, puesto que añade complejidad a la materialización de la ordenación en las posteriores fases de gestión y ejecución.”
Respecto a lo que señala el alegante de que “es preciso señalar que para la normativa del PG los equipamientos y los deportivos son dos clases distintas de dotacional, sin que el equipamiento incluya al segundo, con lo que debería aclararse el uso y la calificación final a implantar.”, debe aclararse que la calificación superpuesta propuesta en la MPG propone la división de la parcela 8 del API.02.12 para la obtención de una parcela P1 de uso dotacional de servicios colectivos de 8.500 m2 de superficie. Esta parcela se divide en dos subparcelas, una cuya calificación será de zona verde, y otra cuya calificación será de equipamiento, permitiendo bajo su superficie otros usos dotacionales, de conformidad con los planos 03-C_Calificación y 04 C1_Calificación. Por tanto, este extremo se considera claramente explicado.
Se opta por esta calificación de acuerdo al estudio de necesidades recogido en el documento denominado “Diagnóstico dotacional del Distrito de Arganzuela 2022”, que se incorpora como Anexo 06 de la MPG, y dado que, según el artículo 7.10.8 “Compatibilidad de usos” de las Normas Urbanísticas, las parcelas calificadas de uso de equipamiento podrán destinarse al uso alternativo de deportivo. No obstante, para evitar un posible error de interpretación y mayor claridad de lectura, se propone hacer explícito, modificando el artículo 7 apartado 2 de las normas urbanísticas específicas de la MPG, relativo al uso y la calificación propuesta para la parcela P1.
Por otro lado, no se entiende la posible existencia de inconveniente en la gestión y ejecución del planeamiento propuesto, dado que no se superponen dominios públicos y privados ni se contabilizan doblemente las cesiones por el hecho de que coexistan en la misma superficie, aunque a distinto nivel, una parcela con calificación de zona verde y una parcela con calificación de equipamiento. La cesión es única y consiste en una parcela de 8.500 m2. Cuestión distinta es que el Ayuntamiento, aplicando criterios de sostenibilidad ambiental, aproveche las circunstancias de la topografía del terreno y los desniveles de los viales que circundan la parcela cedida, para establecer allí una doble calificación de la parcela de cesión con la finalidad de destinarla a distintos usos dotacionales en sus diferentes niveles constructivos, aspecto que redunda en un mejor aprovechamiento y eficiencia del destino público de la parcela, dada precisamente la ausencia de suelo dotacional público evidenciada.
Respecto a lo que señala la alegación sobre la “falta de sostenibilidad en la obtención y construcción de las dotaciones”, la memoria de sostenibilidad económica concluye que el impacto en la Hacienda Pública de la actuación es positivo, dado que los ingresos que genera al Ayuntamiento el desarrollo del sector son superiores a los gastos producidos, recogiendo expresamente en su apartado 6 la valoración y el impacto de la construcción de dicho equipamiento, y ello con independencia de que la rentabilidad y sostenibilidad de una dotación pública es, ante todo, social, por lo que la prestación de un servicio público no puede orientarse solo a ser rentable económicamente, como parece entender el alegante. Se transcribe lo expuesto, expresamente, en el apartado 6 de la memoria de sostenibilidad
económica: “INVERSIÓN PÚBLICA E INCREMENTO PATRIMONIAL La materialización de esta actuación de dotación no requerirá la ejecución de obras de reforma o renovación de la urbanización existente ni plantea nuevo viario público, desarrollándose íntegramente en el interior de la parcela, no siendo preciso, por tanto, un proyecto de urbanización.
No obstante, la Ejecución de las Zonas Verdes públicas se entiende como parte de la obligación de
entrega a la Administración (Ayuntamiento de Madrid) en concepto de totalmente urbanizado, estimándose un coste de 2.337.500,00 euros (8.500 x 275) que sería parte de la urbanización a realizar y es una carga urbanística que corresponde al propietario de la parcela.
Consecuencia de la actuación el Ayuntamiento obtendrá la parcela dotacional de 8.500 m2 con el
uso Dotacional Zona Verde Básico y en la que desarrollar bajo rasante el uso de Equipamiento Dotacional. Dicha parcela pasa a integrarse en el Patrimonio Municipal de Madrid. Asimismo, el Ayuntamiento percibirá la monetización del 10% del aprovechamiento urbanístico que corresponde al Ayuntamiento de acuerdo con el artículo 18.1b) del TRLSyRU y 96 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid cuyo valor se estima en el apartado 2.7.6 de este informe, a los efectos de este estudio, en 3.228.348,57 €. Este importe sólo podrá destinarse a financiar los gastos previstos
legalmente sin que en ningún caso pueda destinarse a los gastos corrientes de la Entidad.
Por su parte, corresponde al Ayuntamiento financiar la ejecución de la edificación dotacional que se realice en bajo rasante, para la que consideramos un coste medio de 1000€/m2 resultando la inversión para su ejecución de 17.000.000€ (1000 x 17.000). En todo caso, esta actuación urbanística, limitada a una única parcela del ámbito preexistente, tiene precisamente como finalidad atender la carestía de dotaciones públicas en el barrio/distrito, dedicando su capacidad potencial (los referidos 17.000 m2) a la instalación de las dotaciones públicas que se han manifestado como necesarias, también se prevé que albergue una gran zona verde que colabore con el desarrollo sostenible medioambiental. Según se recoge en la Memoria, el destino de este ambicioso contenedor de servicios públicos será el de dar asistencia a un área de influencia mucho más amplia que el propio de esta Modificación Puntual. La posibilidad de reordenar el ámbito afectado por esta MPG se valoró desde el momento inicial como una oportunidad de incrementar las dotaciones públicas en el barrio de Atocha, considerándose que esta reserva de suelo para dotaciones era un hito muy importante para corregir el déficit de equipamientos y dotaciones de todo el entorno. En concreto va a suponer un antes y un después en los barrios del sur del ámbito, donde el Ayuntamiento no dispone de suelo vacante para actuar en este sentido.
Se ha estudiado que el distrito de Arganzuela ha registrado un incremento de la población muy superior al que ha tenido lugar en la ciudad en su conjunto. Si se comparan los nuevos núcleos residenciales con los que han surgido en los ensanches de la periferia madrileña, una de las diferencias más significativas es la escasez de reservas dotacionales que han venido acompañando la nueva edificación de uso lucrativo en el distrito, ya que, al ubicarse en suelo urbano consolidado, la legislación urbanística de aplicación no contemplaba la obligatoriedad de cesiones gratuitas de suelo destinadas a la implantación de dotaciones públicas. Por todo lo anterior, no parece oportuno confrontar directamente esta inversión, configurada como una solución a la carencia dotacional, no sólo del ámbito urbanístico general más próximo a la concreta actuación objeto de este informe, sino del barrio de Atocha e incluso la totalidad del distrito Arganzuela, con los demás ingresos y gastos generados por la presente actuación, sin perjuicio de los comentarios adicionales que puedan hacerse de forma separada en relación con su repercusión económico-financiera.
Además, cabe la posibilidad de que los costes correspondientes a la inversión municipal en la dotación prevista sean asumidos por un concesionario que realizaría la inversión para después explotarla. El presente Informe de Sostenibilidad efectúa sus cálculos a partir de las obligaciones que se derivan directamente de la presente Modificación Puntual, que no incluye referencia expresa a la gestión indirecta de los correspondientes servicios. No obstante, como complemento, dada su importante repercusión económico-financiera, se incluyen en este documento referencias y cálculos bajo la hipótesis de concesión de la dotación por 40 años con financiación por el concesionario de la obra y demás costes necesarios para su entrada en funcionamiento y sin contemplar por prudencia la existencia de canon anual.”
Respecto a lo señalado en la alegación sobre la modalidad de gestión, es de interés para el Ayuntamiento poder garantizar la ejecución del equipamiento en los plazos previstos y con la mayor anticipación posible. La demolición del centro comercial debe producirse bajo la previsión de la posterior construcción del equipamiento y la urbanización de la zona verde en simultaneidad con la construcción de la edificación propuesta, garantizando la no dilatación en el tiempo del vacío que quedaría en el suelo dotacional tras la demolición de la edificación actual.
Tras la aprobación definitiva de la MPG, se formalizará el documento de gestión en ejecución del planeamiento, que explicitará de forma expresa las condiciones en que ha de producirse el cumplimiento de estos deberes. Conforme a lo dispuesto en el artículo 95.2 de la LSCM, la obligación que incumbe a los propietarios de urbanizar la zona verde local con carácter previo a su entrega a la Administración podrá, en su caso, ser ejecutada directamente por el Ayuntamiento por razones de funcionalidad, una vez se haya construido el edificio dotacional y su aparcamiento, habida cuenta de que parte de la zona verde discurrirá por la cubierta de dicho edificio. Dicha ejecución directa en ningún caso eximirá a los propietarios del suelo de la obligación legal de costear las obras.
Por último, no es objeto de este planeamiento definir las características arquitectónicas del equipamiento propuesto, sino establecer las pautas suficientes para que la implantación futura de la edificación, a definir en el proyecto de arquitectura y urbanización, se puedan cumplir. Por ese motivo, atendiendo a parte del contenido de la alegación, se modifica el artículo 10 apartado 3 de las normas urbanísticas específicas de la MPG, señalando las condiciones mínimas que debe cumplir el proyecto de obras para la ejecución del equipamiento propuesto en lo relativo a las condiciones de sostenibilidad.
Propuesta:
Se propone ESTIMAR PARCIALMETE el contenido de este tema en los términos explicados
en la respuesta y por los motivos expuestos anteriormente.
Se propone DESESTIMAR el resto del contenido de la alegación de este tema, por los motivos
expuestos anteriormente.
