¿Cuál es la situación entonces de este proyecto? ¿Sigue paralizado?
No. Se está tramitando un nuevo Proyecto de Modificación Puntual del PGOUM llamado “APE 07.07 PARQUE METRO CUATRO CAMINOS”.
A diferencia del Proyecto anterior, no es un Área de Planeamiento Remitido (APR), que sólo modificaba el planeamiento general, exigiendo posteriormente a su aprobación definitiva un planeamiento de desarrollo, un Plan Parcial de Reforma Interior, PPRI, sino que ahora se tramita un Área de Planeamiento Específico, en virtud del cual se aprobarán simultáneamente bajo un mismo instrumento urbanístico tanto la Modificación Puntual del PGOUM propiamente dicha (determinaciones estructurantes) como el planeamiento de desarrollo (determinaciones pormenorizadas). Se ahorra con ello tiempo, lo cual es de agradecer, dado el tiempo perdido que llevamos ya padecido.
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Según esta nota de Magerit Abogados (que copio al final para quien no tenga cuenta en LinkedIn), fue Jaime Doreste quien logró la anulación de la MPG del 2014 representando a las asociaciones “alegrantes”.
De esa nota (en la que “dialogué” con Jaime), yo deduzco que ese abogado y activista de Ecologistas en Acción mentía a propósito cuando los “alegrantes” y sus palmeros pregonaban que habían anulado la modificación del Plan General que permitía la demolición de las cocheras. Lo cierto es que era un derribo planeado por el vigente PGOUM’97.
Desde la publicación de esa anulación han seguido propagando la falsedad de que el derribo fue ilegal. Si han engañado sobre este asunto, no creo que se trate de que nos cueste creer que no sabían lo de la titularidad de esa parcela.
Con los antecedentes de mala fe en los “alegrantes” más bien debe de tratarse de otro intento de sabotear el proyecto de mejora de los barrios circundantes con esa manipulación de la realidad que, extrañamente, también parece haber quedado fuera del asesoramiento técnico de los urbanistas del estudio de Enrique Bardají al redactar la Memoria del proyecto del «APE 07.07 Parque Metro Cuatro Caminos», de cuyo trabajo dejo la imagen enlazada por @eradeartes.
[Doreste deja sin responder mi evidencia sobre que el PGOUM’97 ya contemplaba la demolición y soterramiento de las cocheras 
]
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Estimadísimo José María:
En primer lugar, debo agradecer enormemente tu colaboración ciudadana para arrojar luz y, sobre todo, documentos y pruebas acreditativas de la campaña de desinformación y de manipulación de que hemos sido víctimas los ciudadanos de Madrid, los vecinos de Chamberí y, desde luego, las sufridas familias de cooperativistas de Residencial Metropolitan. Es una auténtica delicia aprender contigo y, sobre todo, saber que la verdad siempre termina triunfando.
Dicho esto, paso a confirmar plenamente lo que declaras en tu última intervención y que he entresacado más arriba, y para ello, a continuación, voy a reproducir literalmente el tenor de la Ficha del APR 07.02 del PGOUM, aprobado en 1997, cuando ni siquiera existía ninguna de estas Asociaciones socio-podemitas, y que, efectivamente, ahora ha recobrado vigencia, como consecuencia de la anulación judicial de la Modificación Puntual del APR 07.02-M.
Dicha Ficha puede consultarse en la Memoria Informativa del nuevo APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos” (felizmente, ha desaparecido la mención a su título del término “Cocheras” y se ha sustituido por lo que, esperemos lleguemos a disfrutar todos, un “Parque”) que, a su vez, puede visitarse en el link https://www.comunidad.madrid/transparencia/sites/default/files/regulation/documents/1_memoria_0.pdf.
Concretamente, y en lo que aquí nos ocupa, en dicha Ficha, insisto, ¡de 1997!, pero hoy vigente, podremos leer lo siguiente:
- OBJETIVOS:
"… la posibilidad de liberar una gran superficie próxima a Cuatro Caminos permite el desdoblamiento del intercambiador existente en la Glorieta, la sutura de la trama urbana y la creación de amplias zonas verdes públicas. SE ESTUDIARÁ EL ENTERRAMIENTO O TRASLADO DE LAS ACTUALES COCHERAS DE METRO. Se ordenan las zonas de borde para usos lucrativos** (sic).
- CONDICIONES VINCULANTES:
(i) Debe dejarse libre de edificaciones el área entre la Avenida de Reina Victoria y la calle Virgen de Nieva PARA ZONA VERDE PÚBLICA.
(ii) En referencia a la zona central del ámbito dibujada de color verde en la Ficha: “Parcela libre de edificación destinada a ZONA VERDE, BAJO LA CUAL se plantea la ubicación de un intercambiador y aparcamientos de transportes con sus correspondientes accesos e instalaciones en superficie”.**
(iii) “REURBANIZACIÓN, REORDENACIÓN Y CREACIÓN DE NUEVO VIARIO para completar la trama urbana” (terminando de una vez, por ejemplo, con la réplica madrileña del Muro de Berlín existente en el tramo sur de la calle cortada Marqués de Esquilache, que, probablemente, tanta nostalgia suscite en estas Asociaciones filocomunistas).
(iv) “La operación se realizará mediante CONVENIO PREVIO CON LA COMPAÑÍA METROPOLITANA DE MADRID*. En tanto no se verifique dicho Convenio, la parcela quedará calificada como uso dotacional para el transporte en su clase de logística*”.
Esta última es, sin duda, desde mi humilde punto de vista, la “condición vinculante” más importante de todo ese APR “inicial” ahora “resucitado”, y que, por supuesto, SIEMPRE HAN OLVIDADO ESTAS ASOCIACIONES SOCIO-PODEMITAS, sin duda porque rompe todos sus esquemas.
En efecto, esas Cocheras “nada históricas” no eran precisamente una reliquia museística ya en desuso que debía conservarse y destinarse a un Museo, como siempre han pretendido “vendernos” estas Asociaciones, sino que han estado en todo momento hasta que comenzó su demolición, en pleno funcionamiento, como una infraestructura para el transporte ferroviario de viajeros de toda la Comunidad de Madrid. Vamos, una clarísima RED PÚBLICA SUPRAMUNICIPAL en toda regla.
Pero, además, esa infraestructura pública y ese servicio público tenía un concesionario que es una EMPRESA PÚBLICA, que es METRO DE MADRID, S.A. con la que siempre había que contar para no perjudicar el interés general supramunicipal del referido transporte de viajeros a nivel autonómico. De ahí la exigencia de ese “convenio”, y de ahí que, mientras no se realizase la “operación” urbanística de “reurbanización y reordenación” que dicha Ficha, ya en 1997, contemplaba, el suelo del ámbito seguiría destinado a lo que siempre ha sido desde 1919, esto es, a ser sede de esa infraestructura de transporte tan esencial para los madrileños.
De ahí también que hasta el Protocolo de Colaboración de 2010 este ámbito estuviese totalmente olvidado, y la idea de su transformación sólo surgió a partir de que Metro tomase la iniciativa de transformarlo.
Pues bien, en virtud de esa iniciativa, Metro de Madrid, S.A. se decantó, no por residenciar en esos terrenos un nuevo intercambiador de transportes, que, lógicamente, habría conllevado el traslado de las Cocheras a otro emplazamiento, sino por enterrarlas, manteniendo de camino en el subsuelo el mismo uso y función que aquellas Cocheras venían desempeñando, pero, lógicamente, con la estructura, dimensiones y, sobre todo, condiciones edificatorias y de instalación propias de una infraestructura nueva del siglo XXI en lugar de otra obsoleta de comienzos del siglo XX.
Ya hemos visto al transcribir la Ficha que ésta contemplaba esas dos alternativas cuando habla de "estudiar el ENTERRAMIENTO O TRASLADO de las actuales Cocheras de Metro" y cuando, más adelante, habla de la zona verde pública central del ámbito “BAJO LA CUAL se plantea la ubicación de un intercambiador y aparcamientos de transportes”**.
En definitiva, el PGOUM de 1997 contempla una infraestructura pública enterrada. O bien, un intercambiador de transportes, con el consiguiente traslado de las Cocheras actuales a otro emplazamiento; o bien, la instalación de unas nuevas Cocheras enterradas, en cuyo caso lo que se desecharía sería ese intercambiador de transportes.
Pero, en cualquier caso, la nueva infraestructura pública que finalmente se proyectase iría, sí o sí, enterrada, precisamente para permitir las otras “condiciones vinculantes” y los otros “objetivos” de la Ficha. Y, claro, basta ver el plano coloreado del ámbito para adivinar que esas nuevas zonas verdes públicas, esos nuevos viarios y esos nuevos usos lucrativos eran absolutamente incompatibles con las Cocheras existentes que, por tanto, como “conditio sine qua non” de la viabilidad del nuevo planeamiento, habría que demoler.
En consecuencia, esa transformación, siguiendo precisamente los designios de la Ficha aquí comentada, pasaba, en todo caso, por demoler las Cocheras porque, aparte de que, como declaran las sentencias judiciales recientes ya conocidas, aquel planeamiento de 1997 ya les negó todo tipo de protección, no incluyéndolas deliberadamente en el Catálogo de Bienes a proteger del propio PGOU, las Fichas aquí comentadas confirman que eran absolutamente incompatibles con esas “zonas verdes públicas”, con esos viarios y con esas “zonas de borde para usos lucrativos”.
Pero, sobre todo, eran absolutamente incompatibles con “la posibilidad de liberar una gran superficie próxima a Cuatro Caminos”, con “la sutura de la trama urbana” y con “la creación de amplias zonas verdes públicas” que, como hemos visto, fueron, y sigue estando vigente, los “objetivos” de este ámbito. Unos objetivos, por cierto, nada “especulativos” y muy acordes con esa “protección del medio ambiente”, esa “sostenibilidad” y esa “ecología” que esas Asociaciones pregonan. Pero, claro, se olvidan de estos mantras cuando esa ecología no es “en acción”, por no decir, “en interés” … exclusivamente de ellos, claro.******
En consecuencia, la anulación judicial de la Modificación Puntual del APR 07.02-M y sus efectos “ex tunc” nunca se proyectarán sobre los actos de demolición de las Cocheras (más allá de haber respetado y conservado, como así han hecho, los tres elementos dignos de protección que las Autoridades establecieron), pues la fundamentación jurídica de esa demolición sigue encontrándose en el referido PGOUM de 1997, como viene a corroborar la Ficha aquí comentada.
Esta es la razón, y no otra, por la que estas Asociaciones socio-podemitas han ocultado descaradamente esa Ficha. Y esa es la razón también por la que el Señor Doreste no se atrevió a contestarte cuando justamente le planteaste su talón de Aquiles. Sabía perfectamente que si admitía tumbar esa “Ficha”, se le caían todas las demás fichas de su dominó jurídico-ecológico “en acción”…
Un cordial saludo.
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A VUELTAS CON LA “FINCA FANTASMA”: EL SEGUNDO “OLVIDO” DE LAS ASOCIACIONES SOCIO-PODEMITAS Y DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID: LA USUCAPIÓN A FAVOR DE METRO
Al final de mi primera intervención en este blog ya adelanté que tenía enormes reservas sobre la virtualidad jurídica de esa finca registral número 2653 del Registro de la Propiedad número 5 de Madrid “descubierta” por las Asociaciones socio-podemitas conocidas por todos, para ser de titularidad municipal en el año 2021, denunciando por ello tanto ese “descubrimiento” como, sobre todo, que del mismo pretenda sacar provecho el Ayuntamiento de Madrid al intentar, primero, inventariarla a su favor en el Inventario de su Patrimonio Municipal de Suelo, y segundo, y, fundamentalmente, incluirla como finca “aportada” por esa Entidad Local al ámbito del APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos”, y, más concretamente, a su Unidad de Ejecución UE-01, esto es, al suelo urbano no consolidado del ámbito de aquél, que es justamente el que es objeto de la transformación urbanística que aquí comentamos. Por supuesto, para, de este modo, obtener los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a esa “aportación”, más allá de los que ya de por sí le corresponden en concepto de cesión obligatoria de viales, zonas verdes y redes públicas locales, así como del 10% del total aprovechamiento lucrativo del ámbito (art. 96.2 de la Ley madrileña 9/2001, de 17-jul, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en adelante LSCM).
Asimismo, en esa primera intervención ya os hablé del PRIMER (Y VERGONZOSO) “OLVIDO” padecido por las hasta entonces bien asesoradas Asociaciones socio-podemitas y, sobre todo, no se olvide, por ese “interesado” Ayuntamiento de Madrid: el art. 13 bis de la Ley 5/1985, de 16 de Mayo, de creación del Consorcio Regional de Transportes Públicos regulares de Madrid, en su redacción dada por la Ley 6/2011, de 28 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid, que entró en vigor el 1 de Enero de 2012, en virtud del cual, desde esa fecha, TODOS LOS BIENES DE TITULARIDAD DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID DESTINADOS EN ESE MOMENTO AL SERVICIO PÚBLICO DEL FERROCARRIL METROPOLITANO DE MADRID, SUS INFRAESTRUCTURAS Y SUPERESTRUCTURAS, SE TRANSFIRIERON A LA COMUNIDAD DE MADRID y, por adscripción implícita y simultánea de ésta (art. 24 de la Ley autonómica 3/2001, de 21 de Junio, de Patrimonio de la Comunidad de Madrid), A FAVOR DE METRO DE MADRID, S.A..
Pues bien, en esta intervención ruego me permitáis hablaros de un SEGUNDO “OLVIDO” de esas Asociaciones socio-podemitas y del “interesado” Ayuntamiento de Madrid: LA USUCAPIÓN DE ESA SUPUESTA “FINCA REGISTRAL FANTASMA” A FAVOR DE METRO DE MADRID, S.A..
Antes que nada, para los que no seáis juristas, debo explicaros qué es este concepto de “usucapión”, también llamado “prescripción adquisitiva”: es un modo de adquirir la propiedad de bienes o derechos por su posesión por un tercero (distinto del propietario inicial) durante el tiempo mínimo que marca la Ley, la cual fija también en cada caso las condiciones o requisitos que debe reunir esa posesión del tercero para que éste pueda adquirir de esa forma la propiedad de ese bien o derecho. Está regulada en los arts. 1930 y siguientes del Código Civil.
En función de esos requisitos que establece la Ley, existen dos clases de usucapión: ordinaria (donde, para los inmuebles, se exigen más de 10 años de posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y de buena fe, ininterrumpida y con justo título) y extraordinaria (donde, a diferencia de la ordinaria, no es necesario ni el justo título ni la buena fe del poseedor, pero, a cambio, esa posesión debe prolongarse ininterrumpidamente durante más de 30 años para los inmuebles).
Al mismo tiempo, y dado que hablamos de bienes inmuebles de titularidad pública, debemos recordar que, como declara el art. 4 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, “por razón del régimen jurídico al que están sujetos, los bienes y derechos que integran el patrimonio de las Administraciones públicas pueden ser de dominio público o demaniales y de dominio privado o patrimoniales”. Concretamente, según su art. 5.1, “son bienes y derechos de dominio público los que, siendo de titularidad pública, se encuentren afectados al uso general o al servicio público, así como aquellos a los que una ley otorgue expresamente el carácter de demaniales”.
Saco a la luz esta distinción por la sencilla razón de que, mientras, a tenor del art. 132.1 de la Constitución y del art. 6 a) de la referida Ley 33/2003, los bienes de dominio público o demaniales de los Organismos Públicos son IMPRESCRIPTIBLES, por el contrario, sus bienes patrimoniales SÍ PUEDEN SER OBJETO DE USUCAPIÓN a favor de un tercero.
En consecuencia, cuando discutimos sobre una posible usucapión en contra de un bien inmueble de titularidad pública, lo primero que tenemos que estudiar es si ese bien es demanial o patrimonial, pues si fuese demanial sería imprescriptible, en cuyo caso se habría terminado la discusión.
Así las cosas, si, en nuestro caso, hipotéticamente, no fuese aplicable el art. 13 bis de la Ley 5/1985 arriba referido, debemos partir del hecho indubitable de que, esa finca registral “fantasma” nunca puede ser considerada un bien de dominio público de titularidad municipal.
En efecto, según la certificación registral de esa finca registral “fantasma” nº 2653, de fecha 27-dic-2021, que obra en uno de los Anexos de la Memoria-informe del proyecto de APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos”, en su inscripción 6ª podemos leer que la misma fue objeto de “expropiación total para realizar la alineación oficial de la calle Esquilache, en la que se encuentra la finca de este número con la superficie que en definitiva resultare de la rectificación que había de realizar el Arquitecto Municipal y por el precio de 64 pta/m2 … abonadas en metálico con cargo al presupuesto extraordinario en sesión pública ordinaria celebrada por la Comisión Municipal Permanente de 5-ene-1940, se acordó de conformidad con lo propuesto, lo que fue sancionado por el Pleno del Ayuntamiento en sesión pública ordinaria de 31-ene-1940 … en consecuencia de todo lo relacionado, Don Manuel Maza Gómez vende por expropiación la finca de este número al Excmo. Ayuntamiento de Madrid, representado por su Alcalde, Don Alberto Alcocer y Ribacoba, que la compra para destinarla a modificación en el trazado de la calle de Esquilache, con todos sus derechos y en concepto de libre de cargas…”.
Ahora bien, el simple hecho de haber adquirido la finca “ope expropiationis” no significa que “per se” dicho bien pase a ser automáticamente calificado de dominio público o demanial, sino que, para que eso se produzca, se necesita lo que la doctrina y jurisprudencia denominan un “ACTO DE AFECTACIÓN”, y así, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Junio de 1983 (RJ 1983\3362), “… si bien la finca adquirida por el apelante lindaba con una zona de la finca matriz destinada a viales, ello no significa que por ese solo hecho tales terrenos tuvieran ya la condición de vías públicas, ni estuvieran por ese solo hecho afectadas al dominio público con destino al uso público, ya que para ello eran precisas dos condiciones:
(i) Que salieran del patrimonio de la propietaria y entraran en el patrimonio municipal.
(ii) Que una vez (estuviera) fuera del dominio del particular y dentro del de la Administración, ésta realizara un acto de afectación, y, en el caso de las vías públicas, la correspondiente apertura al público, transformando los terrenos en calles mediante el establecimiento de los servicios públicos imprescindibles.
Mientras no se realicen estos dos actos o actuaciones, los terrenos en cuestión no serán susceptibles de tráfico privado, estarán sujetos a limitaciones o se venderán con esa cualidad, pero sin que ello signifique que por estar destinados a viales sean ya vías públicas, existiendo entre ambos conceptos la diferencia que existe entre la potencia y el acto, entre lo que puede ser y lo que es, y mientras ello no sea, y se limite a poder ser, no pueden atribuirse los mismos efectos que cuando el resultado se produzca y el futuro vial sea ya, de hecho, una vía pública”.
Pues bien, en nuestro caso ese “acto de afectación” nunca se ha producido, al menos en el tramo de la calle Esquilache que en el Proyecto original (Plan Carrasco) discurría por el interior del recinto que, a partir de 1943, constituyó el Proyecto de Ampliación de las Cocheras del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, del que luego hablaremos.
En efecto, según puede observarse en el Nomenclátor Oficial y Callejero (NOMECALLES) de la Comunidad de Madrid, tomando como fondo las ortofotografías aéreas tomadas en 1946, podremos observar con claridad que en ese año, 3 años después de la otra expropiación de 1943 para la ampliación de las Cocheras del metropolitano, dentro del recinto de éstas no se había trazado una sola calle o vial, sino sólo al Sur del mismo, tramo Sur coincidente con el que todavía existe a día de hoy.
Antes al contrario, si a continuación consultásemos en el mismo NOMECALLES el fondo de ortofotografías aéreas de 1961, ya veríamos que en aquel entonces ya estaba construido el verdadero símbolo de lo que para tantos vecinos de Chamberí han significado las Cocheras y que probablemente para estas Asociaciones socio-podemitas suscitará tanta nostalgia: esa réplica en cutre del Muro de Berlín que, en el año 2022, podemos todavía contemplar a la altura de la calle Esquilache, 7, y que, en el cruce de esta calle con la de Ramiro II, el propio Ayuntamiento de Madrid ya nos anuncia con la señal de tráfico de “CALLEJÓN SIN SALIDA”.
Más allá de ese “muro de la vergüenza”, en esa ortofotografía aérea no se atisba el más mínimo trazado de un vial, sino sólo edificios, materiales y playa de vías.
Por tanto, como, tras la expropiación municipal de 1940, se consumó el primer acto referido por la jurisprudencia arriba referida (entrada en el patrimonio municipal), pero en ningún momento se ha producido el segundo (construcción de ese tramo de la calle Esquilache y su apertura al público), la naturaleza jurídica de dicho bien ha sido en todo momento, desde el punto de vista de la titularidad municipal, la de bien patrimonial, y nunca la de bien de dominio público.
Esta naturaleza patrimonial, que no demanial, de la superficie que aquí estudiamos, explica que el Ayuntamiento de Madrid sólo haya pretendido incluir esta “finca fantasma” en su Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo, y no, por ejemplo, en su Inventario de Vías Públicas y Zonas Verdes (lo que justificaría su naturaleza demanial). Y también explica que en su propuesta de ficha de aquel inventario directamente le haya asignado la naturaleza jurídica de “patrimonial – Patrimonio Municipal”.
Por el contrario, la otra finca registral con la que “supuestamente” entraría en conflicto aquella “finca fantasma”, la nº 2399 del mismo Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid, incluida dentro del recinto “Depósito 1, Cuatro Caminos”, fue adquirida también “ope expropiationis” por el Ministerio de Obras Públicas a favor de la Compañía Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A., y sí que estuvo al poco tiempo de la firma del acta de ocupación y pago de 26 de Enero de 1944 afecta de manera continuada, pública y notoria a un uso y servicio público, como es la infraestructura ferroviaria de Metro, por lo que desde entonces, según la jurisprudencia arriba meritada, debe reputarse su naturaleza jurídica de bien de dominio público y, por tanto, dotada de las notas características de estos bienes, en particular, que son inalienables, inembargables e imprescriptibles (art. 132 de la Constitución).
Asimismo, desde 1943 no conocemos documento administrativo alguno acordando la mutación demanial de los terrenos de dicho recinto a favor del Ayuntamiento de Madrid (en cuyo caso, insistimos, no se habría procedido a inventariar dentro del Patrimonio Municipal de Suelo, ni a considerar la superficie aquí discutida como bien patrimonial).
En consecuencia, la “finca fantasma”, si estuviese ubicada dentro del recinto que albergaba las Cocheras de Metro de Cuatro Caminos, sería para el Ayuntamiento de Madrid un bien patrimonial y, por tanto, por lo antes dicho, usucapible a favor de un tercero.
Despejado, pues, este primer escollo, vamos a estudiar en mi siguiente intervención si la posesión por METRO DE MADRID, S.A. y por su causante, la Compañía Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A. (según el art. 1960.1ª del Código Civil, “el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante”), cumplen los requisitos marcados por el Código Civil para haber usucapido a su favor esa “finca fantasma”, si, efectivamente, estuviese situada dentro del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos, y en el hipotético e improbabilísimo caso de que no fuese aplicable el art. 13 bis de la Ley 5/1985, estudiado en mi primera intervención.
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LA POSESIÓN POR METRO DESDE 1943 DE LA FINCA REGISTRAL Nº 2653 (SI, EFECTIVAMENTE, SE UBICASE DENTRO DEL RECINTO DE LAS COCHERAS DE METRO DE CUATRO CAMINOS) CUMPLE CON TODOS LOS REQUISITOS LEGALES PARA QUE DICHA EMPRESA PÚBLICA LA HAYA ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN, TANTO ORDINARIA COMO EXTRAORDINARIA, CON INDEPENDENCIA DE LA APLICACIÓN AL CASO DEL ART. 13 BIS DE LA LAEY 5/1985
En primer lugar, debemos partir del hecho de que la otra finca registral supuestamente en conflicto con la “fantasma” número 2653, la finca registral nº 2399, fue adquirida también, como hemos dicho, en virtud de otro procedimiento expropiatorio, la “AMPLIACIÓN DE TALLERES Y COCHERAS DE CUATRO CAMINOS DEL FERROCARRIL METROPOLITANO DE MADRID”, si bien aquí el justiprecio se abonó en fecha posterior, el 26 de Enero de 1944, en virtud de un acta de pago citada por la nota simple registral obrante en el expediente del APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos”. Aquí la Administración expropiante fue el Ministerio de Obras Públicas y la beneficiaria la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid (causante del actual METRO DE MADRID, S.A. y, tras la compraventa arriba referida, de RESIDENCIAL METROPOLITAN, SOC. COOP. MAD.).
Es decir, a efectos de la usucapión, la posesión a favor del causante de METRO DE MADRID, S.A. comenzó el día 26-ene-1944, es decir, hace más de 78 años.
Pero hay otro detalle que no se nos puede escapar: la normativa expropiatoria vigente en 1940 y en 1944 era la Ley de Expropiación Forzosa de 10-ene-1.879 (Gaceta de Madrid nº 12, de 12 de Enero de 1879) y su Reglamento, aprobado por Real Decreto de 13 de Junio de 1879 (publicado, al menos, en los Boletines Oficiales de la Provincia de Madrid de 30 de Junio de 1879, de 1 de Julio de 1879, de 2 de Julio de 1879, de 3 de Julio de 1879, de 4 de Julio de 1879 y de 5 de Julio de 1879).
Concretamente, según el art. 19 de ese Reglamento, una vez declarada la utilidad pública de la obra o proyecto “… se procederá a determinar cuáles son las propiedades inmuebles que, para llevar a cabo la obra, es necesario expropiar” (esto es, la fase de necesidad de ocupación). Para lo cual “servirá de base a esta determinación el replanteo sobre el terreno del proyecto … que … se llevará a cabo por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos o por el Arquitecto o persona facultativa a quien, según el caso, corresponda la dirección, vigilancia o inspección de los trabajos”.
Pues bien, según el referido precepto reglamentario, antes de proceder al replanteo, el Gobernador Civil “… dará las órdenes correspondientes a los Alcaldes de los términos municipales a que correspondan las obras para que faciliten a los Ingenieros o facultativos que hubieren de llevar a cabo dichas operaciones las noticias y auxilios de toda especie que mejor conduzcan al desempeño de su cargo”.
No quedan aquí, sin embargo, las labores municipales relacionadas con el procedimiento expropiatorio regulado por aquella normativa, sino que, una vez realizado ese replanteo y configurada por aquellos técnicos la relación de bienes, derechos y propietarios afectados por la obra o proyecto, deberán enviar dicha relación al Gobernador Civil de la provincia (art. 15 de la Ley y 20 de su Reglamento), quien, a su vez, la “… remitirá … a cada Alcalde en la parte que le corresponda para que, hechas las oportunas comprobaciones con el padrón de riqueza y con los datos del Registro de la Propiedad, si fuera necesario, y rectificados los errores que pueda contener, forme por ella y remita … la relación de bienes, derechos y propietarios que ha de servir para los efectos expresados en el art. 5º de esta Ley” (art. 16 de la Ley y 21 de su Reglamento), y que será la que se publique por orden del Gobernador Civil en el Boletín Oficial de la provincia (art. 17 de dicha Ley).
Concretamente, este art. 21 del Reglamento establece que “los Alcaldes, al devolver al Gobernador las relaciones rectificadas, cuidarán muy particularmente de manifestar con referencia al padrón, quiénes sean los que aparezcan como dueños de las fincas que deban ser expropiadas, así como todas las demás noticias que les conste acerca de los puntos de residencia de dichos propietarios o sus administradores, de modo que en cuanto sea posible no quede propiedad alguna sin la designación de dueño o representante suyo debidamente autorizado…”.
Interesante es también a nuestros efectos el art. 22 del Reglamento de 1879, según el cual los Gobernadores Civiles, tras recibir de los Alcaldes la relación rectificada, “… pedirán los datos que necesitaren al Registro de la Propiedad o a otras dependencias”, de tal suerte que “los Registradores se hallan obligados a facilitar al Gobernador todas las noticias necesarias para definir exactamente la pertenencia legal de cada finca” (sic).
Por su parte, el art. 23 del Reglamento de 1879 declaraba que “fijada definitivamente con arreglo a lo prescrito en los artículos anteriores la relación nominal de los interesados en la expropiación en cada término municipal, el Gobernador, dentro de tercero día, procederá al anuncio y señalamiento de plazo para reclamar sobre la necesidad de la ocupación, ateniéndose en un todo a lo prevenido sobre estos puntos en el art. 17 de la Ley” (que exige, como hemos visto, la publicación de ese anuncio y de esa relación en el Boletín Oficial de la Provincia).
Pues bien, esa publicación se produjo en el caso de la expropiación que aquí estudiamos en el Boletín Oficial de la provincia de Madrid nº 50, de 27 de Febrero de 1943, declarando expresamente que se siguieron los trámites reglamentarios precedentes arriba explicados, por lo que, en su virtud, en la confección de aquella relación tuvo que haber intervenido necesaria y activamente el Excmo. Ayuntamiento de Madrid.
No solo eso. Según el art. 24 del Reglamento de 1879, “las reclamaciones (contra esa relación publicada en el BOP) se dirigirán al Alcalde del pueblo en cuyo término radiquen las fincas, y podrán hacerse verbalmente o por escrito. En el primer caso, el Alcalde levantará acta de la reclamación, cuya acta autorizará el Secretario del Ayuntamiento … Dentro de los dos días siguientes al de terminación del plazo para la admisión de reclamaciones, cada Alcalde remitirá al Gobernador el expediente relativo a su término, acompañando un índice de los escritos y actas de reclamaciones que dicho expediente contuviese”.
De este modo, según el art. 25 del Reglamento, una vez “recibidos por el Gobernador los expedientes que le remitan los Alcaldes, dicha Autoridad resolverá … sobre la necesidad de la ocupación … (de tal suerte que) … la Resolución del Gobernador se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia y, además, se notificará individualmente a cada interesado, admitiéndose contra ella el recurso a que se refiere el art. 19 de la Ley” (recurso de alzada al Ministerio correspondiente).
Pues bien, en el caso de la expropiación que aquí estudiamos, en el Boletín Oficial de la provincia de Madrid de 9 de Abril de 1943 se publicó otro anuncio en donde se declaró expresamente que no se produjeron reclamaciones contra la necesidad de ocupación, a salvo de un escrito del propietario del otro terreno afectado (finca nº 2, cuando la que aquí supuestamente coincide con la superficie de la finca registral nº 2.653 era la finca nº 1 de la relación), por lo que la Administración declaró procedente la ocupación de los terrenos objeto de dicha relación.
En definitiva, a la vista de la normativa procedimental analizada y de las publicaciones en el BOP de Madrid comentadas, cuesta pensar que una finca expropiada y ocupada en Enero de 1.940 por un Ayuntamiento para modificar el trazado de una de sus calles, en menos de tres años después, el 28 de Octubre de 1942, veamos cómo esa misma finca está afectada por otro proyecto expropiatorio estatal (ampliación de unas cocheras de ferrocarril), y, a pesar del enorme protagonismo concedido a ese Ayuntamiento en ese segundo procedimiento expropiatorio por la normativa entonces vigente, para confeccionar justamente la relación de bienes, derechos y propietarios afectados por ese nuevo proyecto, aquella Entidad Local no opusiere la más mínima reserva u oposición a dicha relación de bienes incompatible con su reciente propiedad adquirida también “ope expropiationis” respecto de una parte de una de las fincas afectadas. Permitiendo con ello que la beneficiaria-concesionaria de la expropiación, Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A., por una parte, pagase el justiprecio y, por otra parte, ocupase desde luego e inscribiese posteriormente a su favor esa finca libre de cargas en el Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid.
Es decir, con esta evidencia entendemos que esa actuación municipal no obedeció a un “error administrativo”, sino a una actuación consciente y deliberada de que “su” expropiación para una calle nunca se iría a consumar (como, de hecho, hemos visto en mi intervención anterior que nunca se ha consumado), y que, por el contrario, admitía implícitamente como de interés también municipal que el nuevo destino de aquella superficie fuese la ampliación de las Cocheras del ferrocarril “metropolitano”, pues, como su propio nombre indica y su evolución histórica posterior ha demostrado, a quien de manera casi exclusiva beneficia dicha infraestructura fue y sigue siendo a los vecinos de Madrid capital. De ahí que el Ayuntamiento de Madrid no opusiese la más mínima resistencia a esa nueva expropiación, excediéndose así de la “mera tolerancia” a que se refiere el art. 1942 del Código Civil mediante esa actitud “proactiva” mantenida por ese Ayuntamiento de Madrid durante su participación en el propio procedimiento expropiatorio a favor de la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A…
Y, así las cosas, además de las dos pruebas arriba alegadas de que aquel tramo de la calle Esquilache nunca llegó a construirse ni a destinarse al uso común de los vecinos madrileños, añadimos ahora precisamente el mismo acta de deslinde de la superficie aquí discutida, de fecha 15 de Enero de 1964, que aportó la Asociación Madrid, Ciudadanía y Patrimonio en virtud del escrito de fecha 25 de Abril de 2021 en donde dio a conocer por primera vez esta “finca fantasma”, y que puede examinarse en toda su extensión en el link https://madridciudadaniaypatrimonio.org/sites/default/files/pdf-embed-blog/2021-04-25._solicitud_parcela_esquilache.pdf…
Dicho acta fue suscrita por técnicos del Ministerio de Obras Públicas, de la Compañía Metropolitano de Madrid, S.A. y por un Arquitecto Municipal del Ayuntamiento de Madrid, quienes también confeccionaron y firmaron un plano que también fue anejado por dicha Asociación al escrito referido.
Pues bien, antes que nada, interesa destacar la razón por la que se levantó ese acta de deslinde, y que, según la referida Asociación, fue porque “la finca fue reclamada por su propietario original por medio de expediente de reversión, entendiéndose que tenía derecho a ello…” (sic).
A tal efecto, no podemos olvidar que, según el art. 43 de la comentada Ley de Expropiación Forzosa de 1879 entonces aplicable (antecedente de los hoy vigentes arts. 54 y 55 de la LEF), “en caso de no ejecutarse la obra que hubiese exigido la expropiación, en el de que, aun ejecutada resultase alguna parcela sobrante, así como en el de quedar las fincas sin aplicación por haberse terminado el objeto de la enajenación forzosa, el primitivo dueño podrá recobrar lo expropiado, devolviendo la suma que hubiere recibido o que proporcionalmente corresponda por la parcela…
… Los dueños primitivos podrán ejercitar el derecho que les concede el párrafo anterior en el plazo de un mes a contar desde el día en que la Administración les notifique la no ejecución o desaparición de la obra que motivó la ocupación de todo o parte de las fincas que les fueron expropiadas…”. (Es lo que se llama “derecho de REVERSIÓN expropiatoria”).
En consecuencia, si el origen de aquel acta fue precisamente un expediente previo de reversión, quiere decir que fue el propio Ayuntamiento de Madrid el que, consciente de la inejecución de la obra de completar el vial de la calle Esquilache, notificó expresamente esta circunstancia al primitivo dueño y éste, en tiempo y forma, ejercitó este derecho de reversión.
Efectivamente, eso fue exactamente lo que ocurrió, y también fue lo que esa Asociación socio-podemita, en otro acto típicamente manipulador y desinformativo “marca de la casa”, ocultó descaradamente.
En efecto, la sentencia de la entonces Audiencia Territorial de Madrid número 35, de fecha 27-feb-1963, fue la que dio origen a ese procedimiento de deslinde porque, al intentar el antiguo propietario recobrar la posesión de la finca, imaginamos que tras devolver al Ayuntamiento el justiprecio que cobró en su día, se topó literalmente con el “muro de Berlín” descrito en mi intervención anterior, lo que le obligó a dirigirse al Ayuntamiento de Madrid mediante escrito de fecha 21-nov-1960 para que éste diese requiriese a los poseedores de la finca para que desalojasen el solar. El Ayuntamiento, a la vista de esa solicitud, dictó sendos Decretos de 31-ene-1961 y de 3-jun-1961 por los que requirió a la Compañía Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A. para que “proceda al derribo de la valla que impide el paso al solar cuya reversión se ha interesado, levantando otra si conviene a sus intereses que deje fuera del terreno municipal”. Recurrido en reposición por dicha Compañía, no fue resuelto expresamente este recurso, por lo que contra esa desestimación presunta dicha Compañía interpuso recurso contencioso-administrativo que fue resuelto estimatoriamente por la referida sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 27-feb-1963.
En relación con la reversión arriba comentada, en el primer Resultando de esa Sentencia puede leerse lo siguiente: “… Don Manuel Maza Gómez, en el mes de Diciembre de 1958, solicitó del Ayuntamiento de Madrid la REVERSIÓN de un solar situado en la calle Esquilache … que le había sido expropiado en 1941 y, HABIENDO ACCEDIDO A ELLO LA ADMINISTRACIÓN MUNICIPAL…”. Como se diría coloquialmente, blanco y en botella…
No solo eso: en dicho resultando pueden conocerse los motivos de la oposición de la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A. que fueron finalmente aceptados por dicha sentencia: “… la Compañía Metropolitano de Madrid, S.A. ha efectuado las oportunas comprobaciones para determinar si los terrenos que delimita la citada valla son de su propiedad, y una vez estudiados sus antecedentes y documentos obrantes en su poder, ha llegado a la conclusión de que los referidos terrenos son parte integrante de los que fueron expropiados en el año 1943 al abintestato de los Sres. Padierna de Villapadierna y Erice, con la finalidad de destinarlos a las obras de ampliación de los talleres y cocheras del Metropolitano en Cuatro Caminos … Por ello no se comprende cómo puede existir dentro de la valla que delimita el recinto del Metropolitano un solar de propiedad municipal, pendiente de reversión a Don Manuel Maza Gómez, quien nada tiene que ver, al parecer, con los anteriores propietarios. Por otra parte, los terrenos tantas veces citados están destinados directamente a la explotación del Ferrocarril Metropolitano de Madrid como servicio público … (y) … son imprescindibles para las instalaciones citadas, que … por su carácter de utilidad pública, no pueden ser alteradas ni retiradas, ya que ocasionarían un gravísimo perjuicio al interés general…”.
No quedó ahí la oposición de la causante de METRO DE MADRID, S.A. a ese deslinde: tras el levantamiento del acta de deslinde arriba comentada, la Compañía Metropolitano dirigió con fecha 28-ene-1964 un escrito al Ayuntamiento de Madrid manifestando, por un lado, que dicha Compañía tenía la posesión de todo el recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos en virtud de justo título de expropiación (acta de ocupación y pago de fecha 26-ene-1944 firmada por las partes “ante el entonces Excmo. Sr. Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Madrid, Don Alberto de Alcocer”). Pero, por otro lado, y sobre todo, dicha Compañía declaró también, y esto lo estudiaremos en una futura intervención sobre el “tercer olvido de las Asociaciones socio-podemitas y del Ayuntamiento de Madrid)”, que es materialmente imposible que la exacta ubicación de esa finca registral nº 2653 se encontrase dentro del recinto de las Cocheras del Metropolitano de Cuatro Caminos “de acuerdo con los datos resultantes de las inscripciones registrales de las fincas integrantes del referido recinto” (sic).
Casualmente, tras este escrito, se archivó definitivamente ese procedimiento de deslinde. Archivo del que, por supuesto, y a pesar de tener que encontrarse en sus archivos municipales, nada dice el Ayuntamiento de Madrid, y ya no digamos las Asociaciones socio-podemitas.
Es decir, nuevamente volvemos a nuestra tesis de que el Ayuntamiento de Madrid consintió expresamente la nueva afección pública de esa finca, su ocupación por la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A., y, por tanto, actuó en consecuencia, instando la reversión de “su” expropiación inicial, procediendo así a levantar aquel acta de deslinde que, tras el comentado escrito de la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A., archivó sin más trámite, para “reanudarlo” nada menos que 57 años después a propósito de un nuevo planeamiento donde atisba percibir por este motivo aprovechamientos urbanísticos lucrativos.
Fue tan obsceno ese consentimiento y tan grosera esta manipulación de los de siempre, que, a poco que hubiesen comparado las inscripciones registrales de ambas fincas registrales en supuesto conflicto, habrían llegado a la conclusión de que, el mismo Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Madrid que firmó el acta de ocupación y pago de la finca nº 2653 a favor de dicha Entidad Local, Don Alberto Alcocer y Ribacoba, firmó también 3 años después el acta de ocupación y pago de la otra finca registral nº 2399, pero esta vez a favor de Compañía Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A… Y, por supuesto, sin hacer la más mínima objeción o reserva sobre la identidad física de una y de otra finca, ni tampoco sobre la titularidad o sobre la posesión de esa misma finca por el propio Ayuntamiento de Madrid que él mismo representaba. Seguramente, como veremos en una próxima intervención, porque realmente no existe esa duplicidad registral, esa doble inmatriculación, sino que se trata de dos fincas diferentes, una incluida dentro del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos (finca nº 2399), en tanto que la otra (la finca nº 2653) se encuentra fuera del recinto, al Sur del mismo. Lo estudiaremos a propósito de la comparación de sus linderos registrales y de otras pruebas gráficas que allí contrastaremos.
No sólo eso. El tenor del propio acta de deslinde es harto elocuente en justificación de nuestra tesis, pudiéndose leer frases como las siguientes:
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Los comparecientes “examinaron y tuvieron a la vista los planos, títulos de propiedad y demás documentos…”. Al final se añade que “el Letrado Jefe de la Compañía Metropolitano de Madrid, S.A. … exhibió e hizo entrega de un escrito en que se contienen unas manifestaciones hechas en nombre de su Compañía, así como 7 fotocopias de diversos documentos y un plano de los terrenos de la Compañía…”. Es decir, la titularidad de esa superficie ya entonces no era pacífica.
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“… *debiendo hacer constar que este solar municipal está de hecho cercado y ocupado con Servicios de la citada Compañía (Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A.*), postes de sustentación de red eléctrica aérea, vías de maniobra, etc.”. Corresponde esta descripción, pues, con la ortofotografía aérea de 1961 arriba referida.
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“… en otra recta de 8,40 metros que cierra el polígono con terreno de vía pública, calle de Esquilache, por donde tenía acceso el solar deslindado y cuyo terreno se halla hoy cerrado con muro de fábrica e incorporado a los terrenos del Metropolitano” (sic). Se corresponde, pues, también, con la fotografía actual de ese muro aportada con este escrito.
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“En esta fecha del señalamiento oficial no hubo posibilidad de ultimar las operaciones de replanteo precisas, debido a existir acumulado material de acero sobre la zona a replantear…”. Es decir, el terreno estaba plenamente afecto a la actividad ferroviaria propia de la Compañía Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A.
Finalmente, nos queda por comentar el plano adjunto a dicho acta: en él podemos leer dos notas escritas firmadas por los asistentes, entre ellos dos Arquitectos municipales, precisamente sobre este trazado de la calle Esquilache: “muro levantado por el Metropolitano, que cierra la calle” (sic) y “terreno de la calle de Esquilache que también ha sido cercado” (resic).
En este punto es importante recordar que una de las facultades de todo propietario es, según el art. 388 del Código Civil, el de “… cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”. En otras palabras, quien cierra o cerca su heredad, es, sencillamente, porque se cree propietario de ella y pretende excluir de su posesión a cualquier otra persona. Es, por tanto, un “acto inequívoco” de lo que el Código Civil llama “posesión a título de dueño”. En este sentido, la STS de 11 de Febrero de 2016 (recurso de casación 2628/2013) declara que para este tipo de “posesión ad usucapionem” “no basta la pura motivación volitiva representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal consistente en la existencia de actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar, actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios”.
Pues bien, si la “finca fantasma” aquí estudiada estuviese físicamente incluida dentro del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos, y sin tampoco le resultase aplicable a partir del 1-ene-2012 la transmisión de titularidad establecida por el art. 13 bis de la Ley 5/1985, aun así, con los hechos aquí destacados, no albergaría ninguna duda tampoco la adquisición de la propiedad de su superficie por parte de METRO DE MADRID, S.A. por la vía de la usucapión ordinaria, e incluso por la vía de la usucapión extraordinaria.
En efecto:
1 – POR LA VÍA DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA:
Según el art. 1940 de dicho Código, “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”, añadiendo su art. 1941 que “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.
Analicemos, pues, si se dan en nuestro caso todos esos requisitos para entender obtenida la usucapión ordinaria de la superficie aquí discutida a favor de METRO DE MADRID, S.A. y de su sucesora, RESIDENCIAL METROPOLITAN, SOC. COOP. MAD.:
(i) Posesión en concepto de dueño: como consecuencia de la expropiación consumada, previo abono del correspondiente justiprecio y levantamiento de acta de pago y ocupación el 26 de Enero de 1944. Y también mediante el levantamiento del muro al vial de la calle Esquilache, en los términos arriba explicados.
(ii) Posesión pública: se tomó posesión tras un procedimiento expropiatorio público (véanse, por ejemplo, los dos Boletines Oficiales de la Provincia de Madrid arriba citados).
(iii) Posesión pacífica y de buena fe: se adquirió en virtud de aquel procedimiento expropiatorio público con activa participación en él del Ayuntamiento de Madrid, que, en ningún momento, opuso resistencia o reserva durante la fase de necesidad de ocupación, llegando incluso a inscribir más adelante su título expropiatorio en el Registro de la Propiedad. Por eso, debemos reputar que, tras el acta de ocupación y pago, la posesión por parte de la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A. fue de buena fe, toda vez que, a tenor del art. 1950 del Código Civil, aquélla claramente tuvo “la creencia de que la persona de quien recibió la cosa (el expropiado) era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”.
(iv) Posesión no interrumpida, ni natural, ni civilmente, pues ni siquiera tras aquel acta de deslinde de 1964 se tiene constancia de que el Ayuntamiento de Madrid iniciase acción alguna contra el Ministerio de Obras Públicas, ni contra la Compañía Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A., ni contra sus sucesores, esgrimiendo su titularidad de la finca. Todo lo contrario: como vimos “ut supra”, dicho acta se levantó en el seno de un expediente de reversión de dicha superficie, a efectos de determinar cuánto tendría que devolver el primitivo dueño al Ayuntamiento de Madrid para recuperar su finca.
(v) Justo título: el art. 1952 del CC define el justo título como “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Añade el art. 1953 de dicho Código que un título apto para la prescripción “ha de ser verdadero y válido”. Pues bien, en nuestro caso, el acta de pago y ocupación de fecha 26 de Enero de 1944 reúne claramente esas características, toda vez que, a tenor del art. 53 de la LEF, es título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad y para que se verifique “la cancelación de cargas, gravámenes y derechos reales de toda clase a que estuviere afectada la cosa expropiada”. Por su parte, desde el día 9 de Marzo de 1995, conforme a lo dispuesto en el art. 35 de la Ley Hipotecaria, también debe reputarse como “justo título” a efectos de la usucapión, la inscripción registral a favor de METRO DE MADRID, S.A., toda vez que, según dicho precepto, “a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.
(vi) Posesión durante diez años: desde la firma del acta de ocupación y pago hasta que el Ayuntamiento de Madrid inició los trámites (que, insistimos, todavía no ha concluido) para inventariar a su nombre la superficie aquí discutida, han transcurrido más de 77 años. Incluso si, a tenor del art. 35 de la LH considerásemos como justo título la inscripción de la finca nº 2399 en el Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid, habrían transcurrido 26 años, período también muy superior al establecido por el Código Civil para usucapir dicha superficie a favor de METRO DE MADRID, S.A. Por su parte, aquel plazo de diez años, sea cual sea el título que se considere, también había sido holgadamente superado a fecha de la firma por METRO DE MADRID, S.A. de la escritura de compraventa del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos a favor de RESIDENCIAL METROPOLITAN, SOC. COOP. MAD., el 5 de Marzo de 2020.
2 – POR LA VÍA DE LA USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA:
Se exigen los mismos requisitos, excepto el justo título y la posesión de buena fe, si bien, a cambio, el art. 1959 del Código Civil exige una posesión ininterrumpida de 30 años que, por las fechas arriba examinadas, ya se cumplieron tanto a fecha de la escritura de compraventa del recinto como a fecha de la iniciación por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid de sus actuaciones para la inscripción de la finca registral nº 2653 en el Inventario de su Patrimonio Municipal de Suelo.
Finalmente, a esta usucapión, tanto ordinaria como extraordinaria, no es oponible ni lo dispuesto en el art. 1.949 del Código Civil, ni tampoco lo establecido en el art. 36 de la Ley Hipotecaria:
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El art. 1949 del Código Civil, referido a la usucapión ordinaria, declara que “contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”: en nuestro caso, como se ha visto, esa inscripción del usucapiente (METRO DE MADRID, S.A.) tuvo lugar el día 9 de Marzo de 1995, por lo que los 10 años para usucapir aquella superficie discutida se consumaron el 9 de Marzo de 2005, fecha muy anterior a la de la escritura pública de compraventa del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos a favor de RESIDENCIAL METROPOLITAN, SOC. COOP. MAD., así como anterior al año 2021-2022 en que se iniciaron los trámites para incluir a esa finca en el Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo del Excmo. Ayuntamiento de Madrid.
-
El art. 36 de la Ley Hipotecaria establece que “frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
- Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
- Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición…”.
Pues bien, hemos demostrado “ut supra” que cuando la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A. (causante de METRO DE MADRID, S.A.) adquirió “ope expropiationis” la finca dentro de la cual se incluía la superficie aquí discutida, desconocía esa previa titularidad municipal, por la sencilla razón de que abrió el preceptivo trámite de necesidad de ocupación, precisamente destinado a averiguar quién/es era/n los verdaderos titulares de dicha finca afectada de expropiación. Y lo hizo, además, “para más INRI”, con la participación activa y protagonista del propio Ayuntamiento de Madrid, pues, no en vano, se siguieron escrupulosamente los trámites de la Ley y del Reglamento de Expropiación Forzosa de 1879 que exigían en esa fase esa participación municipal, en los términos arriba comentados.
Y, por supuesto, tras firmar el acta de ocupación y pago el 26 de Enero de 1944, la Compañía del Ferrocarril Metropolitano de Madrid, S.A., en cumplimiento de su concesión administrativa, comenzó inmediatamente la construcción de las obras de ampliación de las Cocheras y demás infraestructuras propias de las mismas (vías, catenarias, etc.).
De este modo, esa usucapión se consumó el 26 de Enero de 1954, fecha, por cierto, muy anterior al acta de deslinde arriba estudiada, la cual, recordemos, no tenía por objeto, como vimos, interrumpir la prescripción adquisitiva de dicha superficie, sino, únicamente, delimitar el objeto del derecho de reversión ejercitado previamente por el primitivo propietario, precisamente porque el Ayuntamiento de Madrid deliberadamente dejó de construir ese tramo de calle Esquilache donde se encuentra la superficie aquí discutida, a favor de la ampliación de las Cocheras del Ferrocarril Metropolitano de Madrid. Y sin que, como también vimos, conste que en ningún momento inmediatamente posterior a dicho acta, el Ayuntamiento de Madrid haya emprendido ninguna actuación judicial ni extrajudicial contra aquella Compañía o contra sus causahabientes, impugnando su propiedad o reclamando aquella superficie.
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Pues me gustaría mucho que esas asociaciones reclamasen la construcción del museo del metro en la parcela de la sede (la nueva de plaza de Castilla) como contemplaba el plan que ahora parece estar paralizado:
Edito: añado que es en plaza de Castilla, para aclarar.
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@cocherasenterradasya, reconozco y aprecio tu interés en mantenernos informados y aportar muchos datos, pero me siento incapaz de merendarme tanto texto. Para que tu mensaje llegue a más gente te recomiendo tratar de resumir.
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Respeto profundamente tus gustos y preferencias, pero creo que lo que aquí discutimos, o eso me parece, es que en un Estado de Derecho debemos distinguir entre nuestros deseos y la realidad jurídico-urbanística.
En este sentido, hablas de que “el plan que ahora parece estar paralizado” contemplaba la construcción de un “Museo del Metro en la parcela de la sede”.
Pues bien, desconozco exactamente a qué Plan y a qué parcela te refieres, pero si te refirieses a la parcela denominada “Depósito 1, Cuatro Caminos” que albergaba las Cocheras de Metro de Cuatro Caminos hoy demolidas, en esa parcela, tras la anulación por el TSJM y por el Tribunal Supremo de la Modificación Puntual del APR 07.02-M aprobada en 2014, recobró vigencia el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 que contemplaba un APR 07.02 “Cocheras Metro Caminos”, cuyas Fichas Urbanísticas, comentadas en mi intervención de hace unos días, contemplaban justamente, o bien enterrar esas Cocheras, o bien trasladarlas a otro lugar. Me remito a lo allí manifestado.
Por lo demás, si me permites entrar en ese otro ámbito de los gustos y preferencias, te diré que la nueva sede social de Metro incluida dentro de un Centro Integral de Transporte todavía en construcción en la Avenida de Asturias, cerca de Plaza de Castilla, ME ENCANTA, y el artículo que nos adjuntas es una prueba de ello. Un cuarto edificio pendiente de construir albergará, precisamente, un Museo del Metro.
No obstante, de dicho artículo me quedo con dos de sus últimos párrafos:
"Los nuevos edificios arropan al parque para que los trabajadores de los nuevos edificios, los habitantes del barrio de Tetuán y los posibles visitantes disfruten de nuevas rutinas y formas de vivir. Para ello, el parque está inspirado por el patrimonio del lugar, al ser un híbrido paisajístico ferroviario integrado con la naturaleza. De esta forma, el antiguo uso industrial ferroviario deja de ser privativo y ahora es parte del día a día de los ciudadanos que lo recorrerán. Se recupera así la parcela, de aspecto abandonado en pleno centro de Madrid.
… La nueva sede social forma parte de un complejo de cuatro edificios relacionados con el transporte, que se disponen en el perímetro de la parcela, con un jardín en la zona libre central y un aparcamiento subterráneo. A este conjunto que ocupa la manzana completa delimitada por la Avenida de Asturias y las calles San Benito, San Aquilino y Magnolias, se le denominará Centro Integral del Transporte (CIT)".
Si nos fijamos, el diseño urbanístico y los objetivos de ese conjunto son similares al del vigente APR 07.02 “Cocheras Metro Cuatro Caminos”, aprobado en 1997, y a la Modificación Puntual del PGOUM que se está tramitando actualmente (no está paralizada) para crear un APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos”.
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Estimado Sarek:
Agradezco tu paciencia por intentar leerme y te pido disculpas por ser tan exhaustivo, pero, sinceramente, no quiero incurrir en la misma falta que tanto critico a esas Asociaciones socio-podemitas de suministrar información parcial y sesgada. Y por eso quería poneros a vuestra disposición toda la información que me ha costado obtener varios meses de investigación. En cualquier caso, trataré en la medida de lo posible de seguir tu recomendación, pues tienes toda la razón.
Dicho esto, trataré de la manera más resumida posible de exponeros el último punto de mi “trilogía” sobre esta “finca fantasma”:
EL TERCER “OLVIDO” DE LAS ASOCIACIONES SOCIO-PODEMITAS Y DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID: LOS LINDEROS REGISTRALES DE LA FINCA 2653 SON INCOMPATIBLES CON QUE ÉSTA SE UBIQUE DENTRO DEL RECINTO DE LAS COCHERAS DE CUATRO CAMINOS, DEBIENDO SITUARSE AL SUR DEL MISMO:
Ya vimos en otra intervención anterior que ya la Compañía Metropolitano declaró en un escrito de 28-ene-1964 que era materialmente imposible que, por los datos de las inscripciones registrales, la “finca fantasma” nº 2653 se ubicase dentro del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos.
Pues bien, siguiendo esa idea, he llegado a la misma conclusión contrastando las superficies y los linderos de las inscripciones registrales de las 8 fincas registrales integrantes del recinto “Depósito 1, Cuatro Caminos” y comparándolos con los de nuestra “finca fantasma” nº 2653. Pueden consultarse en el expediente de planeamiento del APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos”.
En efecto, los linderos de las 8 fincas del recinto concuerdan entre sí y, a su vez, con los planos catastrales y demás de aquel expediente. Sin embargo, los de las 3 fincas situadas al Sur del recinto (números 2399, 97294 y 13992), no tienen ningún encaje con nuestra “finca fantasma”, excepto en un lindero, el lindero Norte, “… con finca de Don Felipe Padierna…”, que justamente coincide con los primitivos titulares de la finca 2399.
De este modo, las fincas 2399, 97294 y 97296, según sus respectivas certificaciones registrales, fueron adquiridas por la expropiación ya comentada de 1943 para la “Ampliación de Talleres y Cocheras de Cuatro Caminos”, en cuya relación de bienes, titulares y derechos publicada en el BOP de 27-feb-1943, se incluyeron dos inmuebles:
1 - Finca “Campo de Guardias”, con una superficie total de 14.197,97 m2, y cuyos propietarios eran Doña Manuela y Don Gabriel Padierna de Villapadierna y Erice.
2 – Finca “Puerta de Bilbao”, con una superficie total de 11.041,18 m2, cuya propietaria era la “Sociedad Española Alemana de Inmuebles”.
Pues bien, Don “Felipe Padierna”, lindero Norte de la finca fantasma 2653, responde a la identidad de Don Felipe Padierna de Villapadierna y Muñiz, Martínez y Alaiz (Villanueva del Campo, Zamora, 1832-1895), primer conde de Villapadierna (1878-1895), caballero de Santiago, Fiscal y senador vitalicio, que casó el 20 de abril de 1868 con Manuela de Erice y Urquijo (1840-1896), hija de los marqueses de Urquijo. Tuvieron cuatro hijos: Felipe, Manuela, Gabriel y Jesús. El primogénito heredó el condado, pero falleció en 1.928, por tanto, antes de la expropiación aquí estudiada. Esto explica que en esa relación de bienes y derechos figuren como propietarios “Doña Manuela y Don Gabriel Padierna de Villapadierna y Erice”.
En definitiva, el lindero Sur de la finca nº 2.399 se corresponde con el lindero Norte de la finca 2.653. Y si, por la exacta descripción de linderos y por la clara planimetría del proyecto de APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos” aquí estudiado, debemos partir de que las 8 fincas registrales arriba referidas están plenamente incluidas dentro del recinto, la conclusión no puede ser otra que esta finca registral se encuentra fuera del recinto, al Sur del mismo.
Otro dato más que confirma nuestra tesis es el hecho de que el lindero Sur de la finca 2399 es “la calle Ramiro II”, cuando ni la expropiación para la Ampliación de las Cocheras de Cuatro Caminos, ni tampoco la Unidad de Ejecución UE-1 del APE 07.07 llegan por el Sur hasta esa calle, sino hasta la réplica en cutre del “Muro de Berlín” del que hablé en mi intervención anterior, que está mucho más al Norte de la calle Esquilache.
Por si fuera poco, también resulta chocante que su lindero Este siga siendo la finca 6655, que era la matriz de la que se desgajó “ope expropiationis” la finca 97294, en lugar de lindar al Este sólo con esta finca, como se desprende del plano PI.07, “Estructura de la Propiedad” del expediente del APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos”.
Pero, sobre todo, la prueba más clara de que la finca que pretende incluir indebidamente en el ámbito el Excmo. Ayuntamiento de Madrid no se encuentra dentro del recinto que aquí estudiamos, la encontramos en la fotografía inicial del artículo de Álvaro Valdés Menéndez y de Antonio Manuel Sanz Muñoz titulado “Las Cocheras de Cuatro Caminos. Una oportunidad para el patrimonio industrial de Madrid”, publicado en el nº 4-2015 de la Revista Digital “La Linde”, y que puede consultarse en ANTONIO MACHINES: LAS COCHERAS DE CUATRO CAMINOS. Una oportunidad para el patrimonio industrial de Madrid..
En efecto, en esa fotografía puede apreciarse fácilmente que al Sur de las cocheras todo el suelo está sin urbanizar y sin edificar, excepto un único edificio de 3 plantas, el cual, además, se encuentra pegado a la confluencia entre las actuales calles (más bien, caminos de tierra) Ríos Rosas y Pablo Iglesias, es decir, muy al Sur de los contornos actuales del recinto aquí estudiado. No había siquiera trazada ni una sola calle o vial, ni Esquilache, ni Ramiro II.
Pero, claro, si el lindero Sur de la “finca fantasma” 2653, según el plano del acta de deslinde de 1963 del que hablé en otra intervención anterior, era la “Casa de Don Antonio de la Peña”, coincidente con el lindero “Sur o Izquierda” de su inscripción registral, y si, como hemos visto, ésta era la única edificación de toda esa zona, entonces todavía rústica o no urbanizada, la única conclusión a la que podemos llegar es que esa finca 2563 estaba mucho más al Sur que las fincas meridionales incluidas dentro del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos.
CONCLUSIÓN: Cuando menos, y como ya adelantó la Compañía Metropolitano en 1964, existen serias dudas de que estemos ante una doble inmatriculación con otra posible finca registral de titularidad municipal ubicada dentro del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos.
En cualquier caso:
1 - Si la “finca fantasma” nº 2653 estuviese dentro del recinto “Depósito 1 Cuatro Caminos”, habría sido adquirida legítimamente por METRO DE MADRID, S.A., bien por usucapión, bien, a partir de 1-ene-2012, por la aplicación del art. 13 bis de la Ley madrileña 5/1985.
2 - Si la “finca fantasma” 2653 estuviese, como aquí pensamos, fuera del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos, no podría formar parte tampoco de la Unidad de Ejecución UE-1 a urbanizar, pues fuera de ese recinto pero dentro de esa unidad de ejecución sólo hay vías públicas que están perfectamente identificadas en el expediente de planeamiento del APE 07.07 y en absoluto coinciden con esta “finca fantasma”. Por tanto, la única posibilidad lógica y congruente con los linderos registrales estudiados que nos queda es que se ubique en el tramo Sur de la calle Esquilache, incluyéndose en la parte del ámbito del APE 07.07 clasificada como suelo urbano consolidado y que, por tanto, no está sujeto a transformación urbanística. Por tanto, el Ayuntamiento de Madrid no puede reclamar aprovechamiento urbanístico lucrativo alguno por cuenta de esta “finca fantasma”.
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Oye, de verdad. Haz caso a Sarek: si pones 1200 palabras cada vez que escribes, no te va a leer nadie. Te lo digo con respeto e incluso con cariño. Las explicaciones están muy bien y veo que muy curradas, pero quizá es mejor que lo pongas en un blog.
Como se puede ver en el enlace al que hago referencia en mi comentario me refería a las de Plaza de Castilla. En ese enlace hay un post bastante largo detallando aspectos del proyecto de plaza castilla. Entre ellos, el edificio del museo.
Lo que yo quería decir es que ya que “salvemos 4 caminos” y su cuchipandi estaban tan interesados en hacer un museo en Cuatro caminos, ahora que no se va a hacer, podrían reclamar que se haga el que tiene proyecto pero no se ha iniciado en plaza de Castilla
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Me han resultado muy interesantes y convincentes las tres entradas de @cocherasenterradasya sobre la nueva modificación del plan general urbano del Depósito 1 del Metro, que ha estado pendiente de desarrollar desde que se construyó por vez primera en 1919 teniendo en cuenta la urbanización planeada para Reina Victoria, que se ejecutó por los mismos promotores del Metro para poder comercializar como urbana la gran finca que un familiar tenía en su extremo occidental, junto a la tapia de la Moncloa (Parque Urbanizado y Estadio Metropolitano).
Creo que también ilustran bien uno de los intentos de los que querían patrimonializar unas naves obsoletas que seguían en servicio para tratar de sabotear el desarrollo urbano porque les disgustaba la torre proyectada para la parcela. Tan es así que siguen con su matraca sobre ella una vez demolidas las construcciones pero, como recuerda @madrileno2023, ahora no reclaman el museo del transporte en la parcela del Centro de Transporte de Plaza de Castilla que antes pedían tanto para la de Cuatro Caminos.
Considero igualmente que estas entradas sobre derecho urbanístico y pesquisas detectivescas ejemplifican la complejidad que pueden llegar a tener las reformas sobre los terrenos de la ciudad en uso, y el cómo se las ingenian los distintos actores para defender sus objetivos e intereses, aunque algunos a veces lo hagan faltando al respeto debido a las reglas del Estado de derecho, y mintiendo (engañando deliberadamente) a pesar de presentarse como defensores de los valores de la moral, la cultura o la defensa del medio ambiente. Por otra parte, ¿cuántos de los que seguimos este tema de la Torre Metropolitan sabíamos del espurio intento de aprovechamiento por parte del gobierno municipal, ya fuera el anterior o el actual? ¿Basta que un forero desconocido lo afirme para que lo creamos a pies juntillas?
Respecto de las observaciones sobre la extensión de las entradas, ¿qué puedo decir? ¿Acaso es mejor poner un párrafo con un enlace a un sitio externo donde se haya desarrollado y documentado previamente el argumento? Bien está cuando ya existe ese texto por otro motivo, como lo del Centro de Transportes referido, pero ¿hay que hacerlo para algo que se comparte en el foro por vez primera (que yo sepa)? Recordemos que los administradores de este sitio recomendaron en su día hacer aportaciones “sustanciosas”:
Urbanity no era ni es un chat o programa de mensajería instantánea. Siempre que puedas, haz aportaciones de calidad, documentadas, con imágenes u opiniones argumentadas. No te cortes. Para comunicar algo concreto a otro forero se pueden usar los mensajes privados.
La discrepancia sobre el tamaño de los textos me ha recordado a mis conocidos que dicen que no leen mis correos electrónicos largos porque lo que hay que hacer es poner un párrafo corto y un adjunto documental con el resto del texto. ¿Conoceré a muchos tolilis?, y no me refiero al foro 
.
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Sólo puedo hablar por mi caso personal y he de decir que si bien el foro no es un chat, lo veo como un hibrido ágil entre un post y un chat. Un lugar para debatir, pero con cierta velocidad.
En ese sentido, cuando alguien enlaza algo, lo agrego a una lista que me genera el movil para leer más tarde y que posteriormente puedo ver en mi ordenador o en la tablet, dedicando más tiempo al que a veces dedico mirando el foro desde el movil con la intención de ver “qué se cuenta esta gente”.
Si Cocheras soterradas tuviese un blog, yo lo leería, pero en la tablet durante un recorrido largo de metro o en casa ya descansando.
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Era un consejo. No discrepo ni critico a nadie.
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Pido disculpas por las molestias que os haya podido causar por no estar actualizado con las nuevas tecnologías. Desconozco cómo crear un blog y, de hecho, me ha costado “pez y lodo” darme de alta y transmitiros el fruto de mis arduas investigaciones, al entender que son de interés público. El problema, además, es que no tengo tiempo para ponerme al día en esas cuestiones informáticas y, la verdad, tampoco se me da muy bien, precisamente. Me siento ahora igual que cuando la Administración Pública te exige que presentes un documento electrónicamente y todo te suena a chino (certificado digital, clave permanente, código PIN y demás palabrejas con las que vosotros estaréis familiarizados, pero el humilde suscribiente no). No digo más, que me vuelvo a exceder del número mínimo de palabras políticamente correctas. Saludos a todos.
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No hombre, si yo te agradezco los post y realmente que son interesantes. Sólo digo que hay que tener en cuenta que muchos foreros (y lectores que no escriben) visitan la web desde el movil y tus post requieren un tiempo de lectura que no es accesible cuando estás en un viaje de 2 o 3 paradas de metro.
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Para mi, si se se escribe en román paladino, ancha es Castilla.
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Me quito el sombrero por vuestro trabajo. Muchas gracias.
A pesar de todo el sufrimiento y las pérdidas económicas provocadas con mala fe por estas asociaciones estafadoras, no podemos dejar que se salgan con la suya, cueste lo que cueste.
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Estimado Setrakso:
Muchas gracias por tus palabras, pero creo que es un deber cívico denunciar irregularidades, tanto jurídicas como comunicativas, que, como muy bien dices, causan sufrimientos y perjuicios económicos, no sólo a familias enteras como las de los cooperativistas, sino también a todos los ciudadanos en general, pues lo aquí denunciado perjudica a un servicio público autonómico esencial, como es el de Metro, y también a nuevas zonas verdes, equipamientos e infraestructuras públicas que dejamos de disfrutar todos, y no sólo los cooperativistas, como consecuencia de aquellas actuaciones desde mi punto de vista incorrectas.
Pero es que, además, en este caso de la “finca fantasma”, la actitud del Ayuntamiento de Madrid de inventariarla a su nombre aprovechando aquella “oportuna” publicación socio-podemita, PUEDE SALIRNOS MUY CARO A TODOS LOS CIUDADANOS DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
En efecto, si, a resultas de la ilegalidad aquí denunciada se aprobase definitivamente el APE 07.07 “Parque Metro Cuatro Caminos” en los mismos términos que su aprobación inicial, y, en su virtud, se reconociese al Ayuntamiento de Madrid la propiedad de 416,12 m2 de suelo dentro del Recinto denominado “Depósito 1, Cuatro Caminos”, en detrimento de la cooperativa RESIDENCIAL METROPOLITAN, SOC. COOP. MAD., dicho Ayuntamiento invocaría esa impostada titularidad en el posterior Proyecto de Reparcelación Urbanística o, en su caso, en el convenio reparcelatorio consiguiente, obteniendo así unos aprovechamientos urbanísticos que legalmente no le corresponden. Unos aprovechamientos que, lógicamente, dejaría de percibir aquella cooperativa, a pesar de que, en subasta pública, resultó ser adjudicataria del contrato de compraventa y pagó por ello en su día a METRO DE MADRID, S.A. un precio de 88.321.000 euros más IVA, más 2.263.931,66 euros de intereses y más los correspondientes gastos de adjudicación, escritura, tributos, etc, para adquirir “todo” aquel recinto, incluidos esos 416,12 m2.
Pues bien, el art. 1.475 párrafo segundo del Código Civil establece que “el vendedor responderá de la EVICCIÓN aunque nada se haya expresado en el contrato”, en tanto que el art. 1.478 de dicho Código declara que “cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe”.
Así las cosas, la Condición 22.3.2 del Pliego de Condiciones de la Enajenación del inmueble denominado “Depósito 1, Cuatro Caminos” (puede consultarse en http://www.madrid.org/contratos-publicos/1354363123287/1109266750213/1354363127863.pdf) establece que “será obligación de METRO DE MADRID, S.A. transmitir la propiedad del recinto objeto de esta licitación al adjudicatario en la fecha de firma del contrato de compraventa, de conformidad con lo establecido en este pliego de condiciones y en el propio contrato”.
Por otra parte, ni en el Pliego, ni en el contrato privado de compraventa, ni en la escritura pública referidos, existe prevención alguna sobre la obligación de saneamiento por evicción por la parte vendedora, sin que tampoco nos conste renuncia alguna al derecho a ese saneamiento por parte de la Cooperativa compradora. Por tanto, sería plenamente aplicable el referido art. 1.478 del Código Civil.
En consecuencia, si la cooperativa RESIDENCIAL METROPOLITAN, SOC. COOP. MAD. perdiese la propiedad de la superficie de 416,12 m2 del recinto de las Cocheras de Cuatro Caminos en favor del Ayuntamiento de Madrid, y no pudiese por ello materializar en su favor los aprovechamientos urbanísticos proporcionales a esa superficie, estaría en su perfectísimo derecho de reclamar a su vendedora, METRO DE MADRID, S.A. las partidas arriba reseñadas del art. 1.478 del Código Civil o cualquier otra indemnización por los daños y perjuicios que se le causasen, tanto en vía civil como en sede contencioso-administrativa, en cuyo caso se irrogaría un serio perjuicio al erario público gestionado por esa Comunidad de Madrid y que financiamos todos los ciudadanos de esa Comunidad Autónoma con nuestros tributos.
Para que nos hagamos una idea del montante al que podría ascender esa indemnización de la Comunidad de Madrid a la cooperativa, voy a calcularos únicamente la primera partida prevista en el citado art. 1.478 del Código Civil, “la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta”, partiendo para ello de los mismos parámetros y valores barajados por el propio expediente de planeamiento, especialmente su Memoria, sus Estudios Económicos y, sobre todo, el informe del Servicio de Valoraciones de la Dirección General de Gestión Urbanística del propio Ayuntamiento de Madrid, obrante en dicho expediente:
Superficie edificable homogeneizada en la UE-1 = 59.586,20 m2cuc.
Superficie de suelo de la UE-1 = 38.563,99 m2s.
Aprovechamiento unitario de la UE-1 = 59.586,20 m2cuc / 38.563,99 m2s = 1,545125 m2cuc/m2s.
Valor unitario de repercusión del m2cuc de la UE-1 (uso vivienda colectiva libre con garaje) = 2.430,00 €/ m2cuc.
Superficie de finca registral nº 2.653 que aportaría (ilegalmente) el Excmo. Ayuntamiento de Madrid a la UE-1 = 416,12 m2s.
Porcentaje de cesión obligatoria de aprovechamiento en la Comunidad de Madrid = 90%.
Valor del aprovechamiento patrimonializable que obtendría el Excmo. Ayuntamiento de Madrid por aportar (ilegalmente) la finca registral nº 2.653 = 416,12 m2s x 1,545125 m2cuc/m2s x 2.430,00 €/ m2cuc x 0,90 = 1.406.148,22 euros.
A esta partida habría que añadir todavía las demás contempladas en el art. 1.478 del Código Civil, en los términos arriba explicados.
Confiemos, por tanto, en que la Comunidad de Madrid y, en particular, METRO DE MADRID, S.A., tomen cartas en el asunto durante la tramitación del nuevo planeamiento y no se dejen colar este “gol” por el Ayuntamiento de Madrid. Sencillamente, porque previamente hubo fuera de juego, una falta clamorosa de tarjeta roja directa y una mano de libro, todo en la misma jugada. Me conformaría con que esta intervención mía tan tediosa pueda servirle de “VAR” a esa Administración Autonómica para anular ese “gol” manifiestamente ilegal…
Disculpad una vez más mi extensión “tipo blog”, pero creo que la ocasión lo merece.
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