Málaga: Mercado Inmobiliario (Inversiones, Evolución...)

buendia · 2 Septiembre, 2023 10:52

Claro Alfonso, ¿con qué lo vas a comparar sino?

Los datos demuestran una fuerte ralentización del mercado inmobiliario durante este año y un cambio de tendencia. Obviamente no solo en Málaga, pero sorprende que en Málaga tras unos años buenos, ahora se empiece a desplomar de forma tan bestia.

Por ponerlo en contexto andaluz, aquí el gráfico del primer semestre de 2022 en comparación con el primer semestre de 2023 de todas las provincias andaluzas. Si nos fijamos, la que tiene mayor tendencia descendente es la provincia de Málaga, las otras 7 provincias andaluzas descienden un poco, pero el descenso es mínimo en comparación con el de Málaga. Se puede decir que las otras 7 provincias andaluzas están resistiendo mejor que Málaga.

GuiriT · 5 Septiembre, 2023 07:36

yo lo que veo en ese gráfico es que Málaga de merienda a todas las demás, que tampoco presentan una tenencia muy alcista.

buendia · 5 Septiembre, 2023 13:18

Es tu análisis. Yo no lo veo así.

Si comparamos las dos provincias andaluzas con más operaciones de compraventa e hipotecas. Paso de hacerla con todas las provincias de Andalucía, aunque cabe mencionar que Almería tiene una buena evolución.

Compraventa

En junio de 2022 Málaga tuvo 1.983 operaciones de compraventa más que Sevilla. En junio de 2023 esa diferencia se ha reducido a 1.098 operaciones.

Si hacemos lo mismo con los datos totales del primer semestre. En 2022 Málaga tuvo 9.636 operaciones más que Sevilla. En 2023 esa diferencia se ha reducido a 6.887 más que Sevilla.

Málaga ha obtenido 3.265 operaciones menos en los 6 primeros meses del año 2023. Sevilla ha obtenido 514 operaciones menos en los 6 primeros meses del año 2023. Eso hace que Málaga haya perdido 2.751 operaciones con respecto a Sevilla.

Para añadir más perspectiva, tan solo en junio de 2023 hubo 838 operaciones menos en Málaga con respecto a junio de 2022, un mes que históricamente es de los más activos en el mercado inmobiliario malagueño. Y como ya hemos comentado, Sevilla ha perdido 514 operaciones a lo largo de 6 meses, o sea, menos que el último mes que se tienen datos de Málaga.

Mientras que Málaga ha perdido un 15,08%, Sevilla solo ha perdido un 4,2%. Y Andalucía en su conjunto ha perdido un 5,45%. Eso hace que Málaga esté muy por encima de la media andaluza y Sevilla ligeramente por debajo.

Durante la primera mitad de 2023 Málaga no ha mejorado el dato de compraventa en ningún mes con respecto 2022, lo que hace 7 meses consecutivos de bajada. Por contra, en Sevilla los meses de enero, mayo y junio del 2023 han supuesto un incremento de compraventas con respecto 2022.

Dejo los datos totales del primer semestre, obtenidos directamente de la web del INE:

2023
Málaga: 18.383
Sevilla: 11.496

2022
Málaga: 21.646
Sevilla: 12.010

Puntualización, estos datos no incluyen diciembre del 2022, donde ya hubo un descenso con respecto diciembre del 2021. En esa comparativa Málaga perdió 770 operaciones, mientras que Sevilla perdió 210 operaciones.

Hipotecas

Si analizamos las hipotecas constituidas el primer semestre del 2023 comparadas con el de 2022, Málaga pierde 2.023 hipotecas (un 13,3%) y Sevilla pierde 707 hipotecas (un 5,3%). La media andaluza está en una reducción del 7,7% con respecto al 2022, por lo tanto, Málaga vuelve a estar por encima de la media y Sevilla por debajo.

Aquí dejo los datos totales:

2023
Málaga: 13.150
Sevilla: 12.524

2022
Málaga: 15.173
Sevilla: 13.231

Si nos fijamos, en el primer semestre del 2023 las hipotecas en Málaga bajan por debajo de las que consiguió Sevilla en el primer semestre del 2022. Recordemos que el 2022 no fue un buen año para el sector inmobiliario sevillano.

La diferencia se reduce de 1942 hipotecas más en Málaga que en Sevilla en el primer semestre del 2022, a 626 hipotecas en el primer semestre del 2023.

En diciembre del 2022 también se redujeron las hipotecas, con respecto 2021, en esta ocasión tanto en Málaga como en Sevilla. En Málaga fueron 469 hipotecas menos, y en Sevilla 158 hipotecas menos.

Migu_e · 7 Septiembre, 2023 11:15

En Distrito Zeta:

Málaga avanza en la construcción de un centenar de VPO en Sánchez Blanca

El Ayuntamiento aprueba el estudio de detalle para una parcela promovida por la Fundación Vimpyca

Las características de la parcela son: posibilidad de un máximo de 133 viviendas protegidas, una edificabilidad de 12.219,63 metros cuadrados totales, una altura máxima de planta baja más seis, y hasta 165 plazas de aparcamiento . Las zonas verdes comunitarias suman más de 3.000 metros cuadrados.

buendia · 7 Septiembre, 2023 11:29

Esto es lo que verdaderamente hace falta, tanto en Málaga como en el resto de Andalucía. Viviendas VPO y facilitar el acceso a la vivienda asequible, al ser posible con zonas verdes. Así que buena noticia, aunque no es suficiente, pero algo es algo.

buendia · 9 Septiembre, 2023 11:40

GuiriT · 18 Septiembre, 2023 06:54

tampoco está mal recordar que siendo la sexta en población Málaga es la tercera en licencias de obra nueva, muy cerca de Barcelona y triplicando a Sevilla.

de las primeras en recuperarse de la crisis.

buendia · 18 Septiembre, 2023 07:06

Nadie ha dicho lo contrario. Aquí de lo que se está hablando es de que los datos indican el inicio de una nueva crisis inmobiliaria, y Málaga es la primera que está dando esos síntomas.

Pero también es bueno recordar que Málaga es la provincia andaluza que más se está ralentizando en este 2023 en el mercado inmobiliario.

buendia · 18 Septiembre, 2023 07:14

Otro dato a recordar, Málaga es la 5ª provincia de España con más viviendas vacías, y la 3ª provincia con más viviendas de uso esporádico.

Más de 150.000 viviendas de Málaga están vacías: 15 de cada 100 casas están desocupadas en la provincia

Atendiendo a estos valores, la provincia de Málaga tenía a principios de 2021 un total de 152.774 inmuebles residenciales vacíos, lo que viene a representar el 15,3% del parque completo, integrado por 996.557 viviendas. Para medir esta realidad, los analistas toman como referencia el consumo eléctrico de ese núcleo.

Como ya ocurriera hace diez años, la provincia de Málaga se encuentra entre las que tienen más viviendas desocupadas, pero está lejos de otros territorios como Barcelona, con 213.464; Alicante, con 209.028; Madrid, con 187.858, y A Coruña, con 163.164.

Uso esporádico

El INE, en su amplio registro sobre la intensidad de uso de las viviendas, genera otra categoría: uso esporádico. Una acepción que podría corresponderse, por ejemplo, con lo que antiguamente eran viviendas secundarias. Según este concepto, en la provincia de Málaga hay 89.731 inmuebles de este tipo, muy lejos de 186.609 de Madrid o los 166.016 de Barcelona.

Fuente: Más de 150.000 viviendas de Málaga están vacías: 15 de cada 100 casas están desocupadas en la provincia

buendia · 18 Septiembre, 2023 07:21

Cuatro de cada diez nuevas viviendas de Málaga son segundas residencias

El 39,66% de las nuevas viviendas que se han construido en Málaga desde 2011 hasta 2020 son segundas residencias. En total, se conformaron 6.349 hogares, de los que 2.518 no están pensados para uso habitual según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Caída de la construcción

Aunque puede parecer que en los últimos años es cuando se ha elevado la tendencia a tener una vivienda residencial, en la provincia de Málaga esta preferencia ha caído en picado desde el año 2011.

En general, el total de casas y pisos que se levantaron sólo en la capital malagueña, desde el 2001 hasta el 2010, el INE lo cifra en 45.736; un número muy superior al de la siguiente década. En cualquier caso, las que se dedicaron para segunda vivienda del total, únicamente fueron 8.803.

Fuente: Vivienda en Málaga | Cuatro de cada diez nuevas viviendas de Málaga son segundas residencias

GuiriT · 18 Septiembre, 2023 07:35

no por favor, no empieces a recompartir noticias que ya has compartido

lo peor es que cuando la noticia no es mala para Málaga, no la compartes

lo de la vivienda secundaria en Málaga era evidente.

buendia · 18 Septiembre, 2023 07:36

Que voy a saber yo… mejor te lo explican unos expertos. Aunque seguro que decís que están en contra de Málaga, o que en Málaga eso no pasará.

La inversión inmobiliaria ha caído con fuerza, pero los precios, en España, se resisten a caer. Lo mismo sucede con la vivienda. Las compraventas se desploman, pero el precio aguanta el tipo. Nadie quiere o puede mover ficha, nadie quiere ser el primero en reconocer el ajuste. Y España, como sucedió en 2008, corre de nuevo el riesgo de que cuanto más tarde en aceptar el ajuste, más duro será.

En España, al igual que Alfredo Muñoz y Juan Velayos, Echavarren habla de “negación de la evidencia. Este año esperamos una caída en torno a un 50% de la inversión respecto al año pasado. Porque no hay presión para vender y los que compran sí tienen presión para no comprar como compraban antes, con independencia de la financiación, si bien tampoco tiene sentido apalancar muchas de estas transacciones porque cuanto más apalancas, más pierdes. En España somos un mercado que tiende a ser bastante mentiroso de decir, oye aquí no hemos bajado tanto, aquí nos mantenemos… Por el contrario, Londres está poniendo activamente las cosas en evidencia y sus valores y, por lo tanto, se recupera más rápidamente”.

Y es que, como ha apuntado Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, “cuanto más rápido corrige un mercado, más rápido llega la estabilidad y más rapido llega la recuperación. Y eso es algo que no hacemos nunca bien en España. Nos resistimos a aceptar que los precios tienen que corregir. Y cuanto más nos resistamos más brusca será la caída”.

Y ha puesto como ejemplo el caso de la vivienda. “El precio de la vivienda en España está sobrevalorado y los precios deberían corregir, pero no lo hacen. Los informes dicen que todavía durante 2023 subirán, aunque por debajo de la inflación. Y esto, tampoco es positivo. Los precios de la vivienda también tendrán que corregir en España y si no corrigen, finalmente, cuando lo hagan, será bruscamente. Cuanto mayor es el coste del activo, mayor es la rentabilidad que se exige y llegará un momento en que las rentabilidades no salgan”, ha dicho Salcedo.

Fuente: Mapfre Inmuebles: “Los activos deberían caer un 20%, pero aquí jugamos al no pasa nada”

buendia · 18 Septiembre, 2023 08:06

¿Noticia mala para quién? ¿noticia buena para quién? Eso es muy relativo.

Si eres un especulador es una buena noticia para ti que los precios estén altos. Te interesa que haya poca oferta y mucha demanda. Como ocurre ahora mismo en Málaga y en muchas otras partes de España.

Si eres alguien que necesita comprar o alquilar una vivienda para vivir, pues es una mala noticia que los precios estén tan altos. Te interesa que haya mucha oferta y no tanta demanda.

Yo simplemente me dedico a compartir las noticias y los datos que veo interesantes y si acaso a decir mi humilde opinión personal, nada más. En ningún momento me verás insultar, ni menospreciar, ni faltar el respeto a nadie.

Lo que está claro es que los precios que hay a día de hoy son insostenibles en el tiempo y a la larga no benefician a nadie. Decir eso no es ir en contra de una provincia o de una ciudad. Es simplemente una obviedad que hasta los propios expertos del sector reconocen y advierten.

Para bien o para mal el mercado es cíclico, lo que pasó en 2008 volverá a pasar y nos volveremos a recuperar. Eso sí… por desgracia se volverá a llevar a mucha gente por delante.

GuiriT · 18 Septiembre, 2023 08:35

pobrecito

boiler · 18 Septiembre, 2023 11:27

Yo creo que es difícil predecir un estancamiento con una estadística bimensual.

Me ha dado por buscar un abanico temporal más amplio y la percepción podría ser otra:

Eso sí, de vivienda nueva…

Fuente: Compraventa de viviendas según régimen y estado(6150)

GuiriT · 18 Septiembre, 2023 12:01

jaja vamos que ha puesto el reducido periodo que le interesaba para insistir en una inminente crisis inmobiliaria en Málaga.

pero no pensemos mal de él, que solo quiero fomentar el debate, compartir información imparcial y sin ninguna intención, siempre transparentes, como seres de luz que somos

es muy difícil, como se ha dicho, concluir un inminente colapso inmobiliario como el de 2008 con esos datos. las variables son enormes: puesta en marcha o paralización de operaciones urbanísticas, tipos de interés, coste de la obra, incertidumbre económica, pandemia y su resaca, teletrabajo.

además, la estadística que ya has traído varias veces indica que las bajas y subidas se alternan constantemente cada pocos meses.

en la del marco temporal más amplio veo un despegue espectacular de Málaga, solo parado por la pandemia y sus crisis posteriores, con una recuperación muy acelerada. veo una tendencia que se consolida: la singular y particular evolución de Málaga, respecto al esto de Andalucía. antes era una más, ahora es punto y aparte.

luis11abad · 18 Septiembre, 2023 12:06

Y que hay que tener en cuenta que el mercado no puede ser una línea recta hacia arriba, no es realista.

Lo que pasa es que los titulares sensacionalistas tienen muchas más interacciones. Si creces un 6% vas como una moto, si luego tienes una corrección y tu crecimiento baja ya estás en crisis.

Y la gente lo compra, ese es el problema.

GuiriT · 18 Septiembre, 2023 12:20

la gente confunde, en este caso no sé si adrede y con intención, crecimiento relativo con riqueza total.

seguir creciendo un 2% después de crecer un 7% está muy bien, más en un contexto de inflación, intereses altos y estancamiento, sino decrecimiento, económico en los países vecinos.

buendia · 18 Septiembre, 2023 12:28

Como ya he dicho antes, creo que nadie pone en duda que la evolución desde el 2008 ha sido positiva.

Pero desde el 2019, y exceptuando el repunte que hubo tras la pademia, lo que se ve es un frenazo inmobiliario.

Aquí los datos del 2019.

Las ventas de viviendas siguen cayendo este año en Málaga, lo que parece certificar que el sector ha entrado ya en una fase de cierto enfriamiento después de varios ejercicios de continuo aumento de la actividad, si bien es cierto que factores como la entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva Ley Hipotecaria, la bajada del consumo y la propia inestabilidad política nacional e internacional pueden estar contribuyendo a frenar el mercado. Málaga registró un total de 20.620 operaciones hasta el mes de agosto (un 9,8% menos que en el mismo periodo del año anterior), según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Fuente: La venta de viviendas en Málaga cae casi un 10% y confirma el frenazo del mercado - La Opinión de Málaga

Incluso ya en 2019 el precio se empezó a ralentizar.

Este crecimiento, según sus datos, ha sido del 4,48%, parámetro inferior a lo observado en la Costa del Sol, tanto en su parte occidental como oriental. Esta realidad contrasta con lo ocurrido el año pasado, cuando se produjo una elevación de los valores del 15,05%, “el momento más alcista desde la recesión de 2008”. La escala actual, precisa el OMAU en su informe, se asemeja a lo ocurrido en 2015.

Fuente: El aumento del precio de la vivienda en Málaga capital se ralentiza

buendia · 18 Septiembre, 2023 13:43

Me parece muy bien mirar los datos de años atrás. Pero lo que importa ahora no es lo que sucediera antes, sino lo que está sucediendo ahora. Aludir a datos de años pasados porque fueron buenos me parece un poco consuelo de tontos, si se me permite la expresión, espero que nadie se sienta ofendido, es una simple expresión común, no estoy llamando tonto a nadie.

Yo prefiero fijarme en lo que está ocurriendo en este año, porque se ve una clara ralentización, bastante más brusca en Málaga que en otras provincias andaluzas. Y estos son los datos de la primera mitad del 2023.

De la compraventa.

Y de las hipotecas.