La regulación genera una escasez artificial de suelo en un país ‘enorme’
El 95,7% del territorio es no urbanizable y solo el 2,1% es para vivienda residencial
España es el segundo país más grande en superficie de toda la Unión Europea
El trabajo realizado por Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, profesores e investigadores de la Universidad de las Hespérides, sostiene que la oferta de suelo en España está constreñida por un modelo urbanístico altamente intervenido que concentra en la Administración la asignación de usos y edificabilidad. Esto impide que el mercado ajuste con agilidad la oferta a la demanda y somete cualquier recalificación o aumento de densidad a largos y complejos procesos de modificación del planeamiento. El resultado es una escasez artificial, en un país relativamente grande y con mucho suelo, que se traduce en que el 95,7% del territorio es no urbanizable, solo el 2,1% puede destinarse a vivienda y los plazos burocráticos (que pueden alargarse entre 10 y 12 años) bloquean durante años su transformación efectiva en suelo finalista. Los expertos de este informe confirman a elEconomista.es que esta situación puede alargar la crisis de la vivienda durante mucho tiempo en España, es un factor que impide la resolución de los problemas y agudiza el cuello de botella.
Sin ser yo muy ducho en el tema, pero sí conozco algo de una particularidad casi única del sistema urbanístico español. En España el suelo es no urbanizable por defecto, y solo pasa a ser urbanizable bajo planteamiento. Esto ha hecho algo muy característico en nuestra geografía y que mismamente en Madrid se ve perfectamente. El modelo “sarampión”, los nucleos de población crecen concentrados y de manera salteada, en lugar del modelo “mancha de aceite” imperante en toda Europa, en el que la urbanización es un todo continuo conectado.
Esto es tan acusado que se ve hasta dentro de un mismo municipio, ahí tenemos en Madrid los PAUs, planteamientos cerrados independientes entre sí que forman manchas aisladas.
Yo creo que esto perjudica mucho a la construcción de vivienda, al tener que hacer todo mediante “desarrollos” que pueden tardar décadas en aprobarse.
En otros paises el suelo es neutro por defecto (excepto zonas protegidas) , y el urbanismo se va extendiendo a lo ancho y todo queda pegadito. Es también una de las razones por la que hay tan poca vivienda unifamiliar y tanto y tanto piso, entre otras razones.
No tengo claro que lo que indica el concejal sea cierto… Hay menos viviendas de alquiler de larga temporada en Barcelona, sí… pero muchas han pasado a la venta.
Los precios, el último año, no han subido más que en Madrid (¿es mentira, estamos mirando datos diferentes…?). Es más, si en Barcelona suben un 6% o 6,5%, en Madrid los precios han subido un 10%.
Lo de 1 de cada 2 es mentira, es el 25%.
Lo de la desocupación de viviendas del 8% en Barcelona también es ¿mentira?, según el INE es del 1,2%.
Tampoco entiendo eso de rebatir la evolución navarra sacando los datos de Barcelona.
Tal vez sí haya que regular hasta que el tema de la oferta nueva se estabilice o llegue hasta donde tenga que llegar.
Según he visto en Idealista los precios han subido en Navarra en el último año. Lo puede comprobar cualquiera. El número de viviendas anunciadas en toda la CC.AA es de 235, un desastre total.
Los datos que ha publicado esta mañana el portal Idealista, referente en este tipo de búsquedas, revelan que el número de familias que compiten por cada vivienda que sale al mercado aumentó de forma muy notable el último trimestre de 2025 con 92 interesados por cada anuncio frente a los 61 registrados en el mismo periodo de 2024, un 52% más.
Los precios desorbitados son un sintoma del problema no la raíz. Únicamente topándolos, no resolvemos nada, y la inaccesibilidad a la vivienda se manifestará de manera diferente.
El precio de la vivienda de obra nueva se dispara en el sureste de Madrid: hasta un 12% más cara en un año
El piso libre y de nueva construcción medio en Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Valdecarros ronda los 400.000 euros
El comportamiento de las rentas en los principales mercados del país ha sido totalmente alcista ya que el alquiler sube en Madrid (9,9%), Alicante (8,9%), Valencia (8,7%), Palma (7,7%), Sevilla (6,2%), Málaga (5,6%), San Sebastián (4,4%) y Bilbao (4,3%).
Siempre puedes ofrecer tu vivienda para acoger a una de esas familias. Te recuerdo que tiene que ser tu querido gobierno de zurdos quien tienen que ofrecer una solucion habitacional a esas 60.000 personas, y no una pareja de jubilados con su piso de 20 años alquilado , a los cuales no pagan una familia desde hace 4 años.
El Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025, con continuidad entre 2026 y 2030, es uno de los proyectos principales del Gobierno, dividido en 13 programas entre los que se encuentran el fomento del alojamiento para ciudadanos con discapacidad, la erradicación del chabolismo o la ayuda habitacional a las víctimas de violencia de género, personas sin hogar u objeto de desahucio y otras muy vulnerables. Sin embargo, la Comunidad de Madrid no ha aportado financiación propia para esta última y ha redistribuido su dotación de fondos estatales adicionales para 2025, valorada en 1,075 millones de euros, dejando solo 300.000 euros destinados a este objetivo. Así lo denuncia Lorena Morales, diputada socialista en la Asamblea de Madrid, y lo adelanta este martes la Cadena SER.
Madrid lidera la brecha por barrios en el precio del metro cuadrado en España con 19.500 euros
La subida media en 2025 fue de un 13,5% frente al 5,95% del año anterior, según el estudio de la tasadora Tecnitasa
Vamos a analizar un poco JoseM, que te ha faltado tiempo para ponerte cachondondo con el grafico:
Dentro de tu aportacion puedes ver el precio del m2 / euros:
Mas caro alquilar en BCN que en Madrid y mas sabiendo el PIB /per capital de Madrid vs Barcelona, con el esfuerzo es mas grande alquilar en BCN que en Madrid.
Escuchando a muchos aquí parece que el problema de la escasez de vivienda de alquiler es únicamente por los airbnbs y por la logia de los caseros.
Respecto a la misma escasez de la vivienda de compraventa, a algunos directamente les parece que no existe, y que si existe es culpa de que los constructores en España, como los caseros en el alquiler, no construyen para que suban más los precios y así retrasar sus ingresos una década pero ganar más y no se qué.
La de volteretas que uno tiene que escuchar para quien quiere defender una regulación como la española que es probablemente la más disfuncional de Europa.
Modelo japonés y veríamos como muchos de los mantras de siempre son mentira.
¿Qué competencias tiene la Comunidad con respecto a esa regulación? No sé hasta qué punto está limitado el gobierno regional para regular en favor de las promotoras privadas.
Las competencias que ha tenido o tiene la Comunidad de Madrid en este sentido:
Ordenación territorial: ha renunciado Ampliación de las infraestructuras: carreteras , Metro , tranvías y trenes renunciado Agente urbanizador: promover suelo cuando los propietarios no quieren / no pueden ponerse de acuerdo para sacar suelo al mercado / idear operaciones urbanas de interés estratégico o geneal. El famoso Arpegio era eso. ¿ha renunciado? Parece que ya no existe o no ejerce. Promotora de Vivienda Pública. El instituto de vivienda de la Comunidad llegó a promover miles de viviendas al año. Ya no existe. ha renunciado. La Comunidad cede los suelos que se iban a dedicar a promociones públicas de esta empresa al cuestionable Plan Vive
Luego a nivel municipal: Promotora de Vivienda Pública: el Ayuntamiento de Madrid tiene una potente EMVS que construye muchas y buenas viviendas Ejerce. Otros
ayuntamientos no tanto.
Planeamiento Urbano. los ayuntamientos actualizan el planeamiento, detectando zonas con potencial. generalmente, no ejerce esta competencia
@MrDinansson desgracidamente, no es siempre así, hay agentes privados para todo. Unos construyen viviendas o se ponen de acuerdo, si son propietarios de suelo urbanizable, en sacarlo adelante para el mercado.
Otros especulan, venden viviendas como activos financieros, tienen suelo pero no lo sacan adelante porque no se ponen de acuero o quieren que valga más en el futuro, o retienen parcelas esperando a que su valor aumente.
El marco japonés es muy singular, no se puede aplicar en Europa de forma integral, pero sí habría que estudiar opciones que se hacen ahí, como es compaginar usos y densidad cerca de las infraestructuras ferroviarias, que es algo que podrían hacer los ayuntamientos (los que dibujan el planeamiento: cuánto se puede construir aquí, qué y cómo), más la Comunidad o el Estado (normalmente los que están detrás de las grandes infraestructuras).
Lo que yo sospecho que pasa: han desaparecido tras la crisis las empresas medianas y pequeñas, ahora el panorama está dominado por las grandes, con mucha mayor capacidad de presión política o de planear a largo plazo (por ejemplo, congelando suelo) es evidente la consonancia de la Comunidad de Madrid, pero yo también creo que el Gobierno de la nación (puede que con menos descaro) con los grandes fondos. No me sorprendería que hubieran pactado a puerta cerrada no tocar medidas que afecten realmente al precio de la vivienda y el alquiler: serían menos ingresos para los que son los mayores caseros de la Comunidad de Madrid como el suelo urbanizable y las grandes promotoras pertenecen a un puñado de bancos y fondos, se apuesta por sacar desarrollos (muy poco densos, muy intensivas en infraestructuras ¿interés de las poderosas constructoras madrileñas?) a cuenta gotas. Salen desarrollos, poco a poco.
Por eso: se decide no regular (cuántas viviendas pueden comprar extranjeros no residentes, cuántas viviendas puede comprar un solo agente, etc) se decide no sacar suelo se decide no construir mucha vivienda pública cuando sí se regula, como la vivienda turística en el municipio de Madrid, se hace para prohibir la vivienda turística particular y promover la que pueden desarrollar los grandes agentes (propietarios de bloques y edificios enteros)
Todo esto empeora aun más con la maraña burocrática.
Pero es que en Alemania también hay maraña burocrática, y Berlín es capaz de sacar adelante un plan para rascar vivienda en ciudad ya existente. Hasta 200.000
Perdonad que parece que desayuné a estos dos, pero es que creo que es así.
ha renunciado
, Metro 
han desaparecido tras la crisis las empresas medianas y pequeñas, ahora el panorama está dominado por las grandes, con mucha mayor capacidad de presión política o de planear a largo plazo (por ejemplo, congelando suelo)