¡qué alegría leer todo esto que nos cuentas!
Yo pienso sinceramente, como he puesto reiteradamente en este hilo, en el hilo de “edificios de oficinas” y más recientemente en el hilo relativo a la torre que ¿podría? llegar a edificarse en el solar de plaza de Castilla en el que actualmente se asientan los Juzgados, que la evolución natural a raíz de la transformación de Madrid en una ciudad global y la realización del MNN y las cinco torres convirtiéndose el Norte de Madrid en el el centro de negocios y financiero de España y de unas dimensiones y profundidad de relevancia mundial, es la edificación de edificios de gran altura (oficinas, pero también residencial) en toda la zona, abarcando el solar correspondiente a la Colonia de San Cristóbal y también los solares correspondientes a la nave industrial de la trasera del edificio de la DG del Catastro, los actuales Juzgados de Plaza de Castilla y la “L” invertida de CYII.
Todo ello teniendo como precedentes los grandes desarrollos de Canary Wharf en Londres, asentado sobre los terrenos correspondientes al antiguo puerto de Londres, fábricas y almacenes abandonados y vivienda obrera de la posguerra; La Défense en Paris, asentado sobre antiguas fábricas y almacenes y vivienda obrera de posguerra y más recientemente Hudson Yards en NY, asentado sobre antiguos terrenos ferroviarios, almacenes y vivienda obrera. Para no repetirme, te recomiendo que leas esos hilos del foro que te he comentado.
En el caso de la Colonia de San Cristóbal tiene protección estructural, lo cual no impide que pueda realizarse un desarrollo de la magnitud expuesta como ya hemos planteado aquí otras veces y te ha mencionado ahora @UrbiEtOrbe . Tal vez pudiera plantearse la eliminación de la protección… pero conociendo la Ciudad de Madrid no creo que se haga y habrá que adaptarse y jugar con proyectos que puedan ser compatibles con la protección estructural (a excepción de los edificios correspondientes al mercado y la escuela infantil, que por carecer de esa protección podría hacerse ahí cualquier cosa, una gran torre por ejemplo ¿a quién pertenecen esos dos solares? ¿EMT?¿Ayuntamiento? ¿CAM? ¿Comunidad de propietarios de la Colonia?). No sé si lo que yo propuse sería compatible con la protección estructural -no soy arquitecto- pero por lo que comentan en este foro los arquitectos, podrían hacerse cosas muy interesantes.
Una operación de transformación y regeneración urbana de esas características en la Colonia de San Cristóbal, que sería lo natural en la evolución y desarrollo urbano y económico de Madrid, sería altamente beneficioso para la ciudad y la comunidad, y además, para los vecinos de la Colonia también sería muy lucrativo. No sé cuánto se podría pagar por vivienda, todo depende de si se mantiene o no esa protección estructural y como afecta al proyecto que allí se desarrolle, la edificabilidad que se permita finalmente, las condiciones del proyecto y por supuesto, la titularidad de los dos solares que he mencionado (desconozco si pertenecen a la Comunidad de propietarios de la Colonia por ejemplo), que por carecer de todo tipo de protección, más edificabilidad permitirían.
No obstante, haciendo un cálculo “a brocha gorda” y tomando como referencia el otro gran solar que se ha vendido junto al otro centro de negocios de Madrid de oficinas prime que hay (Azca), esto es, el Residencial Maravillas: por el solar de 14.200 m2 se han pagado 110 millones, lo que arroja un precio de 7.746,5 euros/ m2 (con una edificabilidad de 7 plantas, creo recordar, OJO). Si se aplicase un precio similar a la Colonia (cuidado, aquí supeditado a lo que finalmente se pueda hacer), con una superficie de 47.600 m2, daría un precio de aproximadamente 369 millones de euros, que entre 800 viviendas daría un precio medio de 461.250 euros por vivienda.
Evidentemente se trata de un cálculo muy muy a brocha gorda, pues no sabemos exactamente qué podría hacerse finalmente allí con la protección que tiene, si la misma se podría quitar, ni la propiedad de los dos solares “libres” de protección que hay situados y muchos datos relevantes para ello; pero sí, duplicarían seguramente su precio y sus propietarios podríais ganar mucho dinero con ello; así que sois los primeros interesados en que esto se acabe haciendo.
Yo pienso que si efectivamente queréis que se haga algo, primero, necesitáis ir los vecinos de común acuerdo, que se vea como una iniciativa vecinal para evitar “protestas” y “presiones” de los de siempre. En segundo lugar, con el acuerdo de los vecinos, creo que, como propietarios que sois de esos edificios -hay que dejarlo claro- deberíais buscar un inversor de peso, que pudiera sentarse con vosotros en la mesa frente al Ayuntamiento y CAM; necesitáis a alguien que tenga la capacidad y la “expertise” en desarrollos similares y que, por supuesto, tenga “deep pockets”, con el cual las Administraciones os van a escuchar con atención. Ya hemos comentado aquí alguna que otra vez en relación con casos similares como las parcelas de Plaza de Castilla que sin una propuesta de los inversores o promotores es complicado que las Administraciones madrileñas se apunten a algo así; por ello, pienso que sería necesario al menos como contacto preliminar o para llamar la atención.
Creo que lo ideal sería que una vez los propietarios, con una amplísima mayoría, os pusierais de acuerdo, deberíais poneros en contacto simultáneamente con la Administraciones madrileñas y con las grandes promotoras españolas, pero sobre todo y principalmente, con los grandes Private Equity de Real Estate, que han participado en numerosos desarrollos como este (por ejemplo, KKR y Brookfield son junto con Mitsui Fudosan, Oxford Properties, The Related Companies, Vornado Realty Trust, Tishman Speyer, Extell Development Company y Durst Organization, los promotores de Hudson Yards en NY). En las cartas y llamadas, deberíais explicarles todo lo relativo a la Colonia con detalle - que sois sus propietarios, eso para empezar; y por supuesto su historia, la protección que hay, las caracterísiticas del solar, la situación entre medias de las cinco torres y MNN, al lado del aeropuerto y la estación de Chamartín, (es decir, su futuro), el número de propietarios que sois etc- dejándoles claro a las Administraciones madrileñas que en calidad de propietarios de esos edificios os estáis poniendo en contacto con grandes fondos internacionales y grandes promotoras (para que empiecen a pensarlo con más atención) para un desarrollo en la zona y que queréis contactar con ellos.
¡Buena suerte con todo ello! Yo soy optimista y pienso que una vez se pusiera todo en marcha, si encontraseis un inversor potente y las Administraciones madrileñas son receptivas y con visión de futuro, su desarrollo puede hacerse en un horizonte temporal mucho más rápido que MNN.
Te dejo aquí el ranking de los 100 más importantes Private Equity de Real Estate en el mundo (por capital levantado en los últimos 5 años) actualizado a verano de 2021:
Rank / Manager / Capital Raised ($m) / Headquarters
1 Blackstone / 49,941 / New York
2 Brookfield Asset Management / 28,164 / Toronto
3 Starwood Capital Group / 18,272 / Miami Beach
4 AEW / 14,380 / Boston
5 BentallGreenOak / 11,881 / New York
6 Lone Star Funds / 11,315 / Dallas
7 Rockpoint Group / 10,869 / Boston
8 Cerberus Capital Management / 10,678 / New York
9 GLP / 10,202 / Singapore
10 Angelo Gordon / 10,196 / New York
11 KKR / 9,673 / New York
12 Gaw Capital Partners / 9,470 / Hong Kong
13 CBRE / 8,456 / Los Angeles
14 Oaktree Capital Management / 8,264 / Los Angeles
15 Ares Management / 7,990 / Los Angeles
16 PAG / 7,950 / Hong Kong
17 PGIM Real Estate / 7,950 / Madison
18 Apollo Global Management / 7,878 / New York
19 Bridge Investment Group / 7,748 / Salt Lake City
20 Tishman Speyer / 7,711 / New York
21 AXA IM Alts / 7,646 / Paris
22 Exeter Property Group / 7,347 / Philadelphia
23 Oak Street Real Estate Capital / 7,107 / Chicago
24 Bain Capital / 7,104 / Boston
25 Westbrook Partners / 6,747 / New York
26 LaSalle Investment Management / 6,733 / Chicago
27 The Carlyle Group / 6,700 / Washington DC
28 Partners Group / 6,137 / Zug
29 Harrison Street Real Estate Capital / 5,468 / Chicago
30 Invesco Real Estate / 5,305 / New York
31 ESR / 5,258 / Hong Kong
32 Morgan Stanley Real Estate Investing / 5,122 / New York
33 Rialto Capital Management / 4,858 / Miami
34 CIM Group / 4,817 / Los Angeles
35 StepStone Group / 4,792 / New York
36 BlackRock Real Estate / 4,646 / New York
37 Pacific Investment Management Co. / 4,600 / Newport Beach
38 Fortress Investment Group / 4,522 / New York
39 Crow Holdings Capital / 4,200 / Dallas
40 Aermont Capital / 4,134 / London
41 NREP / 4,084 / Copenhagen
42 DRA Advisors / 4,005 / New York
43 Hines / 3,977 / Houston
44 Divco West Real Estate Services / 3,935 / San Francisco
45 Heitman / 3,738 / Chicago
46 TPG Real Estate Partners / 3,700 / San Francisco
47 Greystar Real Estate Partners / 3,432 / Charleston
48 IPI Partners / 3,410 / Chicago
49 PATRIZIA / 3,300 / Augsburg
50 Henderson Park Capital Partners / 3,300 / London
51 Keppel Capital / 3,300 / Singapore
52 Square Mile Capital Management / 3,208 / New York
53 Prologis / 3,103 / San Francisco
54 Sculptor Capital Management / 3,000 / New York
55 Banner Oak Capital Partners / 3,000 / Dallas
56 Almanac Realty Investors / 2,813 / New York
57 KSL Capital Partners / 2,684 / Denver
58 Tricon Residential / 2,660 / Toronto
59 Harbert Management Corporation / 2,627 / Birmingham
60 Kayne Anderson Real Estate / 2,575 / Boca Raton
61 Waterton / 2,548 / Chicago
62 GTIS Partners / 2,535 / New York
63 Artemis Real Estate Partners / 2,462 / Chevy Chase
64 Ardian / 2,227 / Paris
65 NIAM / 2,120 / Stockholm
66 Kildare Partners / 2,102 / Hamilton
67 Related Companies / 2,074 / New York
68 TA Realty / 2,057 / Boston
69 Rockwood Capital / 2,036 / New York
70 D&J China / 2,028 / Shanghai
71 PCCP / 2,004 / Los Angeles
72 EQT / 2,000 / Stockholm
73 Bell Partners / 1,975 / Greensboro
74 Cabot Properties / 1,950 / Boston
75 Patron Capital Partners / 1,949 / London
76 Canyon Partners / 1,900 / Los Angeles
77 Tristan Capital Partners / 1,891 / London
78 Beacon Capital Partners / 1,823 / Boston
79 Prospect Ridge / 1,820 / New York
80 Orion Capital Managers / 1,785 / London
81 Walton Street Capital / 1,783 / Chicago
82 Baring Private Equity Asia / 1,758 / Hong Kong
83 Kennedy Wilson / 1,707 / Beverly Hills
84 Wheelock Street Capital / 1,675 / Greenwich
85 HIG Realty / 1,650 / Miami
86 PineBridge Benson Elliot / 1,640 / London
87 Enterprise Community Partners / 1,636 / Columbia
88 Westport Capital Partners / 1,600 / Stamford
89 MARK / 1,577 / London
90 Abacus Capital Group / 1,560 / New York
91 Pennybacker Capital / 1,560 / Austin
92 Europa Capital / 1,543 / London
93 COIMA SGR / 1,536 / Milan
94 Paramount Group / 1,532 / New York
95 Algebris Investments / 1,515 / London
96 Blue Vista Capital Management / 1,473 / Chicago
97 Schroder Real Estate Investment Management / 1,466 / London
98 IMT Capital / 1,455 / Sherman Oaks
99 Spear Street Capital / 1,450 / San Francisco
100 JPMorgan Asset Management / 1,448 / New York
