Uno de los problemas es que la cesión del espacio público se hace sobre la totalidad de la parcela P1, pero la mitad de la parcela se corresponde con el aparcamiento subterráneo del Corte Inglés.
La totalidad de la parcela P1 está destinada a zona verde, por lo que no queda suelo en superficie para ceder al ayuntamiento para equipamientos.
El Corte Inglés tiene la obligación de entregar la totalidad del espacio público correspondiente a zona verde urbanizado. Al existir el agujero del aparcamiento eso es imposible.
El ayuntamiento se compromete a recibir ese espacio como un agujero con sus muros pantalla. Se crean los equipamientos en el agujero y cuando se construyan se completa la zona verde sobre su cubierta por parte del ayuntamiento, aunque el Corte Inglés tendrá que compensar previamente al ayuntamiento por el valor no ejecutado de urbanización.
El valor de urbanización se calcula como si no fuese sobre una losa.
Recuerdo que la Comunidad también le pidió correcciones al proyecto de Madrid Nuevo Norte antes de su aprobación definitiva. ¿También es una chapuza Madrid Nuevo Norte?
No es vuestro papel hacer de jueces urbanísticos, si es un buen proyecto para Madrid deberíais apoyarlo y si no se ajusta a la legislación, cosa que está por ver, ya lo dirá un juez. No se puede ir con el no por delante como estás haciendo.
Para poder dar más incremento de edificabilidad debe cederse más espacio para zonas verdes y equipamientos.
Si se incrementa más la edificabilidad se reduce más la superficie sobre la que se puede construir.
La edificabilidad se ha incrementado en 17.000 M2, aunque solo computan como incremento a nivel de cesión de suelo al ayuntamiento 15.000, debido al coeficiente aplicado al terciario de oficinas y el coeficiente que se aplica a la edificabilidad original como comercial.
Me parece ya inerte esta respuesta, pero te la voy a dar. Y ojalá alguno de los otros 56 concejales hicieran lo mismo en este foro, donde además doy la cara sin problema. Te pido que por lo menos valores eso.
La Comunidad de Madrid pide muchas correcciones, pero eso se hace a través de informes preceptivos durante la tramitación, o mediante solicitudes de modificación puntuales (aunque es verdad que al Ayuntamiento de Madrid le paran un huevo de expedientes). Esto no es una corrección, sino que la Comunidad de Madrid en lugar de aprobar definitivamente un expediente lo ha devuelto, y hay que volver al punto anterior: la aprobación provisional. Pero esto al final es lo de menos: no pide que cambien cosas triviales, sino que cuestiona el tronco de la operación entera. Dice que no se acoge a nuestra legislación y que no responde al interés general. ¿Te parece eso una corrección? Es una bofetada con la mano abierta al Ayuntamiento.
Mi papel, como oposición, es fiscalizar la labor del Ayuntamiento de Madrid. Y eso es lo que estoy haciendo. Y en este caso me acompañan argumentos que da la Dirección de Urbanismo. Por supuesto que lo tendrá que decidir un juez, yo no dicto sentencia. Aquí solo doy mi opinión y además la sujeto con argumentos. Y no, no voy a votar a favor porque no está bien y es una chapuza. Voy a ir con el no por delante en todo lo que considere que tengo que decir no, y si no está de acuerdo, pues no me votes a mí, vota a otros. En este mismo pleno, por cierto, votaré sí a una ampliación del Ifema que también llevamos. Porque es buena, porque está bien hecha y porque está estupendamente justificada.
PDT: Madrid Nuevo Norte no se han pedido correcciones, se ha hecho y rehecho hasta 4 veces. Vamos, puede ser la historia del un planeamiento deficiente de hace más de 30 años. Finalmente se le ha dado una forma que, sin ser una maravilla, no está mal. Por eso votamos sí, te recuerdo también.
Y dicho esto, y como la conversación no da más de sí. ¡Buenas noches! (Y te lo digo todo de buen rollo, que por aquí todo parece más vehemente)
Disculpa porque creo que me expliqué mal en la primera. Son dos situaciones urbanísticas diferentes para una misma circunstancia arquitectónica. Una es legal y la otra no:
Zona verde sobre losa: es legal a nivel arquitectónico en cualquier sitio como por ejemplo Madrid Río o MNN, en ambos casos está sobre dominio público. También es legal cuando es el techo ajardinado de cualquier edificio privado, público, etc.
Zona verde -ojo, como cesión obligatoria- sobre losa, cuando está sobre otra cesión obligatoria de un equipamiento. Aquí es donde está la trampa, porque tú no puedes hacer tus cesiones obligatorias de forma superpuesta. Por eso dar una “zona verde”, es decir, lo calificado como zona verde por planeamiento, no lo puedes dar sobre otro espacio calificado como equipamiento. El problema no es la solución arquitectónica, sino la gestión urbanística de la situación. Tú lo que tienes obligación de ceder, me lo tienes que ceder por separado. En el caso de MNN es una cesión, pero no sobre un equipamiento porque eso no se puede hacer. Luego se puede debatir que la losa de MNN de una zona verde de menor calidad (pues sí), pero a nivel jurídico se ha pedido en un espacio diferente a donde se han cedido los equipamientos, que están en otras parcelas propias. Y estos, si lo consideran podrán ajardinar sus techos, pero eso no será una zona verde calificada como tal en el planeamiento, sino el techo ajardinado de una zona calificada como equipamiento, Todo esto sin hablar de complejos inmobiliarios, que son otra cosa.
Entiendo que es comoplejo de entender, pero espero haberme explicado mejor ahora. ¡Buenos dias1
Puedo citar al menos un ejemplo aprobado definitivamente en 2021 (justamente por un gobierno socialista) donde la modificación del PGOU establece exactamente lo mismo que se quiere hacer en Méndez Álvaro; la Modificación Puntual del PGOU de Palma en el Sector Levante Fachada Marítima. En ella en una misma parcela se cede superficie de zona verde sobre rasante y superficie de equipamiento público bajo rasante creando unos balcones sobre los equipamientos con vistas al mar aprovechando la pendiente de la zona:
La reparcelación del sector fue aprobada definitivamente en 2023 y una de estas fincas donde se ceden dotaciones diferentes en una misma parcela sobre y bajo rasante, ha sido ya adjudicada al Ayuntamiento, por lo que se deduce que cumple los requisitos del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística:
Cuando no quedan argumentos, me suelen decir siempre lo mismo: “la eterna oposición”, “no voto en Madrid”, “otros partidos no se qué”. No mire, oiga, yo aquí le vengo a debatir temas serios con argumentos serios. Espero lo mismo. Este foro es para eso, no para palabrerío de argumentario de barra de bar. Lo siento.
Y con eso le respondo a la segunda pregunta, porque la llegada de personas en situación de vulnerabilidad no es nada que haya que votar en nuestro Ayuntamiento, del que, como sabe, soy concejal y es mi competencia. Pregunte usted en el foro adecuado y en el tema adecuado. Y que le respondan las personas adecuadas. Este es para otra cosa, y debe también respetar las normas de este lugar.
Me pregunto si una vez reformulado el proyecto de la parcela de Hipercor con los requisitos que el usuario @giraldeo cita, no surgirían nuevos impedimentos que lo bloquearan de nuevo. A veces pienso que unas reclamaciones probablemente legítimas escondan un mero afán entorpecedor para evitar que un desarrollo urbanístico salga adelante. Seguramente sea un mal pensado.
Con el edificio España, se reformuló el proyecto ante lo que era un evidente atropello gracias a asociaciones que se opusieron a él. Salió adelante una reforma acorde a las leyes con notable éxito. Eran los tiempos de Carmena, pero no veo al PSOE de Madrid con el pragmatismo de la ex alcaldesa de su mismo espectro ideológico. Es un no a todo y a todos que resulta irritante y poco constructivo, además de contraproducente electoralmente para este partido político.
No a todo es lo que hicieron Almeida y Villacís a todo lo que hacía Carmena. Para, después, llegados ellos al poder, seguir haciendo la mismo que hacían los anteriores y ponerse medallas.
Son patéticos.
Creo que la cuestión relevante es esta, no si se puede hacer una zona verde sobre una losa, que está claro que sí es posible:
Se están superponiendo en la misma parcela las superficies de cesiones obligatorias, es decir, el propietario se está ahorrando una de las dos parcelas, considerando que las dos dotaciones pueden ir en la misma, una sobre otra. Eso es una trampa, se mire como se mire. Como no hay superficie suficiente en el ámbito para incluir dos parcelas independientes con su correspondiente superficie dotacional, se pone una sobre otra y tan panchos. Yo soy el primer defensor de la flexibilidad y de potenciar el desarrollo de nuevas actuaciones que generen beneficio a la ciudad, pero sin trampas a favor de nadie, ajustándose a lo que es obligatorio para todos. Yo creo que lo más interesante y beneficioso para la ciudad sería concentrar toda la edificabilidad de terciario en una sola de las torres, con una modificación puntual del Planeamiento que permita una mayor altura y destinar parte de esa parcela destinada a terciario a zona verde, de forma que se pueda cumplir con la superficie de cesión obligatoria.
El fin de los desarrollos urbanísticos no es meramente salir adelante, es que salgan adelante en los términos en los que el interés general se cumpla. No se trata de entorpecer o no, sino que con demasiada frecuencia se promueven operaciones por petición de un interés concreto. No es casualidad que, de repente, se tramite una modificación de un plan general en un sitio, (algo que es una potestad del Ayuntamiento, el decir cómo se va a hacer ciudad y cómo quiere que esta sea), cuando a una empresa le condenan y de paso su modelo de negocio ya no es tan rentable (hipermercados). Pues justo en este momento se arregla el planeamiento para que pueda cumplir sus condena y de paso ganar dinero con dos nuevas torres. ¿Hablaba el plan general de torres ahí? No (de hecho se pierde mixtificación de usos, en lo que era antes terciario y oficinas y comercial ahora solo queda uno). ¿Se ha debatido un nuevo modelo de ciudad donde queramos hacer muchas más torres? No, pero seria deseable (pero a día de hoy, no se ha hecho y por eso siempre pido un nuevo PGOUM). ¿Por qué de repente las hacemos? Porque alguien las ha pedido para cerrar su cuenta. Es tan sencillo como perjudicial para lo que decía al principio.
Cuando las cosas se hacen bajo el paraguas de la potestad del interés general, votaré a favor siempre. Como haré también este lunes en otros puntos de urbanismo que también llevamos.
Caramba, yo no pondría como ejemplo una modificación que lleva más de 10 años en los tribunales, en una Ley del Suelo de una comunidad autónoma diferente. Poniendo ejemplos de este tipo es lo que vamos a enviar de nuevo a la Comunidad de Madrid para intentar justificar lo mismo que enviamos en febrero, sin cambiar nada más. Ponen un ejemplo en suiza también y en no sé dónde. Pero el “como se hizo allí” no quiere decir ni que se pueda aquí, ni que sea legal, ni mucho menos que deje de ser una trampa para hacer menos cesiones.
A la pregunta ¿Esto que ya se ha hecho en Palma es claramente ilegal en Madrid? El claramente, y como pasó en Palma, me parece que lo tendrá que decidir un juez. La Dirección de Urbanismo de la Comunidad de Madrid desde luego no lo ve claro, y yo y mi equipo técnico tampoco. Pero nosotros solo somos políticos con argumentos. Cada cosa a donde le corresponde.
Muchas gracias por responderme. Ahora te pregunto esto @giraldeo. En caso de que el proyecto fuese desestimado por los usos tal y como pedís, ¿propondríais otro proyecto alternativo para la parcela del Hipercor? En caso afirmativo, ¿buscaríais inversores o empresas para llevarlo a cabo tal y como se hizo con el edificio España?
El asunto es por qué hay que proponer algo distinto ahí si ya determina el Plan General lo que debe haber, que es un terciario comercial, atendiendo a las necesidades del barrio. Quiero decir, ya estamos en una zona consolidada con un planeamiento aprobado. El hecho es que se está cambiado por el interés de un particular. Entonces te diría que primero habrá que reflexionar si queremos suprimir un uso de ahí como el comercial (algo que no parecen querer los vecinos). Porque el curso natural sería que ECI demoliera su parte ampliada ilegalmente y continuara con su negocio como viene haciendo desde 1992. ¿Que no le es rentable? Pues puede vender el centro y otra cadena seguramente vendrá a ocuparlo. ¿Que consideramos que este modelo de centros comerciales ya no está en auge y no sirve? Ahí esta la reflexión del nuevo PGOUM, porque esto se planificó en un momento donde sí estaban en auge. Así que ahí sí te diría que, posiblemente, en una revisión de un planeamiento ahí sea más interesante ir hacia otro tipo de usos mixtos, quizá oficinas junto a comercial, pero de un volumen inferior, dejando un espacio para algunas dotaciones necesarias.
No sé si me explico bien, pero lo que quiero transmitir es si vamos a abrir este melón de la reflexión del planeamiento, no solamente aquí, sino a toda la ciudad. Y, de hecho, se anunció que se comenzaría a elaborar un nuevo plan general. Y ahí sí, por supuesto, estaremos para proponer una revisión de este sitio. Lo que parece no tener tanto es abrir esa reflexión desde una modificación puntual, porque me parece que responde a una escala mucho mayor. Mi opinión es que el Corte ha aprovechado esto para evidenciar que el modelo de hipermercados ya no es tan rentable, y no está mal. No pasa nada, las cosas cambian. Pero el planeamiento tiene que saber lo que quiere la ciudad y no solamente atender a lo que, en este caso, le interesa a esta empresa. De la que por cierto soy cliente y no tengo nada en contra, entiéndaseme bien.
