Ya casi todo el mundo sabe que la deudora de la urbanización de El Cañaveral es su Junta de Compensación (básicamente promotoras e inversores en beneficio de sus cuentas de resultado). El Ayuntamiento es la administración pública, supuestamente, garante de que se desarrolle con el interés general. Pero ¿quién paga realmente la urbanización, Incluido el Área Central con el Gran Parque Central?
Inicialmente, siempre se dice que la urbanización la pagan los dueños de los terrenos urbanizables, que pasan a urbanos y, por tanto, susceptibles de edificación…Pero ¿Quién paga realmente esa urbanización que permite que esas promotoras puedan vender sus viviendas?
Si os parece bien, lo dejamos a reflexión y debate. Dependiendo de quién la pague nos podremos plantear, por ejemplo, si la contratación de empresas ejecutoras y contratadas por la JdC es correcta o no. Por ejemplo ¿Nos parecería bien que un director de una JdC que adjudica un gran contrato de ejecución de obra a otra empresa en la que es administrador único? ¿Entenderíamos que hay conflicto de intereses? ¿Esa JdC podría asegurar que la gestión de la misma es la más correcta y eficaz? ¿Podría afectar eso a los pequeños cooperativistas atrapados en la JdC y a los que de vez en cuando se les pasa enormes derramas para financiar la urbanización por falta de dinero?..
La Junta de Compensación tiene unas Bases de actuación y Estatutos públicos. No he revisado estos documentos pero supongo que con ellos se podría dirimir algunas de las cuestiones que planteas.
Gracias, Mind, por contestar. Me gustan tus participaciones y te sigo.
Es la primera vez que abro un tema y, quizás, no lo he hecho con suficiente claridad. Inicio el planteamiento hablando de El Cañaveral porque es el barrio en el que vivo; pero me quiero referir a todas las Juntas de Compensación, pues todas deben funcionar más o menos igual. Lo que planteo con estos ejemplos de preguntas hipotéticas es cuestionar, para bien o para mal, el sistema de urbanización y transformación del suelo urbanizable por compensación. Fijaos que son entidades (promotoras, inversores, etc. como sujetos que son los que realmente deciden) con intereses privados; pero que tienen prerrogativas de administración pública (ej. recaudación ejecutiva de las aportaciones y derramas que les pide a los juntacompensantes).
Pero voy más allá: El propietario del suelo (ejemplo; promotora) costea los gastos de la urbanización. Pero ¿los va a asumir con el margen de su beneficio o, por el contrario, esos gastos los va a repercutir en el precio de la vivienda que construye y vende?. En definitiva, son los vecinos los que pagan la urbanización de su barrio. Eso sí, esa urbanización se hace con la gestión, acertada o no, de esa entidad de interés privado que el Ayuntamiento aceptó. Llegado a este punto, pregunto: Si los vecinos son los que pagan lo que gasta la Junta de Compensación, acaso ¿esos vecinos no debieran tener algún mecanismo de control sobre la gestión que hace la JdC? Por ejemplo, dependiendo de la buena o mala gestión, la JdC tendrá más o menos dinero para urbanizar con más o menos calidad. ¿Y si, por ejemplo, el Presidente de cualquier JdC fuera socio mayoritario o administrador de empresas especialmente favorecidas por la contratación de la JdC en su ejecución? ¿Y si, aunque no fuera el presidente, fuera u directivo? ¿Repercutiría o no en la calidad de la urbanización que pagan los vecinos?..Esto es lo que planteo.
Min, dices que será legal o no, según las bases y estatutos. Me temo que esos estatutos no van a decir nada al respecto; pero aun así y todo, pienso que la razón que intento plantear debe estar por encima de esos estatutos.
Te puedo decir que por ejemplo en Valdebebas la Junta de Compensación decidió urbanizar con unos niveles de calidad por encima del estándar en otros nuevos desarrollos, lo que implicó para la JC un coste de urbanización por m2 más caro de lo habitual. La Junta de Compensación asumió unos mayores costes por una decisión suya pero todo lo hizo pensando en conformar un barrio destinado a un perfil de residente con mayor poder adquisitivo y promociones residenciales con precios más elevados. Es decir que indirectamente esperaban compensar el mayor desembolso en urbanización mediante unos mayores ingresos en las promociones residenciales. Al final podría decirse que es un tema de inversión y retorno esperado…
Quien decide el coste y la calidad de la urbanización al final es siempre la Junta de Compensación, el Ayuntamiento creo que solo recepciona las obras certificando que cumplen unos mínimos.
De todas formas quizá se puede echar un vistazo a los artículos 157 al 185 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística donde se dicen cosas como:
Art. 167:
1. Las bases de actuación contendrán las determinaciones siguientes:
(…)
e) Procedimiento para contratar la ejecución de las obras en urbanización y, en su caso, las de edificación.
(…)
k) Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
Art. 176.2
La contratación para la ejecución de las obras se llevará a cabo por la Junta de Compensación con la empresa o empresas que se determinen en virtud de acuerdo con los órganos de gobierno de aquélla.
He intentado conseguir los Estatutos y Bases de Actuación de El Cañaveral pero no doy con ellos, supongo que ahí hay muchas respuestas a las preguntas que se plantean.
Voy a intentar ponerte el enlace de las Bases y Estatutos. En este caso de El Cañaveral
www.madrid.org/bocm
BOCM 26 agosto 2003, paginas desde la 105 a la 117