Pero son rehabilitaciones, espacios para hacerlas es limitado. Y parcelas vacías, todavía menos. Precisamente de eso se quejaban los promotores prime. Que hay demanda, Madrid es cada vez más atractiva. Pero no hay sitios para viviendas prime. Los PAU o los barrios de unifamiliares pareados no son lo que buscan.
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¿Pero en el distrito de Salamanca hay suficientes edificios que puedan rehabilitarse para satisfacer toda esa demanda? Muchos están ocupados total o parcialmente y por lo tanto no pueden ser reformados para que cumplan con todas las exigencias. Quizás podría extenderse la zona prime a Moncloa y Arganzuela, pero ¿todo en Salamanca a corto plazo sería posible?
Otra zona para mí desaprovechada es El Paseo de la Castellana y toda la zona del Bernabéu, Azca, Cuzco y demás. Mucho zócalo caro… Si se reformaran edificios, ahí puede quedar un barrio residencial-financiero muy chulo. En parte lo es, pero muchos de los pisos actuales, aunque están bien, no son lujosos.
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Pues si Madrid hubiera hecho deberes urbanísticos podríamos estar viendo vivienda prime en Madrid Nuevo Norte, las orillas de Madrid Rio o en el entorno del Palacio Real de estar puesto en valor, que es una zona con más potencial que Salamanca.
Pero si los nuevos barrios se limitan a Mahous Calderones, no hacer nada llamativo, ni arreglar zonas con potencial prime… Pues claro.
Incluso algún cluster medianamente céntrico. Yo creo en ello. Se podrían hacer torres en Méndez Álvaro (si el planeamiento y la idea general del barrio fueran mejores), en la zona de Avenida de América me pegarían dos o tres torres más, o alrededor de Torrespaña…
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Llamadme raro, pero yo prefiero que se urbanice pensando en las necesidades de los madrileños que en los deseos de megarricos de la otra esquina del mundo. Mira que me gustan muchas cosas de Londres, pero ese centro urbano que es un cascarón vacío para millonarios que en muchas ocasiones apenas pisan la cuidad no es algo que envidie, precisamente.
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Sí, habría que encontrar cierto equilibrio y regular ese tipo de edificio prime. Pero es innegable que la parte de espacios atractivos, por falta de planificación y visión urbanística, son un enorme handicap de nuestra ciudad.
Para atraer oficinas, para atraer viviendas prime, incluso para atraer hoteles más allá del centro.
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Para el tipo de clientes que decís, yo pensaría en viviendas reformadas en la zona de Castellana y la antigua “Costa Fleming” con calles aledañas.
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Nueva Centralidad del Este si lo hicieran con ambición podría funcionar como una especie de Central Park…de hecho desde Vicálvaro a Rejas hay exactamente 4km , los mismos que tiene el parque americano en longitud…
Con nueva estación de Cercanías en la que confluirían la nueva línea transversal con una Norte -Sur hacia Ifema.
Un nuevo equipamiento de carácter metropolitano al sur, cerca de la laguna de Ambroz (El museo de América?).
Mucho apartamento de soltero alto standing en torres y oficinas @ como ampliación de MADbit…
Restauración y comercio a lo largo de las fachadas al parque…
Sería un primer paso para insertar vivienda cara hacia el sur-este estando muy bien posicionado con aeropuerto e infraestructuras varias del Norte…
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Claro pero lo que escasea es la vivienda de lujo, tipo Lagasca 99. Para eso tendrían que ser zonas consolidadas, con servicios que esa gente requiere como buenos restaurantes, hoteles, tiendas, etc… Y en edificios históricos o nuevos de muy alta calidad. Para eso Méndez Álvaro y otros no valen. Quizás si MNN y si se pudieran reformar los edificios del Paseo de la Castellana y de más zonas de Bernabéu y Cuzco.
Bueno …se hacen…será por zonas de nuevas construcción por las que se pirran los nuevos ricos…
Pero si los PAUs y zonas como Valdemarín u otras urbanizaciones se están llenando de latinoamericanos con pasta.
A ver si te vas a creer que solo van al barrio de Salamanca.
Es incongruente que estemos hablando todo el dia de flexibilización, eliminación de trabas, faciltar la inversión, libertad, liberalismo, etc y al mismo tiempo el plano urbanístico sea un completo laberinto lleno de restricciones, limitaciones, condicionantes y normas inamovibles que han provocado que algunos barrios sean lo mismo que eran hace 50 o 100 años.
Ya dije hace tiempo que si mañana llega un inversor con 500 millones para construir una torre de oficinas de 50 plantas es posible que simplemente no pueda hacerlo porque el PGOU no lo permite, ¿en que ciudad global ocurre eso? Y ni siquiera hace falta irse a ciudades globales, si vierais los que se construye en cualquier ciudad mexicana importante por ejemplo, alguno no se lo creería. Proyectos como la torre Caleido que aquí ha sido todo un hito que vemos cada 10 años, allí se hacen como churros.
Pero es que si en lugar de una torre de oficinas, fuera de viviendas, posiblemente tampoco pueda hacerlo.
Y no estamos hablando de hacerlo en el centro, que no se puede, es que si quisieran hacerlo en un PAU tampoco podrían hacerlo.
Simplemente no existen parcelas para hacerlo, e intentar que existan es meterse en una batalla administrativa y burocrática que impide cualquier plan.
No estoy diciendo que se permita cualquier cosa en cualquier lugar, pero es absurdo que a dia de hoy se estén construyendo edificios de 5 plantas en Azca o que dentro de la M30 casi solo se puedan hacer rehabilitaciones o recrecidos.
Yo creo que lo coherente es que el modelo urbanístico sea coherente con el modelo económico y no es así sino que van en direcciones opuestas.
Quizá se podría crear dentro del PGOU una zona desregularizada, o al menos con unas normas de usos y edificabilidades mínimas, y ver que resultado da a modo de muestra.
Lo que creo que cada vez es más urgente y evidente es crear un nuevo PGOU que responda a las dinámicas actuales; flexibilización, inversión, crecimiento, densidad de usos en HUBs de transporte masivos, etc.
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Yo soy muy pesimista (o tal vez realista) en ese sentido.
Solo hay que ver lo que pasa cada vez que la CAM o Ayuntamiento sacan o intentan sacar una ley o normativa un pelín liberalizadora en cuanto a suelo o urbanismo. Manifestaciones, acusaciones de pelotazo de la oposición, cientos de asociaciones y “ecologistas” muy bien financiados pleiteando y judicializando absolutamente cada actuación como si les fuera la vida en ello… es casi imposible sacar adelante nada decente. Y además contando con el yugo de las leyes estatales que también limitan el margen de actuación. La maraña de burocracia urbanística y legal es tan inmensa que cualquier cambio requiere de un esfuerzo legislativo y judicial titánico. Y de mucha suerte.
Por eso siempre digo lo mismo: hay que valorar lo que tenemos en firme, que es el PGOUM de 1997, un PGOUM ambicioso y liberalizador en su tiempo y hay que llevarlo a cabo hasta sus últimas consecuencias. Mientras no haya algo mejor, que no lo hay, es lo que tenemos. La alternativa ya sabemos cuál es: Mangada & Calvo Anti-Urban Agenda.
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¿En Méjico se puede decidir libremente la altura de los edificios y el volumen de metros edificables? ¿No existe normativa urbanística?
¿Qué sería una zona desregularizada? Yo no entiendo el concepto de urbanismo desregularizado por el que abogas, no se si te refieres a que cada cual pueda decidir libremente el numero de alturas, metros edificables, alineaciones… En zonas consolidadas no sería necesario tener en cuenta los edificios existentes, viales, redes de servicios públicos… ¿Cómo se podría regular la desregularización? ¿Al desarrollar una zona desregularizada como contribuye cada propietario a la junta de compensación y como se desarrolla el plan urbanístico si no se conoce lo que se va a edificar ni sus necesidades? ¿Cómo se calcula el IBI de esos terrenos?
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Bueno, la experiencia en otras ciudades dice lo contrario. Si haces un barrio atractivo, con cierta ambición, incluso en una zona antiguamente degradada, pues está claro que puedes atraer clientes de lujo. Ha pasado en Berlín, en Nueva York o en Londres.
Es una zona menos consolidada o urbana que Salamanca, hay más margen de actuación. No me refería específicamente a torres ni a parcelas vacías. Una zona que no está puesta en valor.
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No sabía que Valdemarín fuera un PAU, y si lo es es el menos PAU de todos.
A ver si te vas a creer que solo van al barrio de Salamanca.
El tono chulesco te lo ahorras…
De haberse materializado bien perfectamente me imagino viviendas de lujo aquí…
En Berlín las torres residenciales más exclusivas están apareciendo en el popular barrio de Kreuzberg. En Fráncfort ya se están extendiendo en la zona de la estación central.
Nadie hubiera apostado hace dos décadas por los Docklands londinenses como un destino de vivienda prime.
O que la oferta de este tipo residencial se desparramara más allá de Manhattan.
Pues claro que en Madrid se puede dar algo similar. Que hasta en Vallecas se llegó a planear esto:
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Que alguien me desmienta, creo que en la vapuleada ley ómnibus (por otras cuestiones) se establece la posibilidad de que los promotores compren edificabilidad directamente (algo sugerido por mí en más de una ocasión)
Si esto es real y se consolida podríamos empezar a ver inversionistas comprando bloques en zonas como Castellana para demoler y ser sustituidos por torres.
Y me parecería estupendo.
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Si no implica la expropiación de la propiedad privada me parecería bien.
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Se están dando muy buenos y necesarios pasos en esa dirección, pero yo insisto en mi escepticismo hasta ver cómo se concretan y cuáles son sus efectos reales.
Todavía no he podido enterarme bien sobre estas nuevas leyes de la CAM, como tampoco me he leído la nueva normativa que aprobó hace poco el Ayuntamiento que iba a permitir a los promotores jugar con un factor de sostenibilidad en la parcela. Lo que sí pude es preguntarle al concejal de Urbanismo un día que me lo encontré por la calle tras un evento y efectivamente me confirmó mis temores: no va a afectar a las alturas (“eso es más complicado”). Creo que va más enfocado a que el promotor pueda modificar la huella ocupada en parcela, pero en ningún caso modificar alturas. No tengo muy claro todavía qué va a suponer todo esto en la práctica.
Y sobre la posibilidad de comprar edificabilidad con la ley Omnibus digo lo mismo. Escepticismo total. Me parece muy difícil que eso se traduzca en un cambio importante sabiendo cómo funciona el urbanismo en España. Y además es que una compra de edificabilidad no tiene por qué significar un aumento de alturas si la normativa no lo permite. Seguro que hay demasiada letra pequeña, demasiadas incompatibilidades, demasiados impedimentos, demasiadas trabas, demasiados chantajistas ociosos… demasiado de todo.
Ojalá me equivoque.
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