Duda con cálculo de cuota en un proyecto de reparcelación urbana

Barcelona
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Hola a todos,

Abro este hilo porque tengo un problema urbanístico bastante específico y agradecería la opinión de alguien que conozca bien la materia. Mi intención es acudir a un abogado, pero antes me gustaría saber si el planteamiento tiene una base jurídica razonable.

El caso es el siguiente: en mi municipio (dentro de Cataluña) se ha aprobado definitivamente un Proyecto de Reparcelación que afecta a mi finca. Revisando la documentación, tengo dudas sobre la validez del criterio utilizado para calcular las Unidades de Aprovechamiento (UA) y, en consecuencia, la cuota de participación en los costes.

Por lo que he podido analizar, el proyecto parece haber utilizado un criterio equivalente a:

1 m² de finca = 1 UA

Es decir, una finca de 2.000 m² tendría 2.000 UA y asumiría los costes en proporción directa a esos metros.

Mi duda es que no parece haberse aplicado ningún factor corrector o coeficiente que tenga en cuenta diferencias entre parcelas, como por ejemplo:

aprovechamiento urbanístico real;
edificabilidad;
afecciones por zonas verdes o espacios no edificables;
pendiente/orografía del terreno;
otras limitaciones urbanísticas.

En mi caso concreto, la parcela tiene pendientes importantes y, además, en su día recibimos documentación del Ayuntamiento donde se indicaba qué parte de la finca estaba afectada por zona verde y determinadas limitaciones (por ejemplo, la imposibilidad de cortar árboles en esa zona). Actualmente no encuentro ese documento y me gustaría aportarlo a un abogado.

La pregunta principal sería:

¿Es conforme al principio de equidistribución que en una reparcelación se utilice únicamente la superficie de las fincas aportadas como criterio para asignar Unidades de Aprovechamiento, sin valorar si todas las parcelas tienen el mismo aprovechamiento urbanístico real?

Sé que la respuesta dependerá del planeamiento aplicable y de la documentación concreta del expediente, pero me interesa saber si el planteamiento podría tener recorrido en un recurso contencioso-administrativo o si normalmente se admite un criterio puramente superficial.

Gracias de antemano.

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Hola.

Por lo que se, lo habitual es que se reconozca únicamente la superficie aportada por los propietarios. Que una finca sea zona verde no tiene relevancia en cuanto a la equidistribución.

Otra cosa distinta es que sí se puedan aplicar factores correctores en la propuesta de adjudicación de fincas. Por ejemplo no es lo mismo adjudicar una finca en primera línea de playa que otra, para esto sí hay factores correctores.

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Hola, pero si se supone que se deben de distribuir las cargas de forma equitativa, ¿se valora igual para dichas cargas los metros de un terreno por ejemplo totalmente plano y edificable que otro por que tenga menos terreno edificable o tenga mayores dificultades para su edificabilidad? ya que se está valorando todos los metros como si tuvieran idéntico valor y utilidad. Además el tema de las unidades de aprovechamiento pierde todo el sentido, si todos los metros se ponderan idénticamente.

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Da igual que un terreno tenga sea más fácil de edificar que otro o que tenga unas u otras condiciones de partida. El conjunto de cargas que pueda implicar la urbanización del ámbito se cuantifica totalmente y se repercute a todos los propietarios con indiferencia de donde esté ubicada la finca que han aportado. Las cargas se repercuten a todos los propietarios con el único criterio de que se repercuten proporcionalmente según la superficie de sus fincas aportadas.

En cuanto al tema de las UA se realiza para homogeneizar los distintos aprovechamientos lucrativos y lograr una adjudicación equilibrada de las nuevas parcelas, no tiene relación con las cargas.

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Lo estás planteando del revés. Tu finca aporta 2.000 m² de suelo, lo que se corresponde a 2.000 UA. En base a esas 2.000 UA se calcularán las cargas y la edificabilidad que te corresponden. Las parcelas resultantes con las que te quedarás una vez se materialice la reparcelación no tienen por qué corresponderse con tu parcela actual, pueden estar en otra ubicación y tener otra topografía, pero sus cargas y aprovechamiento sí que se corresponden a lo que esas 2000 UA representan dentro del desarrollo. Te pueden dar esas 2.000 UA en una zona más llana, por ejemplo, pero no vas a “perder” (o no deberías) suelo porque tu parcela originalmente tenga más superficie como zonas verdes que otros propietarios.

De todas formas, y si sigues teniendo dudas, lo mejor es consultar a un abogado especializado o a un técnico especializado en urbanismo que consulte la documentación directamente.

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Hola, gracias por responder, no se trata de calcular la edificabilidad, eso ya está calculado. Se trata de un proyecto de alcantarillado donde se ha repercutido el coste total entre las fincas prorrateándolo según el número de metros que tiene cada finca, independientemente de que esos metros hayan retranqueos, zonas verdes, pendientes o lo que sea, se ha hecho una tabla rasa en modo rodillo y cada uno de esa cuota de alcantarillado pagará en función de los metros que tenga su finca. Mi intención era que el abogado me hiciese un recurso pero quería comprobar si esto tiene recorrido jurídico o realmente es un callejón sin salida, así me ahorro todo el gasto y las molestias.

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Dices que no tiene relación con las cargas pero en el proyecto de reparcelación utilizan esas UA para calcular la cuota, de hecho hay una finca con suelo rústico que sí le modifican el UA a 0,5, quedándole por la mitad la cuota total resultante, es decir 0,5UA x metros totales.

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¿Se ha hecho la reparcelación, o sigues teniendo tu parcela original?

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Sigo teniendo mi parcela original entiendo, lo que han hecho es básicamente el proyecto de alcantarillado en una urbanización que no lo disponía.